Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция 2026 года

Введение

Чтобы купить квартиру на вторичном рынке, нужно пройти семь шагов: посчитать бюджет, найти квартиру, проверить её и продавца, внести аванс или задаток, подписать договор, рассчитаться через банк с регистрацией перехода права и принять квартиру по акту. Закон не требует для обычной сделки ни риэлтора, ни нотариуса: договор купли-продажи заключают в простой письменной форме одним документом (ст. 550 ГК РФ), а собственником покупатель становится после регистрации перехода права в Росреестре (ст. 551 ГК РФ). Регистрация по общему правилу занимает семь рабочих дней при подаче в Росреестр и девять — через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Рисковать деньгами покупателю приходится на двух шагах: когда он отдаёт аванс за квартиру, которую ещё не проверил, и когда платит продавцу до регистрации. Ниже — что делать на каждом шаге, какие документы получить и сколько стоит сделка сверх цены квартиры. Нормы приведены в редакции на октябрь 2026 года. Короткая схема сделки — в таблице.

Шаг 1. Бюджет: свои деньги, ипотека или продажа своей квартиры

Бюджет покупки — это цена квартиры плюс расходы сделки: госпошлина, банковские услуги по расчётам, при ипотеке — оценка и страховка, услуги юриста или агентства, если вы их привлекаете. Все расходы собраны в таблице в конце статьи. Заложите их в бюджет до начала переговоров: после аванса пересчитывать поздно.

Свои деньги

Держите сумму на счёте в банке. Расчёт с продавцом всё равно пойдёт через банк (шаг 6), а безналичный платёж легко подтвердить: банковские документы понадобятся и для налогового вычета, и при любом споре о сделке.

Ипотека на вторичное жильё

Начните с одобрения банка: оно покажет реальную сумму кредита ещё до выбора квартиры. Банк проверяет две стороны сделки — вас и квартиру: дом, состояние, перепланировки, обременения. Поэтому выбранную квартиру банк одобряет отдельно, перед сделкой. Купленная в кредит квартира находится в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Платёж для разных сумм и сроков можно посчитать в ипотечном калькуляторе.

Семейная ипотека на готовую квартиру у частного продавца по кредитным договорам с 1 октября 2026 года доступна семьям, где хотя бы одному ребёнку на дату договора не исполнилось 7 лет, и только в городах, где строится не больше двух многоквартирных домов. Города Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей под это условие не подпадают. Остальные требования: дом не старше 20 лет и не признан аварийным, продавец не взаимозависим с заёмщиком, квартиру раньше не покупали по этой же льготе (подп. «к» п. 36, п. 39, подп. «с» п. 40 правил программы — решение Минфина России № 25-67381-01850-Р в ред. от 22.09.2026). Поэтому для вторички в Москве и области семейная ипотека не подходит. Подобрать программу и банк из 20+ банков-партнёров ФРИДОМ и провести сделку поможет услуга «Покупка квартиры в ипотеку».

Продажа своей квартиры: альтернативная сделка

Если покупка зависит от продажи вашей квартиры, обе сделки проводят в один день. Покупатель вашей квартиры платит вам, вы платите продавцу новой, и каждый получает деньги только после регистрации перехода права. Такую цепочку обычно рассчитывают через аккредитивы. В цепочке каждая сделка зависит от остальных: если задержится одна регистрация, ждут все. Как банк переводит деньги по цепочке без лишних шагов, мы разбирали в статье об аккредитиве с трансферацией.

Шаг 2. Поиск и просмотры: что смотреть в объявлении и в квартире

Объявление и показ дают первую информацию о квартире. На этом этапе отсеиваются варианты, которые не стоит нести на проверку.

В объявлении:

• цена в сравнении с похожими квартирами в том же доме и районе: цена заметно ниже рынка — повод до просмотра спросить о причине (срочная продажа, долги, сложные документы);
• кто продаёт: собственник, родственник по доверенности или агент;
• сколько собственников и с какого года квартира у продавца;
• планировка на фото и в описании — потом её сравнивают с поэтажным планом.

На просмотре:

• совпадает ли планировка с документами: снесённые стены, перенесённые кухня или санузел без согласования достанутся вам вместе с квартирой;
• состояние стояков, проводки, окон, счётчиков;
• дом: подъезд, лифт, подвал, следы протечек на верхних этажах;
• кто живёт в квартире сейчас и когда освободит её.

Что спросить у продавца: на каком основании у него квартира (купля-продажа, приватизация, наследство, дарение), кто в ней зарегистрирован, есть ли ипотека, нужна ли ему встречная покупка и когда он готов выйти на сделку. Ответы на эти вопросы помогут сравнить два-три варианта и понять, сколько займёт сделка.

Шаг 3. Проверка квартиры и продавца до аванса

Проверку проходят до того, как отдать продавцу деньги. Базовый набор такой:

• две выписки из ЕГРН: об основных характеристиках и правах и о переходе прав — собственники, обременения, аресты, история продаж;
• документ, по которому продавец стал собственником, и его оригинал;
• продавец: паспорт, банкротство, долги у приставов, судебные споры;
• брак продавца на дату покупки квартиры и согласие супруга на продажу;
• дети, опека и материнский капитал;
• кто зарегистрирован в квартире и кто сохранит право жить в ней после продажи;
• перепланировка и долги за коммунальные услуги и капремонт.

Где взять каждую справку, какие нормы стоят за каждым пунктом и что делать, если пункт «красный», — в чек-листе из 17 проверок в статье о проверке квартиры перед покупкой. Если в истории квартиры есть наследство, приватизация, доли детей или продажа по доверенности, покажите документы юристу до аванса.

