Кризис кончился. Нас ждет стабильность

Данные мониторинга квартирного рынка, который ведет главный аналитик Российской Гильдии риэлторов Геннадий Стерник, показали, что в ряде российских регионов цены «вторичного» жилья уже в ноябре 2012 года превысили максимальные докризисные значения. Результаты расчетов (см. табл.) показывают, что в период кризиса от осени 2008 года до нижней точки в начале 2010-го цены на вторичном рынке жилья городов России упали на 14-38% (в Москве – на 20%, в Петербурге – на 24%).

К настоящему времени в семи из представленных в выборке городах цены на жилье уже достигли докризисного уровня и превысили его (речь идет о Ярославле, Екатеринбурге, Рязани, Москве, Тюмени, Ульяновске и Стерлитамаке). В остальных городах, в которых ведется мониторинг, по данным на начало декабря, уровень цен составлял 0,72-0,96% от докризисного.

Как прогнозирует Геннадий Стерник, Нижний Новгород достигнет докризисного уровня в начале нового года. В первой половине 2013 года к максимальным отметкам четырех- или пятилетней давности (здесь во всех регионах сложилось по-разному) вернутся Московская область, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону и Омск. А вот Кемерово, Красноярск, Ижевск, Тверь, Новосибирск, Пермь имеют шансы восстановиться к концу 2013 года или только в 2014-го.

Каждому кризису свой сценарий

Российский рынок еще молод, однако аналитики уже второе десятилетие имеют возможность наблюдать и сравнивать его поведение в экстремальных макроэкономических ситуациях и отмечают, что сценарий выхода рынка из кризиса образца 2008 года кардинально отличается от того, что случилось за десятилетие до этого, в 1998-м.

В частности, в конце 1990-х годов рынки жилья российских городов почти одновременно обрушились и бодро вернулись на прежний уровень за полтора-два года, а далее во всех городах и весях начался стремительный рост цен и на первичном, и на вторичном рынке квартир. Правда, требуется оговорка: в тот период расчеты по большей части велись в долларах, но было немало регионов, где цены считали в рублях. Такая особенность момента обусловила некоторые различия в «поведении» регионов, но они не были принципиальными. Тогда на фоне обвальной инфляции долларовые и рублевые цены устремились навстречу друг другу: первые – падали, а вторые – выросли больше чем в два раза. В результате рынок недвижимости оказался как бы не при делах: он падал и поднимался вместе с ценами на других потребительских рынках, а его структура особо не изменилась.

В последней «пятилетке» ситуация оказалась принципиально иной: разные регионы уходили в кризис и восстанавливались по-разному, а восстановление неспешными темпами продолжается уже четыре года. При этом в общей картине послекризисного «выздоровдения» выявились и лидеры, и аустсайдеры: кроме макроэкономической ситуации на ситуацию в каждом отдельно взятом регионе влияли множество местных факторов: развитость ипотеки, состояние строительного комплекса, положение дел на стратегических предприятиях регионов, характер миграционных процессов.

Из приведенной таблицы видно, что давно озвученное наблюдателями правило «Кто больнее падает – тот быстрее встает» на сей раз не сработало. Быстрее других поднимаются города-«середнячки», такие, в которых кризисное падение цен составило от 20% до 30 %. Но, впрочем, и это правило имеет немало исключений.

Региональная специфика

Одним из самых важных факторов, определивших динамику восстановления региональных рынков недвижимости после кризиса 2008 года, стали местные социально-экономические особенности. Именно они в конечном итоге и определили лидерство таких городов, как Стерлитамак (Башкортостан), Рязань, Тюмень, Москва, Ярославль, Ульяновск, Екатеринбург. В частности, в Башкирии всегда была развита социальная ипотека, а в Стерлитамаке (это город с населением в 275 тысяч человек), где зафиксирован рекордный рост цен, местные наблюдатели отметили рост инвестиционных (спекулятивных) покупок. На рынок недвижимости Рязани вероятно повлияла территориальная близость к «Нью-Москве».

