Регистрация иностранных граждан при аренде жилья: порядок и требования

Введение

Собственник, который сдаёт квартиру иностранцу, по закону — принимающая сторона: в течение 7 рабочих дней с заселения жильца в МВД должно поступить уведомление о его прибытии (ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ «О миграционном учёте…»). Если этого не сделать, собственнику-гражданину грозит штраф 2 000–4 000 ₽ за каждого жильца, а с 3 ноября 2026 года — 4 000–6 000 ₽ (ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ, изменения внесены Федеральным законом от 04.08.2026 № 294-ФЗ).

С 2025 года правила заметно поменялись: постановка на учёт стала платной (500 ₽), срок учёта ограничен одним годом, появился реестр контролируемых лиц, а в Москве и Московской области трудовых мигрантов учитывают по особой схеме. Нормы в статье — на 30 сентября 2026 года.

Учёт по месту пребывания или регистрация по месту жительства

Для иностранца, который снимает квартиру, закон предусматривает два разных действия, и от собственника в них требуется разное.

Учёт по месту пребывания (в обиходе — «временная регистрация») нужен почти всем иностранцам, которые живут не по адресу своего места жительства: приехавшим по визе или без визы, работающим по патенту, студентам. Уведомление о прибытии подаёт принимающая сторона — как правило, собственник квартиры (ст. 20–22 Закона № 109-ФЗ). Если иностранец приехал не больше чем на 7 дней и живёт не в гостинице, ставить его на учёт не нужно (п. 5 ч. 6 ст. 20).

Регистрация по месту жительства — для иностранцев с разрешением на временное проживание (РВП) или видом на жительство (ВНЖ). Заявление подаёт сам иностранец в течение 7 рабочих дней после получения РВП или ВНЖ либо после прибытия в квартиру (ч. 1 ст. 16), приложив документ о праве пользования жильём — например, договор найма (ст. 17). Если жилец с ВНЖ зарегистрирован по месту жительства в другом месте, а у вас живёт временно, ему нужен учёт по месту пребывания (п. 20 Правил миграционного учёта).

Кто принимающая сторона и кто подаёт уведомление

Принимающая сторона — тот, кто предоставил иностранцу жильё для проживания: гражданин России, иностранец с ВНЖ, организация. Иностранец — собственник квартиры в России тоже может быть принимающей стороной (п. 7 ч. 1 ст. 2 Закона № 109-ФЗ). Если квартиру снимает компания и селит в неё сотрудника, принимающей стороной может выступать она — как организация, предоставившая жильё.

По общему правилу уведомление подаёт принимающая сторона. В нескольких случаях закон разрешает или обязывает иностранца подать его самому (ч. 3–4 ст. 22):

Если уведомление подаёт жилец, принимающей стороной вы всё равно остаётесь, а штраф по ч. 4 ст. 18.9 КоАП установлен именно за неисполнение обязанностей принимающей стороны. Поэтому запишите в договоре, кто и в какой срок подаёт уведомление, и в течение 7 рабочих дней попросите у жильца копию отрывной части с отметкой МВД. Копии нет — подайте уведомление сами.

Сроки постановки на учёт: 7 рабочих дней и исключения

• 7 рабочих дней со дня прибытия — общий срок (ч. 3 ст. 20 Закона № 109-ФЗ). Выходные и праздники в срок не входят. Для квартиры, которую собственник сдаёт сам, действует именно он.
• 30 суток с даты въезда — граждане стран ЕАЭС, приехавшие работать, и члены их семей освобождены от учёта на этот срок (п. 6 ст. 97 Договора о Евразийском экономическом союзе от 29.05.2014).
• 90 суток — граждане Беларуси встают на учёт, только если пробудут в России дольше 90 дней: так установлено Соглашением между Правительством РФ и Правительством Республики Беларусь от 24.01.2006 о порядке пребывания граждан одного государства на территории другого; на это же указывает разъяснение МВД России (информация от 20.05.2025).
• 90 дней со дня въезда — высококвалифицированные специалисты и члены их семей (ч. 4.1 ст. 20); после этого на учёт нужно встать в течение 7 рабочих дней.
• 1 рабочий день — срок для гостиниц и иных средств размещения: они ставят гостей на учёт сами (ч. 3.1 ст. 20).

Учёт ставят на срок, указанный в уведомлении, но не больше чем на год (ч. 6.1 ст. 22, действует с 05.02.2025) и не дольше срока, на который иностранец вправе находиться в России (п. 32 Правил). Безвизовый иностранец может пробыть в России не больше 90 суток в течение календарного года, если срок не продлён (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ в ред. закона № 260-ФЗ; действует с 01.01.2025 — п. 3 ст. 11 и ч. 2 ст. 18 закона № 260-ФЗ); дольше — по патенту, трудовому договору гражданина ЕАЭС, РВП и на других основаниях.

Если данные жильца изменились (новый паспорт, продлён срок пребывания) или он живёт у вас дольше заявленного в уведомлении срока, в течение 3 рабочих дней нужно сообщить об этом в МВД (п. 42 Правил).

Как поставить жильца на учёт: пошагово

Порядок для случая, когда уведомление подаёт собственник — гражданин России.

Договор найма с иностранцем: что в него включить

Отдельных правил для договора с иностранцем в Гражданском кодексе нет: действует глава 35 ГК РФ, как и с гражданином России. Договор заключается в письменной форме, а если срок — год и больше, обременение квартиры подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ). Договор на срок до года — краткосрочный (ст. 683). Если квартиру снимает компания для сотрудников, это договор аренды, и жильё можно использовать только для проживания граждан (п. 2 ст. 671).

