Продажа крупной недвижимости с юридической защитой 360° и выходом на 1600+ покупателей
Закрываем сделки на 10% выше рыночной стоимости. Собственная база корпоративных покупателей и инвесторов, финансовое структурирование расчётов, решение наследственных/долевых вопросов. Работаем с 2007 года.
- к средней цене рынка
- +10%
- дней - срок до ДКП
- 100
- сделок с обременением
- 800+
- Закрытые рассылки и офферы по базе 647 компаний и 1765 инвесторов
- Собственный юрблок: залоги/доли, аккредитив, графики раскрытия
- Настраиваем безопасные расчёты, комбинируем источники
Продажа крупных объектов - выгоднее с ФРИДОМ
Своя база инвесторов
прямой доступ к активным фондам и покупателям по крупным чекам, без «длинной цепочки» посредников
Быстрый старт продажи
бриф через 24 часа → листинг, рассылки и первые отклики в тот же день
Организуем спрос, аукционируем цену
закрытые офф-market показы, конкурентные офферы, торги за объект
Точность цены на входе
аналитика сопоставимых сделок и сценариев, чтобы выйти в верхний коридор
Единое управление процессом
мы собираем пакет, координируем все стороны и ведем коммуникации «под ключ»
Конфиденциальность
NDA, адресные предложения, без лишнего шума на рынке
С какой недвижимостью мы работаем
Мы работаем с офисами и БЦ, стрит-ритейлом, складской логистикой, отелями/апарт-отелями, доходными домами (mixed-use), а также портфельными и девелоп-проектами. Берём объекты с арендаторами и обременениями, несколько лотов одновременно, проводим off-market показы под NDA, согласуем сделки с банками-залогодержателями. Готовим полный инвест-пакет: NOI/P&L, DCF и cash-flow, юридический data-room, структурируем asset/share сделки под требования покупателя.
- Бизнес-центры и офисы
Башни, кампусы, multi-tenant БЦ
- Торговые центры и МФК
ТЦ, ТРЦ, mixed-use комплексы
- Стрит-ритейл-галереи
Линейки якорей, стринг-пакеты, улицы
- Складские и логистические парки
A/B/C-классы, кросс-док, терминалы
- Отели и апарт-отели
Городские, курортные, управляемые сетями
- Доходные дома и mixed-use
Жилые корпуса с коммерцией снизу
- Портфельные сделки
Пакеты объектов, доли, SPV-структуры
- Девелоперские проекты
Стройки, редевелопмент, проекты под GBA
Как мы продаём большие объекты недвижимости за 5 шагов
- 1Старт-аудит и план (24 часа)
Проверяем объект и документы, фиксируем ценовой коридор и стратегию выхода (off-market/публично), составляем роад-мап сроков.
- 2Подготовка и упаковка объекта
Собираем пакет документов, делаем инфопак/финмодель, план по арендаторам (если нужно), фото/видео/планы, инвестиционный мемо.
- 3Вывод на покупателей
Запуск по нашей базе инвесторов и профильным каналам: оффер-лист, закрытые рассылки, точечные показы, контроль конфиденциальности
- 4Переговоры и оферты
Сводим предложения в сравнительную таблицу, торгуем цену/условия, структурируем сделку (аккредитив/эскроу, отсрочка, задаток, ипотека/лизинг)
- 5Сделка и расчёты
Дью-дилидженс контрагентов, финальная версия ДКП, аккредитив/эскроу, передаточные акты и регистрация права — сопровождение «под ключ»
Что мы берём на себя
безопасности сделки
Мы берем на себя все юридические и налоговые вопросы, чтобы вы получили деньги быстро и в сроки, которые записаны в договоре
Юридическое сопровождение
Налоговая оптимизация
Своя база покупателей
Начнем работать над вашей сделкой уже сегодня!
Наша база покупателей
Family Offices
Ищут стабильный кэш-флоу и консервативный риск. Типовые чеки: 300 – 1500 млн ₽. Интерес: стрит-ритейл, офисные блоки с арендаторами, доходные дома. Быстрые решения при прозрачном DCF и rent-roll.
Девелоперы
Покупают под редевелопмент/апгрейд. Типовые чеки: 500 – 3000 млн ₽. Интерес: БЦ с вакансиями, склады/light-industrial, участки с улучшениями. Готовы на сложные структуры и отсрочки.
