Продажа помещения под производство в Москве и Подмосковье
Продадим производственное здание или помещение: проверим права и участок, подготовим объект и документы, найдём покупателей, которым подходят мощность, высота и подъезд, и сопроводим сделку до регистрации
- к цене здания в нашем кейсе
- +21%
- от старта до договора в этом кейсе
- 5 мес.
- сделок всего
- 3500+
- Проверка права, участка и обременений
- Описание параметров: мощность, высота, полы, подъезд
- Выход на производственников, логистов и девелоперов
- Расчёты через аккредитив
- Сопровождение до регистрации перехода права
Что спрашивает покупатель производственного объекта
Электрическая мощность
Сколько кВт разрешено и подтверждено документами, есть ли резерв, кому принадлежит подстанция
Высота, полы, колонны
Высота до балок, шаг колонн, нагрузка на пол — от этого зависит, какое оборудование можно поставить
Крановое оборудование
Есть ли кран-балки и тельферы, в каком они состоянии и какие на них документы
Подъезд и разгрузка
Площадка для фур, разворот, въезд на территорию и подъездные пути
Земля под зданием
В чьей собственности участок, какие категория и разрешённое использование. Здание и участок одного собственника, как правило, продаются вместе (ст. 35 ЗК РФ)
Коммуникации и разрешения
Газ, вода, канализация, тепло и документы на присоединение; санитарные и пожарные требования к производству
Оцените стоимость производственного здания
Ориентир по рыночной цене здания. Точную цену и круг покупателей назовёт брокер после осмотра объекта и проверки документов.
Фильтры поиска
Как мы продаём производственное помещение
- 1Консультация и проверка документов
Смотрим выписку ЕГРН, участок, обременения и договоры с арендаторами. Объясняем сроки, документы и налоги
- 2Осмотр и цена
Осматриваем объект, снимаем параметры: мощность, высота, полы, подъезд. Определяем цену по рынку сопоставимых объектов
- 3Упаковка объекта
Готовим описание для покупателей: планы, фото, технические параметры и документы; при необходимости — сценарии использования участка
- 4Поиск покупателей
Размещаем объект на собственном сайте и площадках, выходим на производственные компании, логистических операторов и девелоперов, проводим показы и переговоры
- 5Договор и расчёты
Юрист готовит договор купли-продажи в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и согласует порядок расчётов — аккредитив или другой безопасный способ
- 6Регистрация перехода права
Подаём документы на регистрацию (ст. 551 ГК РФ), контролируем её и передачу объекта. Вознаграждение — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг
Безопасность сделки
для продавца
Проверяем покупателя и объект до задатка, договор и порядок расчётов готовит юрист — деньги проходят безопасным способом, а не «из рук в руки»
Проверка покупателя
Договор от юриста
Безопасные расчёты
Узнайте, кто может купить ваш объект
Что подготовить к продаже производственного здания
Выписка ЕГРН
Право, обременения, площадь и назначение — свежая выписка на здание и на участок
Документы на землю
Собственность или аренда, категория, разрешённое использование. Если участок арендован, покупатель получает право пользования на тех же условиях (п. 3 ст. 552 ГК РФ)
Технические документы
Технический план, поэтажные планы, экспликация; данные о мощности, кранах и коммуникациях
Договоры аренды
Действующие договоры сохраняются при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), поэтому покупателю нужны сроки, ставки и платежи
Согласия
Согласие банка, если объект в залоге (ст. 346 ГК РФ), и согласие всех сособственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ)
Налоги продавца
Для физлица — НДФЛ по шкале ст. 224 НК РФ с учётом срока владения (ст. 217.1); для организаций и ИП порядок иной, считаем до цены
| Покупатель | Что ему важно | Как готовим объект |
|---|---|---|
| Производственная компания | Мощность, высота, полы, кран-балки, подъезд, коммуникации | Техническое описание, подтверждение мощности, планы и фото цеха |
| Логистический оператор | Площадка для фур, территория, высота, возможность перестройки под склад | Схема подъезда и разворота, параметры здания и участка |
| Девелопер | Участок, разрешённое использование, ограничения застройки, обременения | Правовой аудит здания и участка, сценарии использования земли |
| Инвестор с арендаторами | Договоры аренды, платежи, сроки | Пакет по арендаторам: договоры, ставки, платёжная история |
Кому подходит услуга
- Производство переехало
Продаём освободившиеся корпуса или здание
- Часть корпусов не нужна
Подбираем формат: здание целиком или помещения
- Объект с арендаторами
Продаём с действующими договорами аренды
- Здание в залоге
Согласуем схему с банком, снимаем залог в сделке
- Собственник — организация
Считаем налоги и готовим корпоративные документы
Здание и земля: как устроена сделка
Когда собственник продаёт здание и участок под ним, покупателю переходит и то и другое: при продаже здания покупателю передаётся право собственности на занятый им участок (ст. 552 ГК РФ), а продавать участок отдельно от здания, если они принадлежат одному лицу, как правило, запрещено (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если участок арендован, покупатель приобретает право пользования им на тех же условиях (п. 3 ст. 552 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме одним документом, подписанным сторонами; нарушение формы делает его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Переход права подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). Данные на сентябрь 2026 года, правила меняются — на дату сделки мы проверяем их заново.
