Ипотека в 2026 году: какие программы доступны в Москве и Подмосковье и как выбрать

Введение

С 1 октября 2026 года предельная ставка семейной ипотеки на жильё в Москве и Московской области — от 4 до 12 % годовых в зависимости от числа детей, а ключевая ставка Банка России с 27 июля держится на 14 %. Поэтому для покупателя в столичном регионе выбор программы решает больше, чем выбор банка: семья с тремя детьми может взять ту же квартиру под 8 %, а пара без детей — только по рыночной ставке.

Многие льготные программы к Москве не применимы. IT-ипотеку нельзя взять на жильё в Москве, дальневосточная и арктическая работают только в своих регионах, сельская — только в сельских населённых пунктах. Начинать стоит с вопроса, на какие программы имеете право вы, а банки сравнивать по полной стоимости кредита: её указывают на первой странице договора.

Ключевая ставка ЦБ и рыночная ипотека в 2026 году

Ключевая ставка — главный инструмент денежно-кредитной политики Банка России. От неё зависит, во что банкам обходятся деньги, и вместе с ней меняются ставки по кредитам без господдержки.

В 2026 году ЦБ снижал ставку пять раз: с 16 % в начале года до 14 % с 27 июля (решение совета директоров от 24 июля). 11 сентября ставку сохранили на уровне 14 %. Следующее заседание по ставке — 23 октября 2026 года.

Ориентир по рыночной ипотеке — среднерыночные значения полной стоимости кредита (ПСК), которые ЦБ рассчитывает каждый квартал. Кредиты по госпрограммам с субсидией банку в этот расчёт не входят (ч. 8.1 ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»), поэтому цифры описывают именно рыночные условия.

ПСК включает не только проценты, но и обязательные платежи, например страховку, поэтому она выше ставки в договоре. Выдать ипотеку с ПСК выше предельного значения банк не вправе: это среднерыночное значение плюс одна треть (ч. 11 ст. 6 и ч. 3.1 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ). Значения в таблице рассчитаны по кредитам II квартала 2026 года. Конкретный банк может предложить и больше, и меньше, а условия банков меняются после решений по ключевой ставке.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: условия для Москвы и Подмосковья

Самая массовая программа с 1 октября 2026 года работает по новым правилам: ставка и максимальная сумма кредита зависят от числа детей и от региона, где находится покупаемое жильё. Москва и Московская область вместе с Санкт-Петербургом и Ленинградской областью относятся к столичным регионам. Здесь ставки на 2 процентных пункта выше, чем в остальной России, зато лимиты больше. Основное условие — хотя бы одному ребёнку на дату договора меньше 7 лет; для семей с ребёнком-инвалидом есть особые правила. До 1 октября ставка по программе была до 6 % для всех семей, так что по таблице ставок в столичном регионе семейная ипотека подешевела только для семей с пятью и более детьми.

Ставка не выше 6 % при любом числе детей и в любом регионе действует в трёх случаях: частный дом (строительство по договору подряда с расчётами через эскроу, в том числе с покупкой участка, или готовый дом у компании либо ИП — первого собственника), ребёнок-инвалид в семье и оплата без кредита не меньше половины цены жилья (подп. «и», «к» п. 40 правил программы — решения Минфина России № 25-67381-01850-Р в ред. от 22.09.2026). Первоначальный взнос — от 20 % (подп. «е» п. 40). Кредит может быть больше лимита — до 30 млн ₽ в столичных регионах, но сумма сверх лимита идёт не по льготной ставке.

Срок субсидирования для договоров с 1 октября 2026 года — не больше 15 лет (п. 2 правил). После этого ставка повышается, но не выше меньшего из двух значений: ставка по договору плюс 4 п. п. или ключевая ставка ЦБ на 1-е число месяца, когда закончилась субсидия, плюс 3 п. п. (плюс 3,5 п. п. — для кредита на строительство дома) (подп. «л» п. 40).

Квартиру на вторичном рынке Москвы и Подмосковья по семейной ипотеке купить нельзя. Готовую квартиру у частного лица или компании правила разрешают покупать только в городах вне Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, где строится не больше двух многоквартирных домов, и в доме не старше 20 лет (подп. «с» п. 40); семьям с ребёнком-инвалидом — в регионах, где многоквартирные дома не строятся вовсе (подп. «л» п. 36). Кто может участвовать, как работает правило одной льготной ипотеки и что будет с договорами до 1 октября — в разборе семейной ипотеки с 1 октября 2026 года.

