Ипотека для ИП и самозанятых в 2026 году: доход, документы и требования банков

Введение

Отдельной «ипотеки для ИП» в законе нет. Индивидуальный предприниматель и самозанятый берут жилищный кредит как физические лица, на тех же правилах, что и наёмные работники: банк обязан рассчитать показатель долговой нагрузки, то есть долю дохода, которая уйдёт на платежи по всем кредитам (ч. 1, 3 и 8 ст. 5.1 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Разница в другом: как подтвердить доход и как банк его посчитает.

Эти правила задаёт Банк России в Указании от 16.10.2023 № 6579-У. В 2026 году их меняли дважды: с 1 апреля для расчёта нагрузки нельзя использовать выписки по счёту как подтверждение выручки ИП и справки, которые предприниматель подписал сам себе, а с 1 июля сократили доход, который можно учесть без документов (Указание от 19.01.2026 № 7286-У). Ниже разбираем, что это значит для ИП и самозанятых, какие документы собрать и как подготовиться к заявке. Одобрение кредита решает банк, поэтому речь о том, как не потерять шансы по своей вине.

Как банк считает доход ИП и самозанятого

Показатель долговой нагрузки (ПДН) — это сумма среднемесячных платежей по всем вашим кредитам и займам, включая новую ипотеку, делённая на среднемесячный доход (ч. 3 ст. 5.1 закона № 353-ФЗ). Если он выше 50 %, банк до подписания договора обязан письменно предупредить о риске не справиться с платежами (ч. 5 ст. 5.1). Для предпринимателя важны пять правил из Указания № 6579-У и разъяснений Банка России к нему.

• Доход берут за 12 месяцев. Среднемесячный доход — среднее за двенадцать календарных месяцев, которые заканчиваются не раньше чем за два месяца до месяца расчёта (подп. 3.1.1).
• Доход бизнеса делят на 12, даже если вы работаете меньше года. Доходы от предпринимательской деятельности учитывают за тот же двенадцатимесячный период (абз. 2 подп. 3.1.4). Банк России поясняет: если ИП работает меньше года, сумму его доходов всё равно делят на 12, а справку самозанятого о доходах за три месяца — тоже на 12.
• Учитывают доход после налогов. В расчёт идут доходы за вычетом налогов на доходы по части второй Налогового кодекса (подп. 3.1.4); с дохода ИП на упрощённой системе банк может вычесть исчисленный налог.
• Расходы бизнеса вычитать не обязательно. По разъяснению ЦБ Указание не обязывает банк уменьшать доход ИП на расходы предпринимательской деятельности. Как именно считать, банк записывает во внутреннем документе, поэтому один и тот же доход в разных банках может дать разную сумму кредита.
• Кредиты ИП в нагрузку не входят, личные — входят. Платежи по кредитам, выданным вам как ИП, в ПДН не учитывают. А кредиты, взятые как физическим лицом, даже на нужды бизнеса, и поручительства за компании учитывают.

Пример (условный расчёт редакции): самозанятый зарегистрирован три месяца назад и за это время получил 432 000 ₽ после налога. Банк учтёт не 144 000 ₽ в месяц, а 432 000 ₽ / 12 = 36 000 ₽. Поэтому чем короче история дохода, тем меньше сумма, которую банк готов дать при том же заработке. Если заявку подают с созаёмщиком, их среднемесячные доходы складывают (подп. 3.1.3).

Доход учитывают, только если документы банк признал достоверными и актуальными по своим критериям (подп. 3.1.5). Срок работы в статусе ИП или самозанятого закон не устанавливает: его задаёт банк.

Какие документы подтверждают доход ИП и самозанятого в 2026 году

Банк России утвердил примерный перечень документов, по которым банк может определить доход заёмщика (приложение 1 к Указанию № 6579-У). Для предпринимателей и самозанятых в нём такие документы.

Справку о доходах самозанятый формирует сам в приложении «Мой налог» или в веб-кабинете на сайте ФНС за нужный период; там же — справка о постановке на учёт (КНД 1122035), которую тоже можно приложить к заявке. Обе подписаны электронной подписью ФНС. Если вы совмещаете работу по найму и статус самозанятого, банк может учесть оба дохода: зарплату — по справке о доходах и суммах налога или сведениям из ФНС, профессиональный доход — по справке из «Мой налог». Владелец компании может подтвердить дивиденды справкой о доходах и суммах налога: в расчёт дохода они входят (подп. 3.1.4).