Об оценке, документах и налогах — в статьях о продаже коммерческой недвижимости и о налогах при её продаже физлицами.
Кейсы по промышленной недвижимости
Промышленные здания и участки в промзонах: как готовили объекты и выходили на покупателей
Бывшее производственное здание 6 500 м²: от «тяжёлого актива» к продаже девелоперу
Выявленная проблема
Семейная компания владела старым производственным зданием с прилегающим участком в промзоне недалеко от МКАД. Производство давно вывели, часть помещений сдавалась «по знакомству» по заниженной ставке, часть пустовала. Коммуникации устарели, правовой статус земли вызывал вопросы. Риелторы предлагали «сбрасывать» объект по сильно заниженной цене как проблемный.
Решение
- Выполнили первичный правовой аудит здания и участка, собрали и актуализировали выписки, выявили и зафиксировали все обременения
- Совместно с градостроительным консультантом просчитали сценарии редевелопмента: логистический терминал и лёгкая промышленность
- Подготовили концепцию «как проекта»: возможные параметры реконструкции, ориентиры по CAPEX и прогнозируемой доходности
- Навели порядок в договорах с действующими арендаторами, привели условия к рыночным и заложили в модель переходный период
- Создали подробный пакет для девелоперов и инвесторов: топосъёмка, ГПЗУ, ТУ, сценарии выкупа арендаторов и освобождения площадей
- Вышли по базе на девелоперов и логистических операторов, собрали три предметные оферты и провели торг
Результат
- Объект перестал восприниматься как «старый завод, непонятно что с ним делать», а был представлен как готовый участок с проектом развития
- Здание и земля проданы профильному девелоперу под строительство нового складского комплекса
- Собственники избежали глубокого дисконта и получили прозрачную сделку с поэтапными расчётами через аккредитив
Сергей Петрович
собственник и директор семейной компании
У нас был типичный “тяжёлый” актив: старое производство, непонятная земля, арендаторы-полусоседи. Большинство агентов говорили одно и то же — “надо сильно скидывать, иначе не продать”. ФРИДОМ вместо этого показал, что объект нужно продавать как проект под развитие. Они подготовили всю документацию, нашли девелопера и провели сделку так, что мы не только продали актив, но и получили за него достойные деньги.
- Повышение итоговой цены
- +21 %
- Срок от старта до ДКП
- 5 мес.
- Количество оферт
- 3
Наследуемый участок в промзоне: от «непонятного актива» к продаже девелоперу
Выявленная проблема
Наследники получили участок 0,9 га в старой промзоне недалеко от крупной магистрали. На земле стояли несколько ветхих строений без нормальной документации, ВРИ был сформулирован расплывчато, вокруг начиналась волна редевелопмента. Семья рассматривала разные варианты — оставить, сдавать, строить — но ни компетенций, ни желания развивать участок не было. Пытались просто «продать коммерческий участок», но покупатели либо не понимали, что с ним делать, либо предлагали цену «как за проблемный остаток».
Решение
- Провели юридическую и фактическую инвентаризацию: статус участка, строений, обременений, связи с городскими документами
- Сформировали два реалистичных сценария для покупателя: редевелопмент под light-industrial/склад и встраивание в будущий mixed-use-проект соседнего девелопера
- Подготовили краткую концепцию развития: возможные объёмы застройки, логика размещения корпусов, ориентиры по CAPEX и доходности для инвестора
- Согласовали с собственниками целевую стратегию: продажа коммерческой земли не «как есть», а как площадки под развитие, без самостоятельного строительства
- Собрали медиапакет и презентацию под девелоперов и индустриальных инвесторов, вышли по базе на тех, кто уже работал в этой промзоне
- Организовали переговоры с тремя потенциальными покупателями, в том числе с девелопером соседнего участка, и выстроили конкуренцию по цене и условиям
Результат
- Участок перестал быть «непонятным наследством» и стал понятным предложением для девелопера с описанными сценариями развития
- Сделка заключена с профильным девелопером, реализующим в районе комплексный проект
- Наследники получили прозрачную цену и простую структуру расчётов, без необходимости втягиваться в строительный бизнес
Варвара В.