IT-ипотека в 2026 году: Москва исключена, Подмосковье — нет

Программа для работников аккредитованных IT-компаний действует до 31 декабря 2030 года. Условия на октябрь 2026 года по данным ДОМ.РФ — оператора программы:

• ставка — до 6 %, льготный лимит — 9 млн ₽ во всех регионах, первоначальный взнос — от 20 %;
• заёмщик — гражданин РФ до 50 лет включительно, работает по основному месту в IT-компании с аккредитацией Минцифры, стаж в такой компании — от 3 месяцев;
• доход — от 150 тыс. ₽ в месяц, если место работы в Московской или Ленинградской области или в городе-миллионнике, и от 90 тыс. ₽ в остальных населённых пунктах;
• место работы и покупаемое жильё — в любом регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга;
• жильё — только от застройщика: квартира по ДДУ или готовая, дом от застройщика либо строительство дома по подряду с эскроу-счётом.

Для Москвы вывод простой: сотрудник московского офиса IT-компании программой не воспользуется, даже если покупает квартиру в Подмосковье. Если место работы в Московской области, можно купить по IT-ипотеке новостройку в Подмосковье. Льготная ставка сохраняется, пока заёмщик работает в аккредитованной компании, которая применяет пониженные тарифы страховых взносов.

Военная, дальневосточная, арктическая и сельская ипотека: кому подходят

Военная ипотека работает через накопительно-ипотечную систему (НИС) по Федеральному закону от 20.08.2004 № 117-ФЗ. Государство ежегодно перечисляет на счёт участника накопительный взнос: в 2026 году — 411 184,90 ₽ (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 28.11.2025 № 426-ФЗ о бюджете). После трёх лет участия накопления можно направить на первоначальный взнос, а платежи по кредиту во время службы вносит государство. Купить можно квартиру в новостройке или на вторичном рынке, дом или часть дома с участком в любом регионе. Срок кредита ограничен предельным возрастом службы.

Дальневосточная и арктическая ипотека — до 2 % на весь срок, до 6 млн ₽ (до 9 млн ₽ при площади жилья от 60 м² или в моногороде), взнос от 20 %. Жильё должно находиться в Дальневосточном федеральном округе или на сухопутных территориях Арктической зоны. Программу могут взять молодые семьи, где обоим супругам меньше 36 лет, неполные семьи с родителем до 36 лет, многодетные семьи с третьим ребёнком, рождённым с 2024 года, участники СВО, члены семей погибших участников СВО или признанных инвалидами I группы, работники государственных и муниципальных медицинских и образовательных организаций и оборонных предприятий в этих регионах, участники программы «Земский работник культуры» и другие категории из перечня ДОМ.РФ. Жить там заранее не нужно. В течение 270 дней после регистрации права нужно зарегистрироваться по месту жительства в купленном жилье, а регистрация на этих территориях должна действовать не меньше 5 лет. Москвичу эта программа подходит, только если он переезжает.

Сельская ипотека — от 0,1 до 3 %, до 6 млн ₽, срок до 25 лет, взнос от 20 %. По данным ДОМ.РФ на 2026 год, взять её могут работники агропромышленного комплекса, социальной сферы на селе, ветеринарии и местного самоуправления в сельской местности по трудовому договору на 5 лет, предприниматели в АПК, а также участники СВО, их супруги и не вступившие в повторный брак вдовы (вдовцы). Круг заёмщиков уточняйте в банке на дату заявки. Жильё — в сельских поселениях, рабочих посёлках и городах до 30 тыс. жителей из регионального перечня. В Москве программа не действует, в Подмосковье — только в населённых пунктах из перечня.

У IT-ипотеки, дальневосточной, арктической и сельской программ одно общее правило: если с 23 декабря 2023 года человек уже получил кредит по другой федеральной льготной программе, взять ещё одну он не сможет. В семейной ипотеке правило то же, но с исключением: прежний льготный кредит полностью погашен, а после его оформления в семье родился ребёнок.

Ипотека на новостройку, вторичку и частный дом: какие программы куда

Материнский капитал и выплату многодетным можно добавить к любому из этих вариантов — о них в следующем разделе. Если выбрали вариант и нужен ещё подбор объекта, посмотрите услуги покупки квартиры в ипотеку и квартиры в новостройке в ипотеку.

Маткапитал, 450 тысяч многодетным и «Молодая семья»: чем ещё оплатить ипотеку

Материнский капитал в 2026 году после индексации на 5,6 % с 1 февраля составляет 728 921,90 ₽ на первого ребёнка. Семья, которая не получала капитал на первого ребёнка, при рождении второго получает 963 243,17 ₽, а доплата на второго ребёнка — 234 321,27 ₽. На первоначальный взнос и погашение ипотеки капитал можно направить сразу после рождения ребёнка, без ожидания трёх лет (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ). В течение 6 месяцев после регистрации права или погашения ипотеки жильё нужно оформить в общую собственность с детьми. Подводные камни — в статье о материнском капитале при покупке жилья.

