Семейная ипотека с 1 октября 2026 года: ставки и лимиты по числу детей, кому положена и как оформить

Введение

С 1 октября 2026 года ставка и максимальная сумма семейной ипотеки зависят от числа детей и от региона, где покупается жильё. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка — от 12 % годовых при одном ребёнке до 4 % при пяти и больше, лимит кредита — от 12 до 18 млн ₽. В остальных регионах — от 10 % до 2 % и от 6 до 10 млн ₽. До этой даты предельная ставка была 6 % для всех семей, а лимит — 12 млн ₽ в столичных регионах и 6 млн ₽ в остальных.

Новые условия действуют для кредитных договоров с 1 октября 2026 года, программа продлена до 31 декабря 2030 года. Минфин России объявил изменения 24 сентября, а закреплены они в решении о порядке предоставления субсидии № 25-67381-01850-Р в редакции от 22 сентября 2026 года — по нему государство через ДОМ.РФ компенсирует банкам разницу в ставке. Постановления Правительства о программе с 2024 года нет: условия льготных программ публикуются в таких решениях (сообщение Минфина от 20.05.2024). Дальше это решение — «правила программы».

Ставки и лимиты семейной ипотеки с 1 октября 2026 года

Ставку и лимит определяет число детей — граждан России. Считаются все дети, старшие — независимо от возраста, но хотя бы одному на дату кредитного договора должно быть меньше 7 лет. Регион определяется по тому, где находится покупаемое или строящееся жильё (п. 38 и 40 правил программы): в сообщении Минфина сказано «регион проживания семьи», но правила привязывают ставку и лимит к месту жилья.

Правила называют предельную ставку: банк может дать ниже, а выше — только в случаях, перечисленных в подп. «л» п. 40 (о них — в разделе о новых обязанностях заёмщика). Есть три случая, когда ставка не выше 6 % при любом числе детей и в любом регионе (подп. «и», «к» п. 40):

• частный дом. Строительство дома по договору подряда с оплатой через счёт эскроу, в том числе вместе с покупкой участка; покупка готового дома у компании или ИП — первого собственника или в малоэтажном комплексе по ДДУ;
• в семье есть ребёнок-инвалид — для любой цели программы;
• семья оплачивает без кредита половину цены жилья или больше — подробнее в разделе о взносе.

Кредит может быть больше лимита — до 30 млн ₽ в столичных регионах и до 15 млн ₽ в остальных (подп. «д» п. 40), но сумма сверх лимита идёт по рыночной ставке банка или по региональной программе, если она есть. ДОМ.РФ называет это комбинированной ипотекой.

Льготная ставка — не дольше 15 лет

Для договоров с 1 октября 2026 года государство субсидирует ставку не дольше 15 лет с даты договора (п. 2 правил). Кредит можно взять и на больший срок, но с 16-го года ставка вырастет. Её верхняя граница — меньшее из двух значений: ставка по договору плюс 4 процентных пункта или ключевая ставка Банка России на 1-е число месяца, когда закончилась субсидия, плюс 3 пункта (плюс 3,5 пункта — для кредита на строительство дома) (подп. «л» п. 40). По договорам, подписанным до 30 сентября 2026 года включительно, субсидия идёт весь срок кредита.

На длинном кредите это заметно: если взять 10 млн ₽ на 30 лет под 12 % и платить по графику, через 15 лет останется около 8,6 млн ₽ долга, под 6 % — около 7,1 млн ₽. Их придётся гасить уже по новой ставке.

Сколько платить: условный расчёт

Ежемесячный платёж по кредиту 10 млн ₽ на 30 лет в Москве или Подмосковье, если ставка равна предельной для своей строки:

Расчёт условный: ставка не меняется весь срок, страховки и рост ставки после 15 лет не учтены. Для расчёта на свою сумму, срок и взнос откройте ипотечный калькулятор.

