Введение
Рефинансирование — это новый кредит, обычно в другом банке, которым гасят действующую ипотеку. После этого квартира переходит в залог к новому банку. Досрочно погасить ипотеку заёмщик вправе без согласия банка: достаточно уведомить его за 30 календарных дней или в более короткий срок, если он указан в договоре (ст. 11 закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите»; по договорам до 1 июля 2014 года — п. 2 ст. 810 ГК РФ). Документы понадобятся трёх видов: на вас, по действующему кредиту и по квартире.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Когда рефинансирование имеет смысл
Считайте не только новую ставку, но и расходы на переход: новая оценка квартиры, страховка, госпошлина за регистрацию ипотеки в пользу нового банка. Проверьте, какая ставка будет действовать, пока залог не перерегистрирован: многие банки до регистрации ипотеки берут повышенную ставку.
Рефинансирование обычно проверяют, если:
- ставка по новым ипотечным кредитам заметно ниже вашей;
- вы хотите объединить ипотеку с другими кредитами в один платёж;
- нужно поменять состав заёмщиков, например после развода;
- нужно увеличить сумму под залог той же квартиры.
Банки обычно рефинансируют кредиты без текущих просрочек, по которым уже внесено несколько платежей. Минимальный срок и остаток долга у каждого банка свои. Если кредит оформлен по льготной программе, её условия на рефинансирование смотрите на сайтах Минфина России и ДОМ.РФ: при переходе льгота может не сохраниться.
Базовый пакет для рефинансирования
Коротко, что обычно просит новый банк:
- паспорт, СНИЛС, анкета банка;
- подтверждение дохода — такое же, как для новой ипотеки: для найма, ИП, самозанятых и владельцев бизнеса наборы разные, они разобраны в статье «Документы для ипотеки»;
- кредитный договор и график платежей по действующей ипотеке;
- справка об остатке долга и реквизиты для погашения;
- справка об отсутствии просрочек или выписка по кредитному счёту;
- выписка ЕГРН на квартиру, документ-основание и новый отчёт об оценке.
Перечень: по заёмщику, по кредиту, по квартире
| Документ | Зачем нужен | Где получить |
|---|---|---|
| Заёмщик | ||
| Паспорт, СНИЛС, анкета | Идентификация и заявка | Анкета — в новом банке, часто онлайн |
| Подтверждение дохода и занятости | Банк заново оценивает, сможете ли вы платить | Справка о доходах — nalog.gov.ru или бухгалтерия; СТД-СФР — Госуслуги; многие банки получают данные сами с вашего согласия |
| Документы о семье | Если в кредите участвует супруг или меняется состав заёмщиков | ЗАГС, Госуслуги |
| Действующий кредит | ||
| Кредитный договор и график платежей | Новый банк сверяет условия, остаток срока и цель кредита | У вас или в личном кабинете текущего банка |
| Справка об остатке долга | Сумма, которую новый банк перечислит в погашение | Текущий банк; оформляют на планируемую дату погашения |
| Справка об отсутствии просрочек или выписка по счёту | Показывает, как вы платили | Текущий банк |
| Реквизиты для полного погашения | Чтобы деньги нового банка ушли точно в погашение | Текущий банк |
| Сведения о закладной | Если права банка удостоверены закладной, её возвращают или погашают после выплаты долга | Текущий банк |
| Квартира | ||
| Выписка ЕГРН | Подтверждает ваше право и текущее обременение в пользу первого банка | Госуслуги, сайт Росреестра, МФЦ |
| Документ-основание права | Договор купли-продажи, ДДУ с передаточным актом и т. п. | У вас |
| Отчёт об оценке | Новый банк определяет стоимость залога | Оценщик, которого принимает новый банк |
| Договор страхования залога | Заложенную квартиру страхуют, если договор об ипотеке не устанавливает иное (ст. 31 закона № 102-ФЗ); на практике банки требуют всегда; выгодоприобретателем становится новый банк | Страховая компания |
| Нотариальное согласие супруга на залог | Если квартира — общая собственность супругов и нет брачного договора: согласие нужно на сам залог, даже если супруг созаёмщик (п. 3 ст. 35 СК РФ) | Нотариус |
Источник: Федеральный закон № 353-ФЗ (ст. 11); Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке» (ст. 25, 31); Семейный кодекс РФ (ст. 35). Перечень документов по кредиту и заёмщику — типовые требования банков на сентябрь 2026 года, у каждого банка свои.
Как снимают и заново оформляют залог
Порядок зависит от банка, но чаще всего он такой:
Одобрение в новом банке
Банк проверяет вас, действующий кредит и квартиру.
Уведомление текущего банка
Подайте заявление о полном досрочном погашении (ст. 11 353-ФЗ).
Новый кредит и погашение старого
Новый банк перечисляет деньги в погашение. Получите у прежнего банка справку о закрытии кредита.