450 тыс. ₽ на погашение ипотеки получают семьи, где с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года родился третий или следующий ребёнок. Кредитный договор должен быть заключён до 1 июля 2031 года, выплата однократная — на один ипотечный кредит (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ). Её можно направить на ипотеку на новостройку или вторичное жильё, а по кредиту на строительство дома — после регистрации права на готовый дом.

«Молодая семья» — социальная выплата 30 % расчётной стоимости жилья семье без детей и 35 % семье с детьми. Условия: супругам не больше 35 лет, семья признана нуждающейся в жилье (Правила предоставления молодым семьям социальных выплат, приложение к постановлению Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050). Списки участников и расчётную стоимость жилья определяют региональные и местные власти, выплату можно направить и на ипотеку.

Что проверяет банк перед одобрением ипотеки

Требования у банков разные, но набор проверок общий:

• Доход и способ его подтверждения. Работникам по найму обычно нужна справка о доходах, предпринимателям и самозанятым — декларация, выписки по счёту, справка из «Мой налог».
• Долговая нагрузка. Банк обязан рассчитать показатель долговой нагрузки — отношение среднемесячных платежей по всем кредитам к доходу. Если он выше 50 %, банк письменно предупреждает заёмщика о риске (ч. 5 ст. 5.1 закона № 353-ФЗ, ч. 8 той же статьи распространяет правило на ипотеку).
• Кредитная история: просрочки, число открытых кредитов и карт, недавние заявки.
• Первоначальный взнос: по госпрограммам — от 20 %, по рыночной ипотеке размер устанавливает банк.
• Право на программу: свидетельства о рождении детей, подтверждение работы в IT-компании, свидетельство участника НИС.
• Объект: документы, отсутствие обременений, оценка; у дома — категория земли и вид разрешённого использования участка.
• Возраст заёмщика банк устанавливает в своих условиях; у программ свои рамки — например, IT-ипотека до 50 лет включительно.

Полный список бумаг — в статье «Документы для ипотеки».

Как выбрать ипотеку: сравнивайте полную стоимость кредита

Ставка показывает только проценты. ПСК по ст. 6 закона № 353-ФЗ считается в процентах годовых и в рублях и включает погашение долга, проценты и платежи за услуги, в том числе страхование, если от них зависят выдача или условия кредита (п. 3 ч. 4 ст. 6). Для ипотеки ПСК обязательна (ч. 2 ст. 6.1). Её ставят в квадратных рамках в правом верхнем углу первой страницы договора (ч. 1 ст. 6), а рядом — примерный среднемесячный платёж (ч. 4 ст. 6.1).

Порядок действий:

1. Определите программы, на которые имеете право: дети и их возраст, место работы, служба, где и какое жильё покупаете.
2. Посчитайте платёж и переплату в ипотечном калькуляторе, а подходящие программы под ваш случай подберёт ипотечный брокер — услуга «Ипотека с ФРИДОМ».
3. Получите в нескольких банках индивидуальные условия на одинаковые сумму и срок и сравните ПСК в процентах и в рублях.
4. Узнайте, когда ставка может вырасти: при отказе от страхования, при смене работы (IT, дальневосточная, сельская), после окончания субсидирования семейной ипотеки.
5. Проверьте объект: не каждый банк принимает конкретный дом или квартиру в залог.

Собрать и сравнить предложения поможет ипотечный брокер ФРИДОМ: мы работаем с 20+ банками-партнёрами, подаём одно кредитное досье в несколько банков, а вы выбираете из полученных одобрений. Предоплата — 30 000 ₽, остальное — по факту, полная стоимость — по прайсу на странице услуги.

Вопросы об ипотеке в 2026 году

Заключение

В октябре 2026 года ипотека в Москве и Подмосковье держится на двух опорах. Первая — рыночные кредиты, стоимость которых зависит от ключевой ставки 14 %. Вторая — семейная ипотека: с 1 октября её ставка зависит от числа детей, и в столичном регионе по таблице ставок она дешевле прежних 6 % только для семей с пятью и более детьми, а для семьи с одним ребёнком выросла до 12 %. Остальные программы узкие: IT-ипотека — только для работников вне Москвы и только на жильё вне Москвы, военная — для участников НИС, дальневосточная, арктическая и сельская — для жилья в своих территориях.

Сначала проверьте, на какие программы имеете право, затем сравните предложения банков по ПСК. Условия программ сверяйте на дату подачи заявки: Правительство и ЦБ их регулярно меняют.