Кто может получить семейную ипотеку

Право на программу по договорам с 1 октября 2026 года есть у гражданина России, у которого есть ребёнок — гражданин России младше 7 лет на дату договора или ребёнок с установленной категорией «ребёнок-инвалид» (п. 39 правил). Право сохраняется и в случае смерти ребёнка. Дальше действуют такие условия:

• Кредит берёт один из родителей, супруг обязательно становится созаёмщиком — даже при брачном договоре. Исключения: у супруга нет гражданства России или заёмщик — участник накопительно-ипотечной системы военнослужащих (подп. «г» п. 40). Это правило введено с 1 февраля 2026 года; Минфин назвал его принципом «один льготный кредит на семью» (сообщение от 30.01.2026).
• Одна льготная ипотека. Если заёмщик, созаёмщик или поручитель с 23 декабря 2023 года уже брал кредит по любой программе льготной ипотеки, банк вправе поставить ставку выше льготной. Исключение — прежний кредит полностью погашен, а после его оформления в семье родился ребёнок (подп. «л», «н» п. 40).
• Банк вправе повысить ставку, если правом на программу уже воспользовался другой родитель этих же детей или если заёмщик лишён родительских прав (подп. «л» п. 40).
• Созаёмщиками могут быть и другие граждане России, например родители супругов, чтобы банк учёл их доход. Требование о детях к ним не применяется.

Число детей банк проверяет по свидетельствам о рождении или усыновлении, с согласия заёмщика — через Госуслуги. Если после выдачи кредита родится ещё ребёнок, кредитный договор должен предусматривать снижение ставки до значения новой строки таблицы: со дня после ближайшего платежа, после того как вы принесёте свидетельство о рождении (подп. «и» п. 40). Для кредита на частный дом ставка уже 6 %, её этот механизм не меняет.

Из правил ушла категория семей с двумя и более несовершеннолетними детьми, где младшему уже 7 лет. До 30 сентября 2026 года они могли взять семейную ипотеку в отдельных регионах и в малых городах до 50 тыс. жителей (п. 28.1 правил); для договоров с 1 октября такой категории нет.

На какое жильё можно взять семейную ипотеку

В новостройке подходят ДДУ напрямую с застройщиком и покупка готовой квартиры у застройщика — первого собственника. Переуступки в перечне целей нет. Если застройщик продал квартиру в рассрочку, семейной ипотекой можно закрыть остаток, пока право собственности на вас не зарегистрировано (п. 37 правил). Подобрать квартиру под лимит и оформить кредит поможет услуга покупки квартиры в новостройке в ипотеку.

Вторичка по семейной ипотеке: в каких городах

Семьи с ребёнком младше 7 лет могут купить готовую квартиру в многоквартирном доме у частного лица или компании, если выполнены все условия (подп. «с» п. 40):

• квартира находится в населённом пункте со статусом города вне Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• в этом городе по данным единой информационной системы жилищного строительства строится не больше двух многоквартирных домов (проблемные объекты не считаются). Для договоров с июля по декабрь смотрят данные на 1 июля, с января по июнь — на 1 января;
• дом не признан аварийным и построен не раньше чем за 20 лет до года кредитного договора;
• эту квартиру раньше не покупали по семейной ипотеке на вторичное жильё;
• продавец не связан с заёмщиком, созаёмщиком или поручителем родством, браком или бизнесом (взаимозависимые лица по ст. 105.1 НК РФ).

Подходит ли город, можно проверить в сервисе ДОМ.РФ «Проверка Семейной ипотеки на вторичное жильё в вашем городе» на сайте спроси.дом.рф.

Частный дом и участок

Ставка на дом — не выше 6 % при любом числе детей и в любом регионе. Строительство своими силами и покупку дома у частного лица правила не предусматривают: дом строит подрядчик по договору с расчётами через эскроу или продаёт компания либо ИП, которые первыми зарегистрировали на него право. Таунхаус (дом блокированной застройки) идёт по общей таблице ставок. Банк, дом и участок, которые пройдут банк, подбирает услуга покупки загородного дома в ипотеку.