Что записать в договоре с иностранным жильцом дополнительно:

• кто подаёт уведомление о прибытии, в какой срок и кто оплачивает госпошлину;
• обязанность жильца передать документы для учёта при заселении и сразу сообщать об их изменении — новый паспорт, продление визы или патента (п. 42 Правил обязывает иностранца сообщать о них принимающей стороне);
• список всех, кто будет жить в квартире;
• срок найма в пределах срока, на который у жильца есть законные основания находиться в России;
• язык договора: если жилец подаёт уведомление сам, в МВД понадобится копия договора (п. 29(5) Правил), поэтому удобнее составить его на русском или на двух языках.

Общие правила договора найма — в статье «Как юридически правильно сдать квартиру в аренду».

Подробнее о договоре, проверке документов, налогах и рисках собственника — в статье «Сдать квартиру иностранцу: договор, регистрация, налоги и риски».

Когда жильё снимает компания: кейс ФРИДОМ

Иностранные сотрудники международной компании в Москве сами искали квартиры. Собственники и их риелторы не доверяли иностранцам: поиск затягивался, в сдаче отказывали. Компания передала аренду нам. Мы заключали договоры напрямую от имени компании, вели переговоры с собственниками, платили аренду и следили за состоянием квартир. Сотрудники быстро получили проверенные квартиры, собственники — платежи вовремя, бухгалтерия компании — регулярные отчёты. Как это устроено — на странице услуги «Аренда жилья для иностранных сотрудников».

Штрафы за нарушения миграционного учёта: таблица на 2026 год

Штраф назначают за каждого иностранца отдельно (примечание к ст. 18.9 КоАП РФ): не поставили на учёт троих жильцов — три штрафа. Повышенные суммы для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей в КоАП предусмотрены только для самих иностранцев (ч. 3 ст. 18.8); для собственника-гражданина суммы одинаковы по всей стране. С 3 ноября 2026 года штрафы для граждан по этим статьям вырастут (Федеральный закон от 04.08.2026 № 294-ФЗ).

Фиктивная постановка на учёт: где проходит граница

Фиктивная постановка — это учёт по заведомо ложным сведениям или документам, а также учёт в помещении, где иностранец не собирается жить или где собственник не собирается его селить (примечание 1 к ст. 322.3 УК РФ). Типичный пример — постановка на учёт за деньги людей, которые в квартире никогда не появятся. Наказание — штраф от 100 до 500 тыс. ₽, принудительные работы или лишение свободы до 5 лет. Те же наказания предусмотрены за фиктивную регистрацию иностранца по месту жительства (ст. 322.2 УК РФ).

Если факт фиктивного учёта установлен, МВД снимает иностранца с учёта по вашему адресу (п. 4 ч. 1 ст. 23 Закона № 109-ФЗ). От уголовной ответственности освобождают того, кто способствовал раскрытию преступления, если в его действиях нет иного состава (примечание 2 к ст. 322.3 УК РФ).

Ставьте на учёт только тех, кто действительно живёт в квартире. Когда жилец съехал, подайте уведомление об убытии, чтобы по вашему адресу не числился человек, который там больше не живёт.

Что изменилось в 2025–2026 годах

Реестр контролируемых лиц. Перед заселением проверьте жильца: сведения о включении в реестр размещаются на сайте МВД и предоставляются бесплатно (п. 6 ст. 31.2 Закона № 115-ФЗ). Человек из реестра не вправе менять место пребывания без разрешения МВД (подп. 9 п. 2 ст. 31.1), а предоставление жилья иностранцу, который находится в России с нарушением порядка, — нарушение по ч. 3 ст. 18.9 КоАП.

Чего в законе нет. Нормы вида «не больше одного иностранца на 6 м²» и региональные квоты на постановку на учёт предлагались в Госдуме законопроектами, но на 30 сентября 2026 года не приняты: в Законе № 109-ФЗ таких ограничений нет.

Налог с аренды: гражданство жильца не важно

Налог собственник платит так же, как при сдаче квартиры гражданину России. Самозанятый платит налог на профессиональный доход: 4% с оплаты от физлица и 6% — от компании или ИП, при доходе не больше 2,4 млн ₽ в год (ст. 4 и 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Без этого режима доход облагается НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ за год, с превышения — по прогрессивной шкале 15–22% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Если платит жилец-физлицо, декларацию 3-НДФЛ собственник подаёт сам до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ); если квартиру снимает российская компания, НДФЛ удерживает она как налоговый агент (ст. 226 НК РФ). Подробнее — в статье «Налог на сдачу квартиры в аренду».

Заключение

Перед заселением иностранца проверьте его документы, срок, до которого он вправе находиться в России, и отсутствие в реестре контролируемых лиц. В Москве и Московской области выясните, не участник ли жилец эксперимента: тогда уведомление по вашему адресу не подаётся. В остальных случаях заключите письменный договор, запишите, кто подаёт уведомление о прибытии, и проследите, чтобы оно поступило в МВД в течение 7 рабочих дней вместе с госпошлиной 500 ₽. Сообщайте об изменениях в течение 3 рабочих дней, а после выезда жильца подайте уведомление об убытии.

Если не хотите заниматься этим сами, сдачу квартиры — с проверкой жильца и договором — можно поручить ФРИДОМ.