REIT- и закрытые фонды
Формируют портфели под целевую доходность. Типовые чеки: 800 – 5000 млн ₽. Интерес: якорные арендаторы, длинные договоры, классические офисы/ритейл/логистика. Требуют data room и комплаенс.
Private UHNW
Гибкие сделки «под задачу». Типовые чеки: 300 – 2000 млн ₽. Интерес: флагманские стрит-лоты, бутик-отели, премиальные доходные активы. Оценивают имидж и локацию, ценят off-market.
Формат и тайминг сделки
Off-market или публичный запуск — по задаче
Для деликатных кейсов идём off-market: короткий шорт-лист, персональные показы, контроль утечек. Для расширения спроса — публичный вывод с медиапаком и управлением инфополюсом.
Показы — точечно, по NDA
Высылаем teaser, подписываем NDA, открываем data room (rent-roll, OPS, техдосье). Показы по индивидуальному графику, без «экскурсий» посторонней аудитории.
Финансовые структуры: аккредитив/эскроу, отсрочка, ипотека/лизинг
Расчёты — через банк (аккредитив/эскроу). По запросу — отсрочка части цены, vendor financing, подключение проектного кредитования/лизинга для покупателя. Готовим схему и письма-подтверждения банка.
Тайминг и контроль этапов
1–2 дня — сценарий и коридор цены,
7–14 дней — сбор офферов и согласование условий,
закрытие — по готовности сторон и банка. Все вехи фиксируем в term sheet.
Конфиденциальность и комплаенс
NDA, KYC/AML покупателей, white-list допущенных, маркировка материалов, контроль переписки. По необходимости — кодовые наименования и ограниченный доступ к адресу.
Обсудим формат сделки за 15 минут
Выберем сценарий: off-market или публично, показы по NDA, расчёты через аккредитив/эскроу. Вышлем 2–3 варианта и коридор цены в течение 1–2 дней.
Агентство коммерческой недвижимости ФРИДОМ помогает собственникам продавать крупные коммерческие объекты. Проводим ценовую аналитику и готовим пакет документов, создаём инвестиционный медиапакет (финмодель, тизер, data room), выводим объект на платёжеспособных покупателей — off-market и профильные площадки. Берём на себя переговоры и структуру сделки, организуем расчёты через аккредитив/эскроу.
Через 24 часа предоставим коридор цены и поэтапный план продажи.
Кейсы: продажа коммерческих объектов
Подборка недавних проектов: что было на старте, какие шаги мы сделали и каких показателей достигли.
Продажа автосервисного центра в Москве за 1 млрд рублей за 2 месяца
Выявленная проблема
Клиент обратился с запросом на продажу автосервисного центра площадью 4500 м² с земельным участком 1 га в Москве. Стоимость объекта — 1 млрд рублей. Основная сложность заключалась в высокой цене и узком круге потенциальных покупателей. Продажа через стандартные площадки могла затянуться на год и более.
Решение
Провели анализ рынка и сформировали стратегию позиционирования объекта как готового инвестиционного актива с долгосрочными арендаторами. Организовали персональную рассылку и презентацию объекта по базе 100+ инвесторов и девелоперов, ориентированных на коммерческую недвижимость. Сфокусировались на инвесторах, заинтересованных в приобретении доходной недвижимости и девелопменте. Организовали профессиональную фотосъемку, видео-тур и 3D-визуализацию объекта. Предложили дополнительные юридические услуги по сопровождению сделки и проверки документации, что сняло вопросы по возможным рискам со стороны инвесторов.
- Сформировали позиционирование актива как готового инвест-проекта с устойчивым денежным потоком
- Подготовили data-room: договоры аренды, техдокументация, ЕГРН, финансовая модель (NOI, cap rate)
- Сделали медиапакет: проф. фото/видео, 3D-тур, планировки, инвест-мемо
- Провели персональную рассылку и звонки по собственной базе целевых инвесторов/девелоперов; фильтрация лидов
- Показали объект точечно по NDA, организовали Q&A и сессии с арендаторами
- Запустили конкурентные торги: получили LOI, выверили условия, провели юридический DD
- Структурировали расчёты через аккредитив/эскроу, согласовали график закрытия и перехода прав
- Сопроводили сделку до регистрации ДКП и передачи объекта
Результат
Объект был продан через 2 месяца инвестору из нашей базы за полную стоимость 1 млрд рублей. Клиент избежал долгих переговоров и смог закрыть сделку быстро и с максимальной выгодой.