Наследники получили участок 0,9 га в старой промзоне
Для нас это была “головная боль по наследству”: участок в промзоне, старые строения, непонятные бумаги. ФРИДОМ сначала разобрался в статусе, объяснил, какие у земли вообще есть сценарии, а уже потом начал говорить о цене. Самое ценное — они не пытались уговорить нас “достроить самим”, а нашли девелопера, которому наш участок реально был нужен. В итоге мы спокойно вышли из актива с понятными деньгами и без долгих судебных историй.
- Прирост к предложениям рынка
- +23%
- Срок реализации
- 5,5 мес.
- Количество встреч с проф. покупателями
- 4
Участок под логистику у МКАД: +17 % к цене и сделка с федеральным оператором
Выявленная проблема
Участок 1,8 га вблизи МКАД, категория «земли населённых пунктов», разрешённое использование — под складскую и промышленную застройку. Собственник — производственная компания, производство вывели, земля простаивала почти два года. Объект уже пытались продать через несколько риелторов: в рекламе он выглядел как «просто кусок земли», звонков было мало, предложения — с дисконтом 25–50 % к ожиданиям.
Решение
- Участок 1,8 га вблизи МКАД, категория «земли населённых пунктов», разрешённое использование — под складскую и промышленную застройку. Собственник — производственная компания, производство вывели, земля простаивала почти два года. Объект уже пытались продать через несколько риелторов: в рекламе он выглядел как «просто кусок земли», звонков было мало, предложения — с дисконтом 25–30 % к ожиданиям.
- Сконструировали целевой сценарий использования: складской комплекс/кросс-док под логистического оператора
- Посчитали коридор цены: быстрая, целевая и премиальная стоимость с привязкой к типу покупателя и срокам экспозиции
- Подготовили медиапакет: схемы подъезда и разворота фур, фото/видео с дрона, выдержки из документации, базовые параметры возможной застройки
- Запустили off-market-рассылку по базе логистических операторов и девелоперов складской недвижимости, отсекая непрофильные запросы
- Организовали показы для трёх крупных игроков, собрали оферты и провели торг по цене и структуре расчётов (часть через аккредитив, часть — поэтапно)
Результат
- Участок перестал восприниматься как «земля у МКАД», был представлен как площадка под конкретный логистический проект
- Покупателем стал федеральный логистический оператор, который зашёл в сделку с понятной финансовой моделью будущего склада
- Собственник получил цену выше стартового «рыночного ориентира» и спокойную сделку без затяжных согласований
Ярослав П.
представитель производственной компании
До ФРИДОМ наш участок был “вечной” историей: каждый новый агент обещал быстро продать, но всё упиралось в торг на минус 30 %. Команда сначала объяснила, как на нас смотрят логистические компании, упаковала землю под их сценарий и вывела на конкретных операторов. Переговоры были сложными, но структурированными, и в итоге мы вышли на покупателя с профильным проектом и ценой, которую раньше считали недостижимой.
- Рост к нижней оценке рынка
- +17%
- Срок от старта до ДКП
- 4 мес.
- Количество предметных оферт
- 3
Продадим вашу производственную недвижимость
Оставьте заявку — разберём объект, документы и предложим план продажи
Что о нас говорят собственники производств
Игорь В.
собственник производственного бизнеса
Мы занимались производством на окраине Москвы, часть корпусов давно не использовалась и больше тянула деньги, чем приносила. Предложения, которые поступали, были откровенно “выкуп за копейки”. ФРИДОМ предложил сначала посмотреть на актив глазами девелопера: что можно построить, как изменить планировочную структуру, какие ограничения у земли. После этого подготовили пакет для инвесторов и вышли на несколько профильных компаний. Да, процесс занял несколько месяцев, но итоговая цена отличалась от первых предложений рынка на десятки миллионов рублей. Мы смогли закрыть кредитную нагрузку и инвестировать в новое производство в Подмосковье.
Сергей Петрович
собственник и директор семейной компании
У нас был типичный “тяжёлый” актив: старое производство, непонятная земля, арендаторы-полусоседи. Большинство агентов говорили одно и то же — “надо сильно скидывать, иначе не продать”. ФРИДОМ вместо этого показал, что объект нужно продавать как проект под развитие. Они подготовили всю документацию, нашли девелопера и провели сделку так, что мы не только продали актив, но и получили за него достойные деньги.