Что с 1 апреля 2026 года не принимают.

• Выписку по счёту как подтверждение выручки. Выписки по счетам теперь подтверждают только зарплату, пенсию и социальные выплаты и доход от сдачи недвижимости внаём, если есть документы о праве собственности и договор аренды (п. 9 перечня в ред. Указания № 7286-У). Банк России прямо ответил: рассчитать доход ИП по операциям на расчётном счёте за 12 месяцев нельзя. Это касается и оплат, которые приходят самозанятому на карту (кроме дохода от сдачи недвижимости внаём по договору аренды): нужен документ из таблицы.
• Справку о доходе, которую ИП подписал сам себе. Её исключили из перечня; при этом ИП по-прежнему может выдавать справки о зарплате своим работникам (пресс-релиз Банка России от 25.03.2026).

Полный пакет для ипотеки — паспорт, СНИЛС, документы о семье и по объекту — разобран в статье какие документы нужны для ипотеки. Здесь — только документы о доходе.

Ипотека без подтверждения дохода: что изменилось с 1 июля 2026 года

Если банк считает доход по документам, которых нет в примерном перечне, в том числе по анкете, где вы сами указали заработок, работает упрощённый подход. С 1 июля 2026 года доход в этом случае равен 90 % от меньшей из двух величин: дохода, который вы заявили, и среднедушевого денежного дохода в вашем регионе по данным Росстата за четыре квартала (подп. 3.1.6¹ Указания № 6579-У в ред. Указания № 7286-У). Складывать такой доход с подтверждённым документами нельзя.

Для ИП и самозанятого с заработком выше среднего по региону это значит одно: без документов банк учтёт лишь часть реального дохода. Банк России сообщил, что с 1 июля 2027 года планирует полностью отказаться от упрощённого подхода и учитывать только официально подтверждённые доходы. Поэтому «ипотеку по двум документам» стоит считать запасным вариантом, а не планом: выгоднее заранее собрать декларации или справки из «Мой налог».

Первоначальный взнос и ставка для ИП и самозанятых

Особой ставки или взноса для предпринимателей закон не устанавливает: условия назначает банк. Но на них влияют лимиты, которые Банк России ввёл для всех банков с универсальной лицензией на IV квартал 2026 года (решение Совета директоров от 24.07.2026, применяется с 1 октября).

На практике это значит: заявка с высокой нагрузкой и маленьким взносом попадает в узкую квоту, которую банк распределяет между всеми такими заёмщиками. Взнос больше 20 % (для готового жилья — кредит не больше 80 % стоимости залога) и нагрузка не выше 50 % выводят кредит из-под этих ограничений. Для ИП с коротким стажем, у которого доход «размазан» на 12 месяцев, больший взнос особенно важен: он уменьшает кредит и платёж, а значит, и нагрузку.

Ориентир по ставкам — среднерыночная полная стоимость кредита, которую считает ЦБ: 17,779 % годовых для ипотеки на квартиру по ДДУ или в доме, введённом не больше года назад, и 19,43 % — в доме старше года (данные за II квартал 2026 года, применяются к договорам IV квартала). Ключевая ставка Банка России — 14 % с 27 июля 2026 года, следующее заседание — 23 октября. Платёж и сумму кредита под свой доход прикиньте в ипотечном калькуляторе; подходящие программы покажет подбор ипотеки.

Семейная ипотека для ИП и самозанятых

Правила программы «Семейная ипотека» (решение Минфина России № 25-67381-01850-Р в ред. от 22.09.2026) условий о работе по найму или налоговом режиме не содержат. Право на льготный кредит есть у гражданина России, у которого ребёнок — гражданин России младше 7 лет на дату договора либо ребёнок-инвалид (п. 39). Доход оценивает банк по общим правилам, которые описаны выше.

По договорам с 1 октября 2026 года ставка — не выше значения из таблицы для числа детей и региона, где находится жильё. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области это 12 % при одном ребёнке, 10 % при двух, 8 % при трёх, 6 % при четырёх и 4 % при пяти и более; лимит льготной части кредита — 12, 15 и 18 млн ₽ (при трёх детях и больше). В остальных регионах — 10, 8, 6, 4 и 2 % и лимиты 6, 8 и 10 млн ₽. Готовое жильё на вторичном рынке в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по семейной ипотеке не купить, частный дом у частного лица — тоже.