- Сделка закрыта за 2 месяца с момента старта
- Получено 3 конкурентные оферты, выбран покупатель с подходящими условиями
- Цена сделки — 100% от целевой, без дисконта
- Продажа прошла off-market, без публичной экспозиции
- Нулевые замечания по юридическому аудиту, расчёты — через аккредитив
- Непрерывность бизнеса сохранена: арендаторы продолжили работу на прежних условиях
Владислав К.
собственник автосервисного центра (Москва)
Задача была непростая: объект за 1 млрд руб. и очень узкий круг покупателей. Команда ФРИДОМ сразу предложила понятную стратегию — точечные показы по NDA и работа по их базе инвесторов. За два месяца получили 3 взвешенных оферты и закрыли сделку по полной цене через аккредитив. Документы и коммуникации взяли на себя, мне оставалось только утвердить условия. Быстро, чисто и без лишнего внимания к объекту — именно то, что было нужно.
- целевых инвесторов
- 120
- подписанных NDA
- 22
- точечных показов объекта
- 6
Готовы вывести объект на оферты?
Оценим коридор цены и дадим план продажи в течение 24 часов
Отзывы
Сергей В.
владелец офисного блока 320 м²
Работал с Муратом из ООО "Фридом Риэлт" по рекомендации. Очень понравился подход: не просто выкладывают объявление, а реально ищут покупателя по целевым базам. Предварительно провели аудит документов, сразу подготовили пакет для сделки. Продажа прошла быстрее, чем ожидал. Сделку сопровождал юрист Девятериков Андрей. Рекомендую.
Вячеслав
Наш бизнес — это юридические услуги, а не управление недвижимостью. В офисе появилось два пустующих блока — передали их Фридом. В течение месяца помещения были заняты, с хорошей ставкой и договором на 3 года. Теперь всё администрируют они, мы получаем отчётность и выплаты. Это не просто удобно, это профессионально.
Екатерина
Получили склад как часть расчёта по контракту. Управлять им не планировали. Фридом провели осмотр, подготовили объект, вывели на рынок и нашли надёжного арендатора. Сейчас они ведут всё: договор, техобслуживание, платежи. Для бизнеса, которому не интересен арендоактив — это удобное решение без затрат времени.
Иван
У нас более 2000 м² коммерции в разных ЖК. Фридом предложили поэтапный вывод на рынок, таргетинг под сетевые компании и контроль над всем циклом аренды. Всё структурировано: отчёты, замены арендаторов, налоговые вопросы. Это идеальный формат для девелопера — работает как отдельная бизнес-единица без наших ресурсов.
Игор Сергеевич
После сдачи жилого комплекса у нас остались несколько встроенных коммерческих помещений. Не было смысла держать отдельную команду под сдачу в аренду. Freedome предложили доверительное управление. Сдали 100% площадей за 6 недель, взяли на себя всю работу с арендаторами. Мы получаем регулярный доход и сосредоточились на новых проектах.
Сергей, владелец отдельно стоящего здания в МО
Сам пытался сдать здание, но предложения были «не те» — с низкими ставками или короткими сроками. Представители ФРИДОМ разработали стратегию поэтапной сдачи, подготовили объект, вывели на рынок и нашли арендаторов этаж за этажом. Все платежи контролируют, арендаторов заменяют при необходимости. Договор прозрачный, доход — стабильный.
Виктория
Здание простаивало полгода — хотели сдать целиком одной компании, но рынок слабый. Специалисты Freedome предложили стратегию поэтажной сдачи, оформили все блоки, начали активно показывать. В течение 1,5 месяцев заполнили здание на 80%, причём без снижения ставки. Для нас это не просто аренда, а часть инвестдохода, и теперь он стабилен.