Снятие обременения
Обычно заявление в Росреестр подаёт прежний банк (при бумажной закладной — можете и вы, с закладной с отметкой о полном исполнении); запись об ипотеке погашают в течение 3 рабочих дней после поступления заявления (ст. 25 закона № 102-ФЗ).
Регистрация залога в пользу нового банка
Ипотеку в пользу нового банка регистрируют в Росреестре — 5 рабочих дней, через МФЦ 7 (ст. 16 закона № 218-ФЗ); до этого может действовать повышенная ставка. Проверьте выписку ЕГРН после регистрации.
Особые случаи рефинансирования
Смена состава заёмщиков
Вывести бывшего супруга из кредита или добавить нового созаёмщика можно при рефинансировании. Банк попросит документы о разделе имущества — нотариально удостоверенное соглашение (п. 2 ст. 38 СК РФ) или решение суда, — если меняется собственник квартиры (пока старый кредит не погашен, на это нужно согласие прежнего банка — ст. 37 закона № 102-ФЗ), и полный пакет по доходу нового созаёмщика. По договорам «Семейной ипотеки», заключаемым с 1 февраля 2026 года, в том числе по новому рефинансирующему, оба супруга должны быть созаёмщиками (информация Минфина России от 30.01.2026). Как это сказывается на смене состава заёмщиков — уточните в банке.
Маткапитал
Если маткапитал направлен на погашение ипотеки, у вас есть обязанность выделить доли детям — она следует из закона (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ); нотариальное обязательство с 12 марта 2020 года не оформляют, оно есть только у тех, кто направил маткапитал раньше. Рефинансирование обязанность не отменяет: доли оформляют в течение 6 месяцев после полной выплаты последнего кредита и погашения записи об ипотеке (п. 15(1) Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Банк может запросить выписку Социального фонда, а если обязательство давали до марта 2020 года — его копию.
В другом банке или в своём
Рефинансирование делают в другом банке. В своём банке обычно меняют условия действующего договора, если банк на это согласен, — это не новый кредит, и пакет документов у каждого банка свой.
С увеличением суммы
Некоторые банки дают сумму больше остатка долга под залог той же квартиры. Предел зависит от оценки квартиры и требований банка. Налоговый вычет по процентам распространяется только на ту часть кредита, которой рефинансирована ипотека на жильё (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ; письмо Минфина России от 16.03.2020 № 03-04-05/19858), — уточните у налогового консультанта.
Если выгоднее продать квартиру
Когда платёж не по силам и рефинансирование не одобряют, квартиру в залоге можно продать с согласия банка — продажа квартиры в залоге.
Главный совет: до заявки посчитайте расходы на переход — оценку, страховку, госпошлину — и узнайте, какая ставка будет действовать до регистрации залога. Справку об остатке долга берите на конкретную дату погашения, а после сделки проверьте в выписке ЕГРН, что старое обременение снято.
Андрей Девятериков, начальник отдела проведения сделок
Частые вопросы о рефинансировании ипотеки
Нужно ли согласие текущего банка на рефинансирование?
Нет. Досрочное погашение — право заёмщика: банк достаточно уведомить за 30 календарных дней или в срок, указанный в договоре (ст. 11 закона № 353-ФЗ).
Сохранится ли налоговый вычет по процентам?
Да, если из нового договора видно, что кредит взят на рефинансирование жилищного кредита, — лучше, чтобы в нём была ссылка на первоначальный договор (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Лимит — 3 млн рублей процентов и только по одному объекту (п. 4 ст. 220). Для декларации понадобятся оба кредитных договора и справки об уплаченных процентах из обоих банков; в упрощённом порядке сведения передают сами банки (ст. 221.1 НК РФ).
Сколько снимают обременение после погашения?
Запись об ипотеке погашают в течение 3 рабочих дней с момента, когда заявление поступило в Росреестр (ст. 25 закона № 102-ФЗ). Проверьте результат в свежей выписке ЕГРН.
Можно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом?
Можно. Обязательство выделить доли детям сохраняется и исполняется после снятия обременения по последнему кредиту (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ).
Заключение
Для рефинансирования собирают три пакета: ваш — как для новой ипотеки, по действующему кредиту — договор, график, справки об остатке и об отсутствии просрочек, и по квартире — выписку ЕГРН, основание права, новую оценку и страховку. Решение зависит от ставки и расходов на переход, поэтому сравните предложения до заявки. Как банк оценивает заёмщика и какие справки о доходе нужны при разном типе занятости — в статье «Документы для ипотеки». Подобрать банк и провести рефинансирование поможет ипотечное сопровождение.
Источники: Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ст. 11); Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 25, 31); Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ст. 16); Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ст. 10); Семейный кодекс РФ (ст. 35, 38); Гражданский кодекс РФ (ст. 810); Правила направления средств материнского капитала, утв. постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (п. 15(1)); Налоговый кодекс РФ (ст. 220, 221.1); письмо Минфина России от 16.03.2020 № 03-04-05/19858; информация Минфина России «Изменения в программе "Семейная ипотека" в 2026 году» (30.01.2026). Требования банков к документам — типовые на сентябрь 2026 года.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
