Регистрация иностранных граждан при аренде жилья: порядок и требования

Введение

Временная регистрация иностранных граждан по месту пребывания в России — обязательная процедура, регулируемая Федеральным законом №109-ФЗ от 18.07.2006 (в ред. 08.08.2024). Арендодатели, предоставляющие жилье иностранцам, несут ответственность за соблюдение миграционного учета. Нарушение установленных правил влечет административные и уголовные санкции. В статье рассмотрены ключевые требования, документы, сроки и последние изменения законодательства на 2024–2025 гг.

Временная регистрация по месту пребывания иностранца

Иностранные граждане, прибывающие в Россию, обязаны встать на учет (зарегистрироваться) по месту своего фактического пребывания. Это требование установлено Федеральным законом №109-ФЗ от 18.07.2006 (с изм. 08.08.2024)​. С июля 2018 года законом запрещено ставить иностранцев на учет по адресу, где они фактически не проживают – регистрация должна быть именно по месту проживания арендатора-иностранца​. Процедура временной регистрации (миграционного учета) заключается в подаче уведомления о прибытии иностранного гражданина в место пребывания в органы МВД. По общему правилу принимающая сторона (например, собственник квартиры) должна подать такое уведомление в течение 7 рабочих дней со дня прибытия иностранца​. 

Если иностранец поселился в гостинице или ином средстве размещения, администрация сама зарегистрирует его в течение 1 рабочего дня. Однако при проживании в частной квартире ответственность за постановку на учет возлагается на хозяина жилья. После подачи документов МВД регистрирует иностранца на указанный адрес и выдает отрывную часть уведомления (бумажный талон) в качестве подтверждения регистрации​. Иностранец должен всегда иметь при себе этот талон, подтверждающий его временную регистрацию по месту пребывания.

Обязанности арендодателя (принимающей стороны)

Арендодатель (собственник жилья) в данной ситуации выступает в роли принимающей стороны и обязан обеспечить постановку иностранного гостя на миграционный учет​​. В частности, хозяин квартиры должен подготовить и подать уведомление о прибытии иностранного гражданина в территориальный орган МВД. 

Сделать это можно несколькими способами: 

• Лично обратившись в подразделение по вопросам миграции МВД или МФЦ, 
• Через портал государственных услуг в электронном виде​. 
• Отправить уведомление почтовым отправлением (через отделение почты России установленного образца). 

Важно уложиться в установленный срок (7 рабочих дней) – несоблюдение срока подачи уведомления приравнивается к нарушению правил миграционного учета.

При подаче уведомления лично принимающая сторона предъявляет свой паспорт и предоставляет необходимые документы (см. ниже). Сотрудник МВД или МФЦ ставит отметку и выдает отрывной талон уведомления, который арендодатель передает иностранцу​. Если уведомление подавалось через портал госуслуг, талон формируется в электронном виде с ЭЦП должностного лица и его можно распечатать​. Закон не обязывает частных владельцев жилья сообщать в МВД об убытии иностранца по окончании проживания (в отличие от гостиниц)​, однако МВД рекомендует сделать это добровольно, чтобы избежать претензий, если иностранец в будущем нарушит закон.

Кроме того, принимающая сторона должна обновлять регистрацию при изменении статуса или документов иностранца. Например, если продлена виза или получен новый миграционный документ, нужно продлить учет на новый срок пребывания​. Если иностранец получает вид на жительство или разрешение на временное проживание, хозяин жилья должен зарегистрировать его уже по месту жительства (см. ниже). В целом, основная обязанность арендодателя – своевременно и правильно выполнить все действия, связанные с миграционным учетом проживающего у него иностранца​.