Наша команда
Карасов Мурат Маульталиевич
Старший специалист
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
Девятериков Андрей Николаевич
Начальник отдела проведения сделок
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Майборода Алексей Иванович
Старший специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — компания по продаже крупных коммерческих объектов в Москве
С 2007 года продаём крупные коммерческие объекты в Москве и МО. Берём на себя оценку и ценовой коридор, подготовку медиапакета и вывод на платёжеспособных покупателей, ведём переговоры и организуем расчёты (аккредитив/эскроу). Юридически сопровождаем сделку до регистрации перехода права.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
500+
- Проданных объектов
98%
- Успешных сделок
Продажа крупных коммерческих объектов
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| от 50 до 100 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
| от 100 до 700 млн ₽ | 5,5% от стоимости объекта |
| от 700 до 1500 млн ₽ | 6% от стоимости объекта |
| свыше 1500 млн ₽ | По запросуСтавка согласуется индивидуально |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: как продать крупный объект: закрытая продажа, меморандум, due diligence и сделка
Преимущества сотрудничества с ФРИДОМ при продаже крупной коммерческой недвижимости
Рыночная аналитика и стратегия цены
считаем коридор цены и срок экспозиции, согласуем ценовую стратегию и точки принятия решений
Доступ к покупателям
собственная база инвесторов, девелоперов и сетевых компаний; off-market рассылки и профильные площадки
Юридическое ведение сделки
проверяем титул и обременения, готовим договоры, согласовываем условия с банками/арендатором
Упаковка объекта
фото/видео/3D, планировки и инвест-меморандум: аргументы для IC/комитетов покупателей
Переговоры и оферты
квалифицируем заявки, оформляем LOI/оферты, согласуем ключевые условия сделки
Расчёты и налоги
аккредитив/эскроу, смета налогов и структура расчётов; сопровождение до регистрации перехода права
Доверительное управление перед продажей. Когда это уместно?
Объект «устал»
вакансия, слабый пул арендаторов, разрозненные условия договоров
Нет времени заниматься
обственник не в городе/в стране, нет команды
Хочется продать дороже
нужен стабилизированный кэш-флоу и прозрачный пакет данных для инвесторов
Что делаем (вкратце)
- 1Старт-аудит 360° (2–3 недели)
юридический, технический, финансовый. Коридор цены «как есть» и «после стабилизации», план работ и бюджет
- 2Операционный менеджмент (3–12 мес.)
заполняем вакансию, пересобираем договоры (индексация/графики), упорядочиваем эксплуатацию, устраняем технические риски
- 3Финмодель и отчётность
ежемесячный отчёт NOI, vacancy, WALT, CAPEX/OPEX, KPI
- 4Упаковка для инвестора
фотоконтент, планы/3D, lease-roll, инвест-меморандум, data-room
- 5Вывод на сделку
short-list/публично, LOI, структура расчётов (аккредитив/эскроу), закрытие
Что получает собственник
Рост стоимости
плюс к мультипликатору за счёт более высокого NOI и WALT
Снижение рисков
чистый титул, понятная эксплуатация, прозрачные договоры
Экономия времени
мы закрываем операционку, показы, переговоры и расчёты
Гибкость выхода
продаём объект в любой момент по триггерам цены/спроса
Стабилизировать и продать дороже
FAQ: продажа крупных объектов коммерческой недвижимости
Как формируется «коридор цены» и чем он отличается от оценки?
Мы считаем три уровня: conservative / target / stretch. Базируемся на сравнительных сделках, актуальных офферах, доходном подходе (NOI, cap rate), поправках на вакансию, срок договоров, индексацию, CAPEX и юридические риски. «Коридор» — рыночная вилка на ближайший период, а не формальный отчёт об оценке.
Сколько обычно занимает экспозиция объекта 300+ млн ₽?
В среднем 30–120 дней с даты запуска, если цена внутри «target» и документы готовы. Off-market с узким short-list обычно быстрее, публичный сценарий — дольше, но шире воронка. На срок сильно влияет статус аренды (стабилизированный поток против вакантного).
Что выбирать: off-market или публичное размещение?
Off-market под NDA подходит, когда важны конфиденциальность и точечные показы. Публичное размещение уместно для широкого спроса и подтверждения рынка. Часто применяем гибрид: старт с short-list, затем — ограниченное публичное окно с контролем информации.
Какие документы подготовить заранее, чтобы не «споткнуться» на финише?
ЕГРН, кадастровые и поэтажные планы, правоустанавливающие документы, история переходов, договоры аренды и акты, расчёты эксплуатационных расходов, справки об отсутствии задолженностей, протоколы ОСУ/решения участника (для SPV), технические заключения. Плюс пакет KYC для сделки.
Как проходят расчёты: аккредитив или эскроу?
Оба формата используются. Аккредитив удобен при «простом» переходе права; эскроу — когда есть условия раскрытия (например, закрытие обременений, согласования банка, регистрация). Выбор зависит от структуры сделки и требований сторон.
Можно продать объект с действующей ипотекой/залогом?
