Избыток новостроек в Подмосковье может тянуть цены вниз

27.04.2012

В ближайшие год-два рынки жилья Москвы и Подмосковья, еще недавно единые, как сиамские близнецы, ожидает разнонаправленная ценовая динамика. Если в столице в условиях ограниченного объема предложения новые квартиры, скорее всего, будут умеренно дорожать – на 10-15%, отыгрывая инфляцию, то в области переизбыток новостроек может привести к коррекции цен, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 25 апреля на аналитической бизнес-конференции «Top-trends 2012: недвижимость, девелопмент, финансы», организованной «Московским Бизнес Клубом».

Как напомнил эксперт, в 1990-е гг. и обыватели, и профессиональные участники рынка считали, что «в Замкадье жизни нет», по советской привычке воспринимая Московскую область как некие выселки. Однако к середине 2000-х рост стоимости земли и прочих издержек в Первопрестольной фактически выдавил за МКАД рынок недвижимости экономкласса: вслед за девелоперами, работающими в нижнем ценовом сегменте, в область потянулись и покупатели, не имеющие лишних денег, – просто потому, что после 2005 г. ничего подходящего для них в столице не строилось, за очень редким исключением. Немаловажную роль в кардинальном изменении потребительских и девелоперских предпочтений сыграл и тот факт, что в 2000-х в основном застраивались города-спутники Москвы, с точки зрения качества инфраструктуры и транспортной доступности мало чем отличавшиеся от окраинных районов столицы.

Результатом этих «миграционных» процессов стало слияние рынков жилья Москвы и области в единую агломерацию с разной специализацией: в столице возводили «элитку» и бизнес-класс, а Подмосковье выдавало на гора миллионы квадратных метров условно доступного жилья. С точки зрения динамики цен, продаж и т.п. столичная и областная части рынка Московского региона очень долго вели себя практически одинаково – отличия второго порядка имелись, но не принципиальные.

Однако в последний год появились признаки того, что Москва и Подмосковье вновь распадаются на два совершенно разных рынка: подмосковные девелоперы все чаще жалуются на трудности с продажей новостроек, тогда как их московские коллеги таких проблем не испытывают. По мнению руководителя www.irn.ru, главной причиной «развода» стала разница в условиях для строительства в соседних субъектах Федерации. В столице объемы ввода жилья падают уже на протяжении нескольких лет: если в 2007 г., на пике жилищного строительства, в городе сдали 4,8 млн кв. м, то в 2011-м – на 3 млн меньше, 1,8 млн кв. м. Конечно, снижение показателей произошло в основном за счет бюджетных метров, а не коммерческих (см. «В Москве строят в три раза меньше, чем до кризиса»), однако и инвесторы изобилием предложения новостроек не балуют. Скорее наоборот.

В Подмосковье в тот же период реализовывался противоположный сценарий. Застройщики, одержимые идеей о фундаментальном дефиците жилья в стране, сделали Московскую область основной площадкой для реализации своих амбиций, благо спрос на метры столичного региона традиционно велик, а строить в Подмосковье далеко не так затратно, как в Москве. В результате Подмосковье превратилось во флагмана жилищного строительства РФ, сдавая по 7-8 млн кв. м ежегодно (8,2 млн в 2011 г.).


Назад