Два условия программы важны именно предпринимателям:

• Взнос не меньше 20 % — из своих денег, помощи из регионального или местного бюджета или от работодателя, материнского капитала (подп. «е» п. 40).
• Супруг обязательно становится созаёмщиком, даже при брачном договоре; исключения — у супруга нет гражданства России или заёмщик — участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих (подп. «г» п. 40). Если у супруга доход по найму, банк сложит доходы (подп. 3.1.3 Указания № 6579-У), и это помогает, когда доход ИП за год неровный.

Все параметры программы и порядок оформления — в разборе семейной ипотеки с 1 октября 2026 года, другие госпрограммы — в обзоре ипотеки в 2026 году.

Как ИП и самозанятому подготовиться к заявке

1. Закройте налоговый год. Подайте декларацию вовремя: у ИП на УСН — не позднее 25 апреля. Без неё доход за прошлый год банк может не учесть, а доход за меньший срок разделит на 12.
2. Показывайте весь доход в налоговой отчётности. Банк учитывает только подтверждённый документами доход за вычетом налога: «серые» поступления в расчёт не попадут.
3. Наведите порядок в кредитах. В нагрузку входят платежи по всем вашим кредитам и займам как физического лица, в том числе взятым на бизнес, и поручительства. Лишние кредиты стоит закрыть до заявки.
4. Проверьте кредитную историю. В каждом бюро, где она хранится, отчёт можно бесплатно получить два раза в год (ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях»). Ошибки в истории исправляют до подачи заявки, а не после отказа.
5. Подумайте о созаёмщике. Супруг или другой созаёмщик с доходом по найму увеличивает доход, по которому считают нагрузку.
6. Копите взнос больше 20 %. Вместе с нагрузкой не выше 50 % это выводит кредит из-под лимитов ЦБ, а платёж при том же доходе становится меньше.
7. Сначала одобрение, потом аванс. Пока банк не одобрил вас как заёмщика, аванс продавцу рискован.

Если банк отказал в ипотеке

Причину отказа банк может не назвать. Чаще всего она в одном из четырёх мест:

• Нагрузка. Доход, «размазанный» на 12 месяцев, или неучтённые расходы по личным кредитам дают ПДН выше, чем вы ожидали.
• Документы. Банк не принял выписки по расчётному счёту, справку, подписанную вами, или сведения о доходе устарели по его критериям.
• Кредитная история. Просрочки, много открытых кредитов и карт.
• Объект. Квартиру или дом банк не принимает в залог.

Что делать: пересчитайте нагрузку по правилам выше, закажите кредитный отчёт, при необходимости дождитесь новой декларации или накопите историю дохода самозанятого. Каждый банк описывает расчёт дохода в своём внутреннем документе, поэтому после отказа в одном банке другой может решить иначе.

Если нужно разобраться в причине отказа, подать одно досье сразу в несколько банков и согласовать объект, с этим работает ипотечный брокер ФРИДОМ: мы сотрудничаем с 20+ банками-партнёрами и объясняем банку доход ИП и самозанятых по документам. Одобрение решает банк, стоимость услуги — по прайсу на странице услуги.

Налоговый вычет при покупке жилья для ИП и самозанятых

Имущественный вычет уменьшает доходы, которые облагаются НДФЛ (п. 3 ст. 210 НК РФ). ИП на упрощённой системе освобождён от НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ), самозанятый — с доходов, облагаемых налогом на профессиональный доход (ч. 8 ст. 2 закона № 422-ФЗ). С таких доходов вернуть налог нельзя: вычет получится, только если у вас есть доход, облагаемый НДФЛ, например зарплата по трудовому договору. Как считается вычет на покупку и на проценты по ипотеке — в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Вопросы об ипотеке для ИП и самозанятых

Заключение

Ипотека для ИП и самозанятых в 2026 году доступна на общих основаниях, но доход нужно показать документами из перечня Банка России: декларацией, книгой учёта или справкой из «Мой налог». С 1 апреля выписки по счёту и справки «самому себе» выручку не подтверждают, с 1 июля доход без документов банк учитывает с дисконтом, а с июля 2027 года ЦБ планирует от этого подхода отказаться. Доход бизнеса банк делит на 12 месяцев, поэтому полный год работы, сданная декларация, взнос больше 20 % и созаёмщик с зарплатой заметно влияют на сумму кредита. Семейная ипотека для предпринимателей открыта так же, как для наёмных работников.

Условия банков и ставка ЦБ меняются, ближайшее заседание по ставке — 23 октября 2026 года. Требования к документам и сумму кредита уточняйте в банке на день подачи заявки.