Введение
Для ипотеки банк проверяет два пакета документов: ваш — чтобы решить, давать ли кредит и сколько, и пакет по квартире или дому — чтобы принять их в залог. Первый нужен до поиска жилья, второй — когда объект выбран. Точный список у каждого банка свой; ниже — то, что банки запрашивают чаще всего в 2026 году, с пометками, где требование закреплено законом, а где это практика банка.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Базовый пакет заёмщика
Для подачи заявки большинство банков просят:
- паспорт гражданина РФ;
- СНИЛС;
- анкету-заявление по форме банка и согласие на запрос кредитной истории;
- подтверждение дохода и занятости — зависит от того, как вы зарабатываете (таблица ниже);
- документы о семье, если они влияют на условия: свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, брачный договор;
- документы на первоначальный взнос, если банк спросит, откуда деньги: выписка по вкладу, договор продажи другого жилья, сертификат на маткапитал.
Многие банки получают сведения о доходах и стаже сами — из ФНС и Социального фонда через Госуслуги с вашего согласия. Тогда справки с работы не нужны. Загранпаспорт, диплом, справки из ПНД и НД из старых перечней в 2026 году банки обычно не требуют. Военный билет у мужчин призывного возраста некоторые банки ещё просят — уточните в своём.
Как подтвердить доход: наём, ИП, самозанятые, владельцы бизнеса
| Категория | Что обычно просит банк | Где взять |
|---|---|---|
| Работа по найму | Справка о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) за последние 6–12 месяцев или справка по форме банка; сведения о трудовой деятельности (СТД-СФР) или заверенная копия трудовой книжки | Справка о доходах за текущий год — бухгалтерия работодателя; за прошлые годы — личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru или Госуслуги; СТД-СФР — Госуслуги; копия книжки — отдел кадров |
| Индивидуальный предприниматель | Выписка из ЕГРИП; налоговая декларация за последний год (УСН, 3-НДФЛ) или патент и книга учёта доходов; выписки по расчётному счёту за 6–12 месяцев | Выписка ЕГРИП — бесплатно на egrul.nalog.ru; декларации — личный кабинет ИП на nalog.gov.ru (на АУСН деклараций нет — сведения из личного кабинета); выписки — ваш банк |
| Самозанятый | Справка о постановке на учёт и справка о доходах из приложения «Мой налог» за 6–12 месяцев; выписки по счёту, куда приходят оплаты | Приложение и личный кабинет «Мой налог», ваш банк |
| Владелец бизнеса | Выписка из ЕГРЮЛ и устав; бухгалтерская отчётность за последний год и квартал; выписки по счетам компании за 12 месяцев; документы о ваших доходах от компании (зарплата, дивиденды) | ЕГРЮЛ — nalog.gov.ru; отчётность — бухгалтерия компании или ГИР БО; выписки — банк компании |
Источник: требования к подтверждению дохода устанавливает каждый банк; в таблице — типовой набор по открытым требованиям крупных банков на сентябрь 2026 года. Формы справок — ФНС России (справка о доходах и суммах налога, справки «Мой налог»), Социальный фонд России (СТД-СФР).
Документы по объекту: вторичка, новостройка, дом
Когда жильё выбрано, банк проверяет, можно ли принять его в залог. Документы собирают продавец и покупатель вместе; что готовит продавец квартиры — в статье «Документы для продажи квартиры».
| Объект | Что обычно просит банк |
|---|---|
| Квартира на вторичном рынке | Выписка ЕГРН; документ-основание права продавца; паспорт продавца; согласие его супруга и разрешение опеки, если нужны; справка о зарегистрированных; отчёт об оценке от оценщика, которого принимает банк; проект договора купли-продажи |
| Новостройка по ДДУ | Проект договора участия в долевом строительстве. Документы застройщика банк проверяет сам, если дом у него аккредитован; оплата идёт на эскроу-счёт |
| Новостройка через ЖСК | Договор о паевом участии, справка о внесённых паевых взносах, документы кооператива по списку банка. Такие сделки редки, многие банки их не кредитуют |
| Новостройка по переуступке | Зарегистрированный ДДУ, проект договора уступки, подтверждение оплаты ДДУ, согласие застройщика — если долг по ДДУ переводится, согласие банка продавца — если ДДУ в залоге |
| Дом с участком | Выписки ЕГРН на дом и участок с границами участка; документы-основания; отчёт об оценке. Банки строже относятся к домам без регистрации и к участкам без границ в ЕГРН |
Залог по общему правилу закона и по условиям кредитного договора страхуют от утраты и повреждения (ст. 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»): страхуют квартиру или дом, земельный участок не страхуется; по ДДУ — после регистрации права на квартиру. Страхование жизни и титула — по желанию, но от них часто зависят условия банка.
Кредит под залог имеющейся недвижимости
Если банк выдаёт кредит под залог квартиры, которая у вас уже есть, по ней нужны: выписка ЕГРН, документ-основание, отчёт об оценке и нотариальное согласие супруга на залог, если квартира куплена в браке (ст. 35 СК РФ). Если среди собственников есть дети, понадобится разрешение опеки, и многие банки такие квартиры в залог не принимают. Требования к прописанным в квартире у банков разные — уточните заранее.
Порядок: от заявки до сделки
Одобрение заёмщика
Подайте анкету, паспорт, СНИЛС и подтверждение дохода. Решение банка обычно действует несколько месяцев — срок уточните в своём банке.
Выбор объекта
Проверьте, подходит ли жильё требованиям банка: новостройка — аккредитован ли дом, вторичка — нет ли незаконной перепланировки и долей детей без разрешения опеки.