Шаг 4. Аванс или задаток: что подписать после выбора квартиры

Когда квартира выбрана и проверена, стороны фиксируют договорённость: покупатель вносит часть цены, продавец снимает квартиру с продажи. Это делают авансом или задатком, и последствия у них разные.

Задаток — сумма, которую передают в счёт платежей по договору, в доказательство его заключения и в обеспечение исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке заключают только письменно, независимо от суммы (п. 2 ст. 380). Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, а если по вине продавца, он возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если стороны передумали по взаимному согласию или сделка стала невозможной, задаток возвращают (п. 1 ст. 381).

Аванс — просто часть цены. Двойного возврата при нём нет. Если не ясно, задаток это или аванс, например соглашение не оформили письменно, сумму считают авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Что записать в соглашение:

• квартира: адрес и кадастровый номер;
• цена и сумма аванса или задатка;
• дата, до которой стороны подпишут договор купли-продажи;
• что продавец сделает до сделки: погасит ипотеку, получит согласия, выпишет жильцов;
• в каких случаях деньги возвращаются и в какой срок;
• способ расчёта по основной сделке.

Образцы и разбор формулировок — в статье о договоре задатка при покупке квартиры.

Шаг 5. Договор купли-продажи квартиры: что в нём должно быть и когда нужен нотариус

Договор подписывают одним документом (ст. 550 ГК РФ). Сам договор купли-продажи квартиры, заключённый после 1 марта 2013 года, регистрировать не нужно: регистрируют переход права собственности (ст. 551 ГК РФ, Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ).

Без трёх условий договор считается незаключённым:

• квартира — данные, по которым её можно точно определить: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 554 ГК РФ);
• цена — без письменно согласованной цены договор не заключён (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• люди, которые сохраняют право пользоваться квартирой после покупки, с указанием их прав. Для таких квартир это существенное условие (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Кроме обязательного, в договор записывают порядок и срок расчётов, срок освобождения квартиры и снятия всех жильцов с регистрационного учёта, срок передачи по акту, кто гасит долги за коммунальные услуги и как продавец снимет ипотеку, если она есть.

Когда без нотариуса не обойтись

Нотариальная форма обязательна в двух типичных для вторички случаях:

• продаётся доля в квартире, кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одной сделкой, и нескольких узких исключений, например переселения по московской программе реновации (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ);
• собственник квартиры — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

В остальных случаях к нотариусу идут по желанию сторон. Нотариус устанавливает личность участников и проверяет их дееспособность (ст. 42, 43 Основ законодательства РФ о нотариате), а срок регистрации по нотариальной сделке короче: три рабочих дня, а если документы поступили в электронной форме, — один рабочий день после поступления (п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Кто подписывает

Со стороны продавца — все собственники лично или их представители по нотариальной доверенности. Со стороны покупателя согласие супруга на обычную покупку квартиры не требуется: нотариальное согласие закон связывает с распоряжением имуществом, права на которое регистрируются, и со сделками, для которых установлена обязательная нотариальная форма (п. 3 ст. 35 СК РФ). Поэтому если вы покупаете долю или квартиру у ребёнка, то есть сделка нотариальная, нотариус может запросить нотариальное согласие вашего супруга — уточните это у нотариуса заранее. Квартира, купленная в браке, по общему правилу станет общей собственностью супругов, на кого бы её ни оформили (п. 1 ст. 34 СК РФ), если брачный договор не устанавливает иное.

Шаг 6. Расчёты с продавцом и регистрация перехода права

Правило одно: продавец получает деньги после того, как переход права зарегистрирован, а до этого они лежат в банке и защищены условиями расчёта. Основные способы:

• Аккредитив. Банк обязуется перечислить деньги продавцу, когда тот представит документы, указанные в аккредитиве (п. 1 ст. 867 ГК РФ), — обычно выписку ЕГРН о переходе права к покупателю. Если продавец не представил документы до конца срока аккредитива, его закрывают, а деньги возвращаются на счёт покупателя (п. 1 и 3 ст. 873 ГК РФ). Поэтому срок аккредитива ставят с запасом на регистрацию.
• Сервис безопасных расчётов банка. Деньги хранятся на специальном счёте и уходят продавцу после регистрации; условия и тарифы устанавливает банк.
• Банковская ячейка. Подходит для наличных: продавец получает доступ к ячейке после регистрации по условиям договора с банком. Подлинность купюр и сумму проверяют при закладке.
• Депозит нотариуса. Деньги вносят на публичный депозитный счёт нотариуса, а условия их выдачи продавцу стороны указывают в совместном заявлении (ст. 88.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Чаще всего так рассчитываются при нотариальной сделке.

Сравнение способов, их плюсы и слабые места — в статье о том, как безопасно передать деньги при покупке квартиры.

Сроки регистрации в Росреестре

Документы подают в МФЦ, через нотариуса или в электронной форме, в том числе через банк при ипотеке. Сроки по ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ:

• семь рабочих дней, если документы приняты Росреестром, и девять — если приняты в МФЦ (пп. 1, 2);
• три рабочих дня по нотариальной сделке, один рабочий день после поступления — если документы поданы в электронной форме, и пять — через МФЦ (пп. 9, 10);
• пять рабочих дней, а через МФЦ — семь для регистрации ипотеки жилого помещения (пп. 11, 12).

Итог регистрации — выписка из ЕГРН, где собственником указаны вы. По ней банк раскрывает аккредитив продавцу.

Шаг 7. Передача квартиры по