Необходимые документы и сроки подачи

Срок подачи уведомления о прибытии – 7 рабочих дней со дня прибытия иностранного гражданина по адресу арендуемой квартиры​. Нарушение этого срока недопустимо без уважительных причин. Чтобы зарегистрировать иностранца, арендодатель заполняет бланк уведомления установленной формы и подает его вместе с пакетом документов. К уведомлению необходимо приложить следующие документы​:

• Паспорт собственника жилья (принимающей стороны).
• Паспорт иностранного гражданина – копия страниц с фотографией и визой (при наличии визы)​. 
• Оригинал паспорта предъявляется для проверки.
• Миграционная карта иностранца – копия страницы с отметкой о въезде (если иностранцу выдается миграционная карта)​. Оригинал также предъявляется.
• Виза – копия, если иностранец въехал по визе​. Для безвизовых приезжих (например, граждан СНГ, прибывших по миграционной карте) копия визы не требуется.
• Заполненный бланк уведомления о прибытии иностранного гражданина по месту пребывания​ (оформляется в двух экземплярах).

Обращаем внимание, что для временной регистрации по месту пребывания договор аренды предоставлять не требуется – достаточен паспорт владельца, подтверждающий его право проживать по данному адресу (орган МВД при необходимости сам проверит, что заявитель является собственником жилья). Госпошлина за регистрацию по месту пребывания не взимается – услуга бесплатна​. При личном обращении результат (отрывной талон) выдается в день подачи документов​, при подаче через портал госуслуг – в течение 1 рабочего дня электронный талон будет доступен​.

Если же иностранец имеет разрешение на временное проживание (РВП) или вид на жительство (ВНЖ) и арендует жилье на длительный срок, тогда речь идет о регистрации по месту жительства. В таком случае в течение 7 рабочих дней после получения РВП/ВНЖ иностранцу нужно прописаться по адресу арендуемой квартиры. Для этого помимо вышеуказанных документов понадобятся: сам РВП или ВНЖ и договор аренды (найма) жилья, подтверждающий право использования жилого помещения​. Заявление о регистрации по месту жительства подается через МФЦ или госуслуги, а за саму регистрацию взимается госпошлина (на 2025 год – 420 рублей)​. Этот случай отличается от миграционного учета по месту пребывания, но тоже может иметь место при аренде жилья на долгий срок.

Регистрация иностранного гражданина по месту пребывания, если собственник квартиры несовершеннолетний

В соответствии с законодательством Российской Федерации, несовершеннолетний гражданин, являющийся собственником жилого помещения, не может самостоятельно выступать принимающей стороной для регистрации иностранного гражданина по месту пребывания.

В таких случаях обязанность по постановке на миграционный учет возлагается на законного представителя несовершеннолетнего собственника – одного из родителей, опекуна или попечителя.

Процедура регистрации

1. Согласие законного представителя: Родитель (опекун) несовершеннолетнего собственника должен дать письменное согласие на регистрацию иностранного гражданина в данной квартире.

2. Документы, подтверждающие право представления интересов: Вместе с заявлением о регистрации необходимо предоставить:

   - свидетельство о рождении (если собственник младше 14 лет) или паспорт РФ (от 14 лет);

   - документ, подтверждающий родственные отношения (свидетельство о рождении) или решение органов опеки об установлении опеки/попечительства.

3. Подача документов: Законный представитель подает заявление о регистрации в МФЦ, территориальное подразделение МВД или через портал «Госуслуги».
4. Принятие решения: Регистрация осуществляется в установленный законом срок (обычно в течение 1 рабочего дня).

Ограничения и дополнительные условия

• Если несовершеннолетний собственник не достиг 14 лет, регистрацию оформляет только законный представитель.
• Если собственник от 14 до 18 лет, он может участвовать в подаче заявления, но без согласия родителя (опекуна) регистрация невозможна.
• Органы МВД вправе запросить дополнительные документы, если есть сомнения в законности регистрации.
• Таким образом, регистрация иностранного гражданина в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, возможна только с участием его законного представителя, который фактически выполняет функции принимающей стороны.