Оценка
Закажите отчёт у оценщика, которого принимает банк.
Согласование объекта
Передайте документы по объекту; банк может запросить дополнительные.
Сделка и регистрация
Подписание кредитного договора и договора купли-продажи или ДДУ; страхование залога; регистрация права и ипотеки в Росреестре — 7 рабочих дней, через МФЦ — 9 (ст. 16 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). По ДДУ регистрируют сам договор и залог прав требования.
Созаёмщики, маткапитал, взнос и отказ банка
Созаёмщики и поручители
Созаёмщик собирает такой же пакет, как и основной заёмщик, и отвечает по кредиту наравне с ним. Если нет брачного договора, банк обычно просит включить супруга в созаёмщики; для залога общего имущества закон требует нотариального согласия супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). По программе «Семейная ипотека» с 1 февраля 2026 года оба супруга должны быть созаёмщиками (исключение — военнослужащие, участники накопительно-ипотечной системы), а льготный кредит один на семью (информация Минфина России от 30.01.2026). Поручитель подаёт паспорт и подтверждение дохода.
Маткапитал и господдержка
Сертификат на маткапитал подтверждают выпиской о состоянии счёта из Социального фонда (Госуслуги). Жильё, купленное с маткапиталом, оформляют в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ); при ипотеке — в течение 6 месяцев после снятия обременения. Для льготных программ банк проверяет документы, подтверждающие право на льготу: свидетельства о рождении детей, документы о месте работы для отраслевых программ. Условия меняются часто: с 1 октября 2026 года ставка и лимит семейной ипотеки зависят от числа детей, поэтому банк проверяет свидетельства о рождении всех детей. Актуальные условия — на сайтах Минфина России и ДОМ.РФ.
Первоначальный взнос
Минимальный размер взноса задают банк и условия программы. Банк может спросить, откуда деньги: подготовьте выписку по вкладу, договор продажи другого жилья или сертификат маткапитала.
Срок действия справок
Закон срок не устанавливает, его задаёт банк. Обычно справки о доходах и выписки должны быть не старше 30 дней на дату подачи — уточните в своём банке. Выписку ЕГРН по объекту к сделке лучше заказать свежую.
Когда банк отказывает
Частые причины: высокая долговая нагрузка — банк сравнивает платежи по всем кредитам с доходом по правилам Банка России; просрочки в кредитной истории; расхождения в анкете и документах; объект, который банк не принимает в залог. Свою кредитную историю можно бесплатно получить дважды в календарный год в каждом бюро (ст. 8 закона № 218-ФЗ «О кредитных историях»); список бюро, где она хранится, — на Госуслугах.
Главный совет: сначала получите одобрение по своим документам и только потом вносите аванс за квартиру. Пакет по объекту зависит от того, что вы покупаете, — вторичка, новостройка, переуступка или дом, — и согласовывать его с банком лучше до подписания договора.
Андрей Девятериков, начальник отдела проведения сделок
Частые вопросы о документах для ипотеки
Какие документы нужны для ипотеки, если работаю официально?
Паспорт, СНИЛС, анкета банка и подтверждение дохода: справка о доходах и суммах налога или справка по форме банка, а также сведения о трудовой деятельности из Социального фонда. Многие банки сами получают данные о доходах через Госуслуги с вашего согласия.
Какие документы нужны ИП для ипотеки?
Кроме паспорта и СНИЛС — выписка из ЕГРИП, налоговая декларация за последний год (или патент и книга учёта доходов) и выписки по расчётному счёту за 6–12 месяцев. Точный список — в банке.
Можно ли взять ипотеку самозанятому?
Да, если банк работает с самозанятыми. Доход подтверждают справкой о доходах из приложения «Мой налог» и выписками по счёту; многие банки требуют, чтобы статус самозанятого был не меньше 6–12 месяцев.
Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке?
Да. Имущественный вычет — до 2 млн рублей расходов на покупку и до 3 млн рублей процентов по ипотеке (ст. 220 НК РФ). Нужны договор купли-продажи и выписка ЕГРН (для новостройки — ДДУ и передаточный акт), документы об оплате, кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах (ст. 220 НК РФ).
Заключение
Соберите личный пакет и получите одобрение до поиска жилья: так вы будете знать сумму и не потеряете аванс. Документы по объекту зависят от типа жилья, и их стоит согласовать с банком до подписания договора с продавцом. Пошаговый разбор всей покупки — в статье «Как купить квартиру в ипотеку», про справку о доходах — в статье «Справка 2-НДФЛ». Если ипотека уже есть и вы хотите снизить платёж, пригодится статья «Документы для рефинансирования ипотеки». Собрать документы и пройти одобрение можно с нашей помощью — ипотечное сопровождение.
Источники: Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 31); Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (ст. 5.1 — показатель долговой нагрузки); Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ст. 11, 15.4); Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ст. 16); Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ (ст. 10); Семейный кодекс РФ (ст. 35); Федеральный закон от 30.12.2004 № 218-ФЗ «О кредитных историях» (ст. 8); Гражданский кодекс РФ (ст. 391); Налоговый кодекс РФ (ст. 220, 230); информация Минфина России «Изменения в программе "Семейная ипотека" в 2026 году» (30.01.2026). Требования банков к документам — типовые на сентябрь 2026 года, у каждого банка свои.
Об авторе
Андрей Девятериков — юрист в сфере недвижимости высшего уровня. Специализируется на юридической консультации, сопровождении сделок, due diligence объектов и других аспектах недвижимости.
Полезные статьи