Да. Варианты: погашение из аванса/эскроу, перевод долга на покупателя с согласия банка, частичное погашение с реструктуризацией остатка. График закрытия обременений фиксируется в LOI и SPA/ДКП, деньги на погашение защищаются условиями счёта.
Что делать при «отрицательном капитале», когда долг больше цены?
Решения три: (1) переговорить с банком о частичном прощении/дисконте, (2) конвертировать остаток в отдельный потребительский/корпоративный кредит, (3) закрыть разницу собственными средствами. Выбираем сценарий, при котором объект продаётся, а обязательства урегулированы заранее.
Продавать актив как недвижимость (asset deal) или как компанию-владельца (share deal)?
Asset deal прозрачнее для покупателя, но может быть дороже по налогам и расходам на НДС/землю. Share deal быстрее при чистом SPV и долгосрочной аренде, даёт гибкость по налоговому планированию. Итог — после налогового моделирования по обеим схемам.
Налоги: чем отличается продажа у физлица и у юрлица?
У физлиц — НДФЛ с прибыли с учётом льгот (срок владения, вычеты). У юрлиц — налог на прибыль, возможен НДС по asset deal (или без НДС при продаже долей/акций). Мы делаем краткий налоговый скрининг и согласовываем безопасную структуру расчётов.
Как проверяются покупатели и как исключить «пустые показы»?
Работаем по NDA, запрашиваем профиль запроса, подтверждение средств/линии финансирования, короткий IC-memo. Показ — только для подтверждённых инвесторов. На этапе LOI фиксируем ключевые условия, сроки и депозит/задаток.
Что с арендаторами: нужно ли их согласие и как передаются договоры?
В большинстве кейсов согласие не требуется — аренда следует за собственником. Важно уведомление об изменении реквизитов и, если в договорах есть «change of control»/ROFR, соблюсти процедуру. Перед стартом анализируем все lease-clause и готовим дорожную карту.
Можно ли продавать «портфель» (несколько объектов сразу)?
Да, применяем портфельные сделки: один SPA на пакет или несколько синхронных сделок. Портфель увеличивает интерес институционалов и позволяет торговаться по общей доходности, но потребует более плотного due diligence и сетки раскрытий.
Как оформляется задаток/депозит и LOI?
Сначала — NDA, затем term-sheet/LOI с ценой, сроками, условиями due diligence, эксклюзивностью и формой расчётов. Депозит может быть возвратным/невозвратным, хранится на спецсчёте и засчитывается в платёж. Это дисциплинирует процесс и снижает риск «передумал».
Реально ли провести сделку дистанционно?
Да. Электронные доверенности, удалённые KYC, онлайн-подписание LOI/SPA, электронная регистрация перехода права. Оригиналы движутся курьером/через банк, расчёты — через аккредитив/эскроу. Сроки не увеличиваются.
Сколько стоит сопровождение и как формируется комиссия?
Комиссия зависит от чек-размера, структуры (asset/share), объёма работ (off-market, упаковка, due diligence). Фиксируем её в агентском соглашении, минимальный retainer возможен при сложных кейсах (обременения, портфели). Платёж — по факту закрытия сделки (success fee).
Зачем перед продажей отдавать объект в управление?
Чтобы стабилизировать кэш-флоу (NOI), удлинить WALT, закрыть вакансию и привести юр/техконтур в порядок. Стабильный доход и прозрачная отчётность снижают дисконт и повышают цену сделки за счёт более низкой требуемой доходности покупателя (cap rate).
Когда виден эффект и по каким KPI вы отчитываетесь?
Первые изменения — через 60–90 дней: заполнение вакантов, пересборка договоров, снижение OPEX. Ежемесячно присылаем отчёт по KPI: NOI, Vacancy, WALT, OPEX ratio, план/факт CAPEX, статусы рисков и сделок. Целевой коридор цены «до/после стабилизации» фиксируем в старт-аудите.
Насколько это безопасно юридически и можно ли продавать раньше срока?
Работаем по договору доверительного управления/операционного мандата: раздельные счета, лимиты на платежи, все ключевые решения — за собственником; расчёты — через аккредитив/эскроу. Продажа возможна в любой момент при достижении триггеров цены/спроса; переход прав по аренде и действующим договорам оформляем и передаём покупателю.
Блог о коммерческой недвижимости и сделках
Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?
Подбор объекта в интересах покупателя — отдельная услуга: проверяем объект, арендатора и договор до сделки. Готовый арендный бизнес с посчитанной доходностью — в каталоге.
Вас может заинтересовать