Штрафы за нарушения правил регистрации

Невыполнение требований миграционного учета влечет административную ответственность как для иностранного гражданина, так и для принимающей стороны (арендодателя):

• Для иностранного гражданина: проживание без регистрации по месту пребывания (или несвоевременная постановка на учет) рассматривается как нарушение режима пребывания. В соответствии с ст.18.8 КоАП РФ, это наказывается штрафом в размере от 2 000 до 5 000 рублей (в обычных регионах)​. В городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге (а также Московской и Ленинградской обл.) штраф выше – от 5 000 до 7 000 рублей​. Кроме того, законом предусмотрено административное выдворение (депортация) нарушителя за пределы РФ в дополнение к штрафу либо вместо него​. На практике впервые нарушение миграционного учета может быть ограничено штрафом, однако при отягчающих обстоятельствах или повторном нарушении возрастает риск выдворения и закрытия въезда в РФ.
• Для принимающей стороны (арендодателя): несвоевременная подача уведомления о прибытии иностранца или непроставка на учет вообще квалифицируется по ст.18.9 КоАП РФ как неисполнение обязанностей принимающей стороны​. Штраф для граждан-собственников жилья составляет от 2 000 до 4 000 рублей​. Если арендодателем выступает должностное лицо (например, директор фирмы) либо организация, штраф гораздо выше: для должностных лиц – от 40 000 до 50 000 руб., для юридических лиц – от 400 000 до 500 000 руб.​. Отдельно закон предусматривает ответственность за предоставление жилого помещения иностранцу, заведомо нарушающему режим пребывания (например, если владелец жилья укрывает иностранца, у которого просрочена виза или нет регистрации). В этом случае штраф после последних поправок составляет до 5 000 руб. для граждан и до 50 000 руб. для должностных лиц​. Следует учесть, что если нарушения носят умышленный и массовый характер (например, постановка на учет «фиктивно» либо сразу многих иностранцев с нарушениями), могут наступать и уголовные последствия. Уголовный кодекс РФ (ст. 322.2 и 322.3) предусматривает наказание вплоть до штрафа в 500 тыс. руб. или лишения свободы до 3 лет за фиктивную регистрацию иностранцев или незаконное пребывание, организованное принимающей стороной​

Последние изменения законодательства (2024–2025 годы)

