Сдача квартиры в аренду может стать надежным источником дохода, если подойти к этому процессу грамотно и с соблюдением всех юридических норм. В данной статье мы рассмотрим ключевые аспекты, которые необходимо учитывать при сдаче жилой недвижимости в аренду, будь то квартира или частный дом.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Различие между договором найма и договором аренды
В российском законодательстве существуют два основных типа договоров, связанных с передачей жилой недвижимости: договор найма и договор аренды.
- Договор найма: заключается между физическими лицами или между юридическим лицом (собственником) и физическим лицом (нанимателем). Регулируется Главой 35 Гражданского кодекса РФ. Максимальный срок такого договора составляет 5 лет. Если срок не указан, он автоматически считается равным 5 годам. Договор, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
- Договор аренды: применяется, когда жилое помещение сдается юридическому лицу. В этом случае договор регулируется Главой 34 Гражданского кодекса РФ. Особенностью является то, что юридическое лицо может использовать помещение не только для проживания, но и для иных целей, если это не противоречит условиям договора и назначению помещения.
Налогообложение доходов от сдачи жилья
Собственники, сдающие жилую недвижимость в аренду, обязаны уплачивать налоги с полученного дохода. В зависимости от статуса арендодателя применяются различные налоговые режимы:
- Физическое лицо без статуса ИП или самозанятого: обязано уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% от суммы полученного дохода
- Самозанятый: может применять налог на профессиональный доход (НПД) со ставкой 4% при сдаче жилья физическим лицам и 6% — юридическим лицам. Этот режим позволяет снизить налоговую нагрузку и упростить отчетность.
- Индивидуальный предприниматель (ИП): обязан сдавать недвижимость от имени ИП и уплачивать налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения:
- Упрощенная система налогообложения (УСН): 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами.
- Упрощенная система налогообложения (УСН): 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами.
- Общая система налогообложения (ОСН): 13% НДФЛ и НДС.
Важно учитывать, что при сдаче квартиры в аренду как физическое лицо, но при наличии статуса ИП, налоговые органы могут потребовать осуществлять деятельность через ИП и уплачивать соответствующие налоги.
Блог
Применение контрольно-кассовой техники (ККТ)
Согласно законодательству, ИП, принимающие оплату от физических лиц, обязаны использовать ККТ. Однако при сдаче в найм собственного жилого имущества индивидуальные предприниматели освобождаются от использования кассы.
Структура договора найма
Грамотно составленный договор найма — залог спокойствия и безопасности как для собственника, так и для нанимателя. В договоре рекомендуется отразить следующие ключевые моменты:
- Преамбула договора найма: это вводная часть документа, в которой указываются полные наименования и реквизиты сторон, заключающих соглашение, а также дата и место его подписания. Она служит для четкой идентификации участников договора и определения контекста заключаемого соглашения.
- Предмет договора: подробное описание сдаваемого жилого помещения с указанием адреса, площади, количества комнат и состояния.
- Стороны договора: полные данные о собственнике и нанимателе, включая паспортные данные и контактную информацию.
- Срок действия договора: конкретные даты начала и окончания срока найма.
- Размер и порядок оплаты: размер ежемесячной платы, сроки и способы ее внесения, а также ответственность за просрочку платежей (например, размер пени).
- Права и обязанности сторон: детальное описание обязанностей собственника (например, проведение капитального ремонта) и нанимателя (своевременная оплата, поддержание порядка, передача показаний приборов учета).
- Условия проживания: запрет на проживание третьих лиц без согласия собственника, содержание домашних животных, курение в помещении, проведение перепланировок или переоборудования.
- Порядок передачи имущества: составление акта приема-передачи с описью имущества и его состояния на момент заселения.
- Страхование: рекомендуется предусмотреть обязательное страхование квартиры от возможных рисков.
- Порядок расторжения договора: условия и сроки уведомления о расторжении, ответственность за досрочное прекращение договора.
- Прочие условия: гарантии нанимателя о непричастности к противоправной деятельности, порядок разрешения споров, форс-мажорные обстоятельства.
Составление подробного и четкого договора поможет избежать многих недоразумений и защитит интересы обеих сторон.
Рекомендуется также приложить к договору акт приема-передачи имущества, в котором фиксируется состояние квартиры и находящегося в ней имущества на момент передачи арендатору.
Дополнительные рекомендации
- Проверка арендатора: перед заключением договора рекомендуется проверить платежеспособность и надежность потенциального арендатора. Это можно сделать, запросив справку с места работы или иные подтверждающие документы.
- Регистрация договора: если договор заключен на срок более одного года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это придаст договору юридическую силу и защитит права сторон.
- Учет коммунальных платежей: четко оговорите, какие коммунальные услуги оплачивает арендатор, а какие — арендодатель. Это поможет избежать недоразумений в будущем.
- Страхование ответственности: рассмотрите возможность страхования гражданской ответственности арендатора за причинение вреда имуществу третьих лиц. Это может быть полезно в случае, если, например, произойдет затопление соседей.
- Порча имущества: Включите в договор пункт о материальной ответственности нанимателя за повреждение имущества.
- Нарушение условий договора: Предусмотрите штрафные санкции за нарушение условий договора, таких как задержка оплаты или проживание третьих лиц без согласия наймодателя.
Услуги
Налоговая отчетность
Собственник обязан ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и уплачивать налог на доходы от сдачи жилья в аренду. Срок подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за отчетным, срок уплаты налога — до 15 июля.
Заключение
Сдача квартиры в аренду — ответственное мероприятие, требующее внимательного подхода и соблюдения всех юридических норм. Правильно оформленный договор, соблюдение налоговых обязательств и тщательный выбор нанимателя помогут избежать возможных проблем и сделать процесс аренды безопасным и выгодным.
Читайте также
Новости
-
28.02.202595
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...
-
03.02.202590
Рост объема контрактов на покупку недвижимости в Москве в январе 2025 года
В январе 2025 года объем контрактов на покупку недвижимости в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичн...
-
28.01.202565
Рост спроса на новостройки в Москве и Подмосковье в январе 2025 года
В январе 2025 года количество сделок с новостройками в Москве и Московской области увеличилось на 6% по сравнен...