Эксперты по продаже коммерческой недвижимости
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — продажа производственных объектов в Москве и МО
С 2007 года продаём коммерческую недвижимость: проверяем документы, готовим объект для инвесторов, сопровождаем сделки и расчёты
19+ лет
- На рынке недвижимости
3500+
- Сделок всего
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Продажа производственного помещения
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Продажа производственного помещения с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
С 2007 года ФРИДОМ продаёт производственные здания и помещения в Москве и Подмосковье: проверяем документы и участок, готовим объект для покупателей, сопровождаем расчёты и регистрацию перехода права
Закрытый гайд от агентства ФРИДОМ: Как продать производственное помещение: документы и вопросы покупателя
Что проверить до выхода на рынок, какие вопросы задаст покупатель и как пройдёт сделка
Вопросы о продаже производственного помещения
Можно ли продать производственное здание без земельного участка?
Если здание и участок принадлежат одному собственнику — как правило, нет: отчуждение участка без здания не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), а при продаже здания покупателю переходит и участок (ст. 552 ГК РФ). Если участок арендован, покупатель получает право пользования им на тех же условиях (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Мы проверяем это по выпискам и договору аренды.
Какие документы нужны для продажи производственного помещения?
Выписка ЕГРН на здание и участок, правоустанавливающие документы, технический план, документы на землю (собственность или аренда). Если есть арендаторы — договоры аренды; если объект в залоге — согласие банка. Технические данные — мощность, коммуникации, кран-балки — покупатель тоже запросит, поэтому собираем их заранее.
Как проходит сделка и регистрация права?
Договор купли-продажи заключается письменно, одним документом, подписанным сторонами; при нарушении формы он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности регистрируется (ст. 551 ГК РФ). Расчёты обычно выстраиваем через аккредитив или другой безопасный способ. Сроки регистрации определяет закон № 218-ФЗ, их уточняем на дату сделки.
Нужно ли согласие банка, если здание в залоге?
Да: залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст. 37 закона № 102-ФЗ), если иное не предусмотрено договором. Без согласия залог сохраняется у нового собственника (ст. 353 ГК РФ), а продавец возмещает банку убытки. Схему — погашение кредита из денег сделки — согласуем с банком заранее.
Что будет с арендаторами при продаже здания?
Договор аренды сохраняется: новый собственник не вправе расторгнуть его или изменить условия только из-за смены собственника (ст. 617 ГК РФ). Покупателю нужен пакет по арендаторам: договоры, сроки, ставки, платёжная история. Мы продаём здание с арендаторами как арендный объект или освобождаем его — в зависимости от условий договоров и целей покупателя.
Какой налог платит продавец производственного здания?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ по шкале ст. 224 НК РФ, если не выполнен минимальный срок владения: 5 лет, а в ряде случаев 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Для ИП и организаций порядок иной: НДС, налог на прибыль или УСН — по режиму. Считаем налог до назначения цены. Подробнее — в статье о налогообложении при продаже.
Сколько занимает продажа производственного помещения?
В нашем кейсе — 5 месяцев от старта работ до договора: продавали здание 6 500 м² с участком девелоперу под складской комплекс. Срок зависит от объекта, цены, документов и покупателя, а гарантировать его нельзя. Поэтому подготовку начинаем с документов, мощности и подъезда — именно на них смотрит покупатель.
Как определить цену производственного объекта?
По сопоставимым продажам и параметрам объекта: мощность, высота, состояние, участок, арендаторы, ограничения застройки. Калькулятор на странице даёт ориентир, а точную цену назовём после осмотра и проверки документов. Мы не обещаем «дороже рынка»: в кейсе рост итоговой цены на 21% дала подготовка объекта как проекта для девелопера, а не завышенный ценник.
Кто покупает производственные здания?
Производственные компании под своё производство, логистические операторы, девелоперы и инвесторы, если в здании есть арендаторы. У каждого свои критерии: производственнику важны мощность и полы, логистам — подъезд и территория, девелоперу — участок и ограничения застройки. Под них мы готовим отдельный пакет, а не один общий текст объявления.
Сколько стоят услуги и когда платить?
Вознаграждение указано в прайсе на этой странице; для объектов с обременением действует доплата — она указана в прайсе отдельно. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы узнаете до подписания. Точную сумму назовём после осмотра, оценки объекта и проверки его документов и обременений.
Статьи о продаже коммерческой недвижимости
Покупаете коммерческую недвижимость, а не продаёте?
Подбор объекта в интересах покупателя — отдельная услуга: проверяем объект, арендатора и договор до сделки. Готовый арендный бизнес с посчитанной доходностью — в каталоге.