В самой столице резко выросло количество ипотечных сделок, которое, в совокупности с высоким миграционным притоком, также поспособствовало «подогреву» цен. Туда всегда стремились попасть на заработки, но в последние два года эта тенденция была выражена наиболее отчетливо. В частности, статистика показывает, что в 2010-м на московском рынке каждый пятый покупатель был иногородним, в 201-м – уже каждый третий. В Московской области приток «внешних» покупателей, (в том числе из Москвы) за этот же период вырос еще более значительно – с 16 до 40%.

Иначе сложилась ситуация в Петербурге. При том что здесь рынок недвижимости всегда рос и падал с оглядкой на Москву, он не достиг докризисного «потолка». Но здесь и приток иногородних покупателей не столь заметен, и динамика роста доходов населения нынче не та, и спрос на ипотеку снизился. К тому же, как сообщают местные наблюдатели, в период послекризисного падения с рынка оказались вымыты дешевые объекты. А по объему ввода нового жилья с 2009 года Петербург заметно опередил столицу. Стало быть, застройщикам приходится работать в условиях ценовой и качественной конкуренции. Именно совокупность этих обстоятельств, по мнению Геннадия Стерника, на сей раз и затормозила рост цен в Северной столице.

Есть в России территории, которым не только аналитики, но и все прочие профессиональные и непрофессиональные наблюдатели готовы радостно предсказывать высокую активность, ценовые скачки и рост цен. В первую очередь это Краснодарский край с олимпийским Сочи, интенсивно развивающийся Дальний Восток (Владивосток, Южно-Сахалинск), а также областные территории, присоединенные к Москве. Впрочем, здесь Геннадий Стерник категоричен: динамичный рост цен в отдельно взятом регионе не может продолжаться до бесконечности. За ним неминуемо последуют перегрев, торможение и, возможно, откат.

Прогноз на завтра: ясно, но прохладно

В целом ситуация на российском рынке жилья не дотягивает до устойчивого и динамичного развития (для этого, по мнению Геннадия Стерника, необходимо, чтобы годовой рост цен на жилье превышал уровень инфляции на 2-3%). Однако под занавес 2012 года российский рынок недвижимости отличается прозрачностью и предсказуемостью. А это уже само по себе неплохо и для покупателей, и для риэлторов, и для развития девелоперских проектов.

«С достижением докризисных отметок дальнейший потенциал ценового роста исчерпан. 2013 год пройдет под знаком недостаточного роста ВВП, медленного роста доходов населения. Развитие массовой ипотеки будет сдерживаться медленным ростом доходов населения и высокими процентными ставками», – полагает Геннадий Стерник.

Как считает аналитик, на протяжении последующих трех-четырех лет участникам рынка недвижимости не следует ждать или опасаться ценовых скачков и провалов: здесь ожидается «штиль» с ростом в 3% «годовых» (для отдельных регионов в определенные временные отрезки этот показатель может составлять от –2% до +5%). Но в любом случае трехпроцентный рост цен не будет перекрывать инфляцию, поэтому аналитик предлагает оценивать его не как стабильность, а как стагнацию, которая, по его прогнозам, продлится до 2016-2017 годов.

Сказанное означает, что и девелоперов, и риэлторов ждет рутинная работа, когда 20% годовой прибыли – достойный результат. При этом резервы для ее получения следует искать в первую очередь в уменьшении издержек застройщиков и конкуренции за счет улучшения качества. А здесь есть над чем поработать – это и современные рациональные проекты, и внедрение энергосберегающих технологий в строительстве и, конечно же, уменьшение всевозможных «коррупционных налогов», которые в «тучные» (по выражению бывшего главы Минфина) годы расцвели пышным цветом. «Что касается низких цен на жилье – то их не будет. Конечно, каждому покупателю хочется, чтобы квартиры были дешевыми, однако в 2008 году цены на жилье снижались, но радости от этого никто не испытывал», – подытоживает Геннадий Стерник.