Квартира в столице как предмет инвестиций

Спрос и цены стабильны

Эксперты признают, что цены на жилье за исключением серьезных экономических потрясений всегда показывают положительную динамику. И хотя разговоры о втором витке кризиса не смолкают уже несколько месяцев, глобального падения цен на квадратные метры в столичном регионе не ожидается. Разумеется, события 2008 года показали, что любой сценарий возможен, однако недвижимость все же является той сферой инвестирования, где переждать «бурю» можно с минимальными потерями.

По словам Ирины Могилатовой, генерального директора агентства недвижимости TWEED, столичные квартиры являются самыми инвестиционно привлекательными во всей стране по причине того, что здесь всегда много желающих как купить, так и арендовать жилье. Даже в кризис цены на квартиры в Москве практически не опускаются – особенно на качественные проекты.

В сравнении с недвижимостью других регионов, московский рынок имеет самые высокие показатели по приросту цен от этапа котлована до момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию, рассказывает Марина Концевая, PR-директор ФСК «Лидер». При покупке квартиры на таких условиях инвестор может выручить от 40-45% до 70-80% прибыли. «Подобный рост обусловлен именно столичным статусом недвижимости, постоянным притоком потенциальных жителей из других регионов и стабильно высоким спросом на жилье. Ни один другой регион не даст такого роста цен», - говорит Марина Концевая.

Кроме того, по сравнению, например, с драгоценными металлами и ценными бумагами столичная недвижимость имеет гораздо более стабильную «подушку безопасности». Весной, когда валютные и сырьевые рынки накрыл очередной виток кризиса, драгоценные металлы и ценные бумаги показали волатильность в пределах 10% за неделю. Как утверждает Мариина Концевая, недвижимость не дает таких скачков и, по сути, является единственным активом, который позволяет сохранять вложенные деньги без существенных потерь на резких ценовых колебаниях. При этом в период ожидания лучшего времени для продажи, квартиру всегда можно сдать в аренду и получить дополнительный доход.

«Нестабильность, которую рынки ценных бумаг, драгметаллов и мировых валют продемонстрировали за последние годы, еще раз показала, что вложения в недвижимость по-прежнему оптимальны с точки зрения соотношения доходности и рисков», - резюмирует Валентина Становова, первый вице-президент Capital Group.

Куда вложить?

В последнее время выгодность вложения в квартиры понимают и простые граждане, и банкиры-инвесторы, которые стали возвращаться на рынок недвижимости. По словам Ирины Могилатовой, именно профессиональные банкиры стали первыми после кризиса вкладывать свои собственные средства в «квадраты», считая их самым надежным инструментом сохранения капитала.

С точки зрения размеров жилья, самым популярным объектом для последующей перепродажи остается однокомнатная квартира: на долю «однушек» приходится почти 60% инвестиционных покупок, еще 30% составляют «двушки», лишь 10% - «трешки». В данном случае можно провести параллель с рынком аренды жилой недвижимости: чем больше комнат в квартире, тем меньше будет стоить в ней аренда или покупка квадратного метра.

Сегодня лучшим вариантом для вложения являются квартиры в сегментах эконом- и комфорт-класса, так как именно они пользуются повышенным спросом и являются наиболее ликвидным товаром. В случае необходимости продать такую квартиру можно менее чем за месяц. «Многие строители уже переориентировались на возведение экономичных малогабаритных квартир меньших площадей, при этом за счет уменьшения метража увеличивается их общее количество в сданных домах. Таковы требования рынка. Необходимо отметить, что развивается и сегмент эконом-плюс или комфорт-класса, в свою очередь, объем бизнес-класса сокращается», - говорит Владимир Савчук, заместитель директора ГВСУ «Центр».

В качестве примера хорошего варианта для инвестирования среди столичной городской недвижимости можно выделить ЖК M-House, который только начал строится в районе Чертаново, рядом со станцией метро «Улица Академика Янгеля». Сейчас стоимость квартир минимальна и начинается от 5,6 млн. рублей. По мере готовности цены на данный проект прибавят не менее 50 – 55%. Гарантией подобного роста выступает то, что ЖК M-House является единственной на сегодня новостройкой комфорт-класса рядом с действующей станцией метро на начальном этапе строительства.

Кроме того, для инвестирования в последнее время интересны объекты в Подмосковье. Бум строительства в области связан, прежде всего, с ситуацией, сложившейся в самой Москве. Переориентация политики властей на развитие дорожной инфраструктуры привела к резкому сокращению объемов строительства жилых объектов в городе. Соответственно, спрос переместился на ближайшее Подмосковье, началась массовая застройка. В области ниже «входной порог», при этом цены на жилье показывают практически аналогичную динамику.

Среди областных проектов первой зоны удаленности от Москвы можно отметить малоэтажный жилой комплекс «Западное Кунцево», который расположен всего в 2-х километрах от МКАД в Одинцовском районе, рядом со стародачной Немчиновкой. В пользу комплекса говорит его этажность – новый для Москвы, но уже очень востребованный формат с домами не выше 5-6 этажей. С начала строительства в апреле 2012 года цена квартир здесь возросла в среднем на 22%, при этом пять корпусов практически проданы, а на продажу вышло еще четыре.

Максимум выгоды

Максимальный заработок инвестору принесет качественный, продуманный проект от надежного застройщика. Кроме того, инвестировать необходимо на ранней стадии строительства, утверждает Наталья Шичанина, директор по продажам компании Vesper. В этом случае прирост может составить до 30-40% притом, что строительство обычно ведется полтора-два года. Если же инвестор нацелен на долгосрочные вложения и желает минимизировать риски – нужно выбирать готовый продукт: тогда рост стоимости будет сопоставим с ростом рынка.

При выборе объекта инвестирования надо обязательно уделять большое внимание ликвидности проекта, т.е. соответствию его качественных характеристик местоположению и позиционированию. Если проект находится в стадии строительства – помимо всего прочего нужно очень внимательно изучить проектную документации, конечно, учитывать надежность и репутацию застройщика.

Фактор сезонности и незначительные (в пределах 10-15%) колебания курса валют практически не оказывает никакого влияния на ценообразование элитных квартир, продолжает Наталья Шичанина. Однако в случае с типовым жильем сезонность и нестабильность на валютном рынке, действительно, имеют значение. Летом, например, в период отпусков и затишья, можно получить дополнительные скидки. Сезонные акции застройщики проводят и в преддверии Нового года. Однако стоит отметить, что на качественные ликвидные проекты девелоперы редко дают серьезные скидки даже в традиционный сезон распродаж.

Таким образом, при принятии решения об инвестировании нужно отслеживать общерыночную ситуацию, а также выбирать удачно расположенные проекты с комплексным подходом к освоению территории от надежных застройщиков, работающих по ФЗ№214, который минимизирует риски покупателя.