• Ограничение срока регистрации по месту пребывания. С 5 февраля 2025 года вводится предельный срок миграционного учета: теперь иностранца можно поставить на учет не более чем на 1 год единовременно​. Ранее срок временной регистрации зачастую совпадал со сроком действия визы или миграционной карты, либо продлевался на период трудового патента; теперь же Правительство РФ внесло изменения в Правила осуществления миграционного учета (постановлением Правительства №1715 от 04.12.2024), установив единый максимум – 1 год. По истечении этого срока, для продолжения пребывания, иностранцу потребуется перерегистрация (подача нового уведомления о прибытии) либо изменение статуса пребывания. Эта мера направлена на усиление контроля за длительным нахождением иностранцев​.
• Ужесточение ответственности за нарушения. В конце 2024 года увеличены штрафы и введены новые меры наказания за несоблюдение миграционных правил. Так, Федеральным законом №402-ФЗ от 23.11.2024 скорректированы санкции КоАП: для принимающей стороны минимальный штраф повышен (например, за укрытие незарегистрированного мигранта – теперь до 5 тыс. руб.)​, а в ст.18.9 КоАП добавлены положения об ответственности за предоставление ложных сведений (штраф для должностных лиц повышен до 45 тыс. руб.)​. Кроме того, с 5 февраля 2025 г. МВД получает расширенные полномочия по ускоренному выдворению нарушителей: введен так называемый режим высылки иностранных граждан​. Теперь должностные лица МВД вправе самостоятельно принимать решения об административном выдворении за отдельные правонарушения, что должно повысить эффективность контроля​. Данные изменения внесены Федеральным законом №260-ФЗ (вступил в силу 05.02.2025) и направлены на усиление ответственности за нарушения правил пребывания.
• Новые ограничения срока пребывания без визы. С 1 января 2025 года вступили в силу поправки, сокращающие допустимый срок пребывания для ряда категорий иностранных граждан. Теперь иностранцы, прибывшие в Россию в безвизовом порядке, могут находиться в стране не более 90 дней в течение календарного года (ранее правило было 90 дней в каждом полугодии)​. Это серьезное изменение: теперь безвизовые гости после суммарного нахождения 90 суток за год должны выехать до следующего года, если у них нет законных оснований продлить срок. Исключения сделаны для тех, кто оформил долгосрочные основания: например, граждане стран ЕАЭС, заключившие трудовой договор, или иностранцы, получившие патент на работу, могут пребывать дольше при соблюдении условий​. Данное нововведение (принято Федеральным законом №357-ФЗ от 14.07.2022, с поправками в 2023 г.) призвано предотвратить фактическое постоянное проживание по миграционной карте и стимулировать оформление легальных статусов. Соответственно, арендодателям важно помнить, что продлевать регистрацию по месту пребывания сверх 90 дней в году теперь можно только при наличии у иностранца специальных оснований (патента, РВП, ВНЖ и т.п.).
• Расширение возможностей электронной регистрации. Совершенствуется порядок подачи уведомлений в электронной форме. С 26 октября 2023 года вступили в силу изменения, позволившие некоторым иностранным гражданам самостоятельно направлять уведомление о прибытии через портал госуслуг напрямую в МВД​. Ранее подача через электронные сервисы требовала электронной подписи принимающей стороны и была доступна не всем. Теперь же Правительство РФ расширило перечень случаев, когда иностранец может подать документы на регистрацию удаленно, например, если он является владельцем жилья в РФ или высококвалифицированным специалистом с аккредитацией. Также упрощен обмен данными между ведомствами: согласно изменениям, если сведения о праве собственности на жилье доступны в госреестре, иностранцу-владельцу не нужно предоставлять бумажные документы о собственности для постановки на учет​. Эти новшества (введенные Федеральным законом №648-ФЗ от 25.12.2023 и приказами МВД) облегчают процедуру регистрации и уменьшают необходимость личного визита, что актуально для арендодателей, желающих выполнить обязанность максимально быстро.

Все перечисленные изменения отражены в актуальных нормативных актах и официальных разъяснениях. При оформлении регистрации иностранных граждан рекомендуется обращаться к первоисточникам: Федеральному закону “О миграционном учете…” №109-ФЗ​, соответствующим постановлениям Правительства РФ и административным регламентам МВД, а также положениями КоАП РФ​, устанавливающими ответственность. Использование актуальных официальных источников гарантирует соблюдение всех требований миграционного законодательства при сдаче жилья иностранному гражданину.

Источники:

• Федеральный закон от 18.07.2006 №109-ФЗ (ред. 08.08.2024) «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ»​.
• Федеральный закон от 27.06.2018 №163-ФЗ (поправки к закону о миграционном учете)​.
• Постановление Правительства РФ от 15.01.2007 №9 «Правила осуществления миграционного учета…» (с изм. Постановлением №1715 от 04.12.2024)​.
• КоАП РФ, ст.18.8 – штрафы для иностранных граждан за нарушение режима пребывания​.
• КоАП РФ, ст.18.9 – штрафы для принимающей стороны за нарушения учета​.
• УК РФ, ст.322.2 и 322.3 – уголовная ответственность за фиктивную регистрацию.
• Приказ МВД России от 10.12.2020 №856 (адм.регламент по мигр.учету, изм. Приказом №628 от 22.10.2024).
• Официальные разъяснения МВД и прокуратуры (Московская обл.) о правилах регистрации и ответственности.
• Разъяснения на порталах Domclick, ЛексПатрум и КонсультантПлюс (2021–2025) о порядке регистрации иностранцев в арендуемом жилье​.