Первоначальный взнос, маткапитал и ставка 6 % при половине цены

Минимальный первоначальный взнос — 20 % цены договора. Его можно заплатить своими деньгами, материнским капиталом, помощью из бюджета региона или муниципалитета либо деньгами работодателя (подп. «е» п. 40). Если в кредит входит участок, его цена учитывается при расчёте доли.

Материнский капитал на взнос или погашение ипотеки можно направить сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет (ч. 6.1 ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ). Жильё, купленное с маткапиталом, нужно оформить в общую собственность родителей и детей — об этом и других подводных камнях в статье об использовании материнского капитала.

Ставка не выше 6 % при любом числе детей возможна двумя способами (подп. «е», «к» п. 40):

1. Оплатить не меньше 50 % цены при покупке — своими деньгами, маткапиталом или помощью региона, муниципалитета или работодателя.
2. Сократить долг до 50 % цены или меньше в течение 365 дней с даты кредитного договора (366 — в високосный год). Ставку снизят со дня после ближайшего платежа по графику.

Пример для Москвы, один ребёнок: квартира за 16 млн ₽, семья вносит 8 млн ₽ и берёт 8 млн ₽ на 30 лет. Под 12 % платёж — около 82 300 ₽ в месяц, под 6 % — около 48 000 ₽ (расчёт условный). Второй способ подходит тем, кто покупает до продажи старой квартиры: кредит со взносом 20 %, а деньги от продажи — досрочно в течение года. Порядок частичного досрочного погашения проверьте в договоре заранее.

Многодетным семьям государство может погасить до 450 тыс. ₽ ипотечного долга, если третий или следующий ребёнок родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ; кредитный договор — до 1 июля 2031 года; условия выплаты — на сайте ДОМ.РФ).

Новые обязанности заёмщика: прописка, страховка, договор

Правила для договоров с 1 октября 2026 года добавили требования, за нарушение которых банк вправе поднять ставку выше льготной (подп. «л», «н» п. 40):

• Регистрация по месту жительства. Заёмщик должен быть зарегистрирован в купленной квартире или построенном доме начиная с 271-го дня после регистрации права собственности и до пяти лет с даты выдачи кредита. Подтверждать её банку нужно ежегодно; по разъяснению ДОМ.РФ, требование касается основного заёмщика, не супруга и детей. Пока регистрации нет, ставка может вырасти до ключевой ставки Банка России на дату договора плюс 2 пункта (плюс 2,5 — для строительства дома), после регистрации банк её возвращает. Собираетесь в первые пять лет жить в другом месте или сдавать квартиру — учтите это до сделки.
• Страхование. Страховка жизни и здоровья заёмщика и страховка жилья после регистрации права собственности. Без них ставка может вырасти, но не больше чем на 1 процентный пункт.
• Ставка до регистрации залога. От выдачи кредита до регистрации залога (прав по ДДУ или самого жилья) ставка может быть выше льготной — тоже не выше ключевой плюс 2 пункта (плюс 2,5 — для строительства дома).
• Договор с продавцом. Если в договор купли-продажи или ДДУ включены ремонт, перепланировка, мебель или бытовая техника, субсидию по кредиту не выплачивают (п. 2(1) правил). Отделка, которую делает застройщик по ДДУ, разрешена (п. 38).

Перед подписанием кредитного договора проверьте пять пунктов: ставку для вашего числа детей; условие о её снижении при рождении ребёнка; основания для повышения ставки и их пределы; ставку после 15 лет; ставку на часть кредита сверх лимита, если она есть.

Рефинансирование и договоры, заключённые до 1 октября

Семейная ипотека, оформленная до 30 сентября 2026 года включительно, сохраняет ставку из договора, а субсидия по ней идёт весь срок кредита (п. 2 правил). Новые ставки и 15-летний предел к ней не применяются.

По новым условиям можно рефинансировать ипотеку, взятую на квартиру или таунхаус у застройщика, на строительство частного дома или на покупку дома у компании или ИП — первого собственника. Это касается и рыночных кредитов, выданных давно (подп. «м», «н» п. 36). На дату нового договора семья должна соответствовать программе: ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид. Ставка — по таблице для вашего числа детей и региона. Ипотеку на вторичное жильё рефинансировать по программе нельзя (ДОМ.РФ).

Если раньше вы взяли комбинированный кредит — льготную часть по семейной программе и рыночную сверх лимита, — его можно рефинансировать, чтобы снизить ставку на рыночную часть (подп. «о» п. 36). Сумма и срок при этом не увеличиваются (подп. «т» п. 40). Если у вас семейная ипотека под 6 %, оформленная до 1 октября, новый кредитный договор на её погашение будет заключён уже по новым правилам: ставка по таблице, субсидия не дольше 15 лет, а прежний льготный кредит банк может учесть по правилу одной льготной ипотеки. Посчитайте оба варианта и уточните условия в банке до подачи заявки.

Как оформить семейную ипотеку: шаги и документы

1. Проверьте право на программу: ребёнок младше 7 лет или ребёнок-инвалид; у вас, супруга и будущих созаёмщиков не было льготной ипотеки с 23 декабря 2023 года; супруг готов стать созаёмщиком.
2. Посчитайте ставку, лимит и платёж по таблице и в калькуляторе. Сравните взнос 20 % и 50 %: при половине цены ставка не выше 6 %.
3. Выберите жильё из перечня программы. Для вторички проверьте город, год постройки дома и продавца, для дома — подрядчика и договор с эскроу.
4. Подайте заявки в банки из перечня, который ведёт ДОМ.РФ (п. 7(1) правил). Предельная ставка у всех одна, требования к доходу, страхование и комиссии — свои.
5. Подпишите кредитный договор и договор с продавцом или застройщиком, зарегистрируйте сделку в Росреестре.
6. Зарегистрируйтесь по месту жительства в новом жилье в течение 270 дней после регистрации права собственности и ежегодно подтверждайте это банку.

Перечень документов каждый банк устанавливает сам. Обычно просят паспорта заёмщика и созаёмщиков, свидетельства о рождении или усыновлении детей, СНИЛС каждого члена семьи, свидетельство о браке или о его расторжении, справку о доходах. Семьям с ребёнком-инвалидом нужен документ об установлении категории «ребёнок-инвалид». Полный список по заёмщику и объекту — в статье о документах для ипотеки.

Прикинуть ставку и платёж можно в чате с ИИ-риэлтором Фриди. Собрать заявки и сравнить банки за вас может услуга «Ипотека с ФРИДОМ»: проверяем право на программу, подаём заявки в несколько из 20+ банков-партнёров и сравниваем одобрения. Предоплата — 30 000 ₽, остальное — по факту, стоимость — по прайсу на странице услуги.

Вопросы о семейной ипотеке

Заключение

С 1 октября 2026 года прежние 6 % сохранились или стали ниже только у семей с тремя и более детьми в регионах и с четырьмя и более — в столичных регионах. Для семьи с одним ребёнком в Москве предельная ставка выросла до 12 %, зато лимит для семей с двумя и более детьми стал больше. Ставку не выше 6 % при любом числе детей дают оплата половины цены, покупка или строительство частного дома и ребёнок-инвалид в семье. Учитывайте 15-летний срок субсидии и обязательную регистрацию в купленном жилье на первые пять лет.

Порядок действий такой: проверьте право на программу и одну льготную ипотеку на семью, посчитайте платёж для своей строки таблицы, выберите жильё из перечня целей и подайте заявки в несколько банков. Условия в статье даны по правилам программы в редакции от 22 сентября 2026 года. Банки применяют их с 1 октября, и в первые недели их внутренние требования могут уточняться — сверяйте ставку и список документов с выбранным банком до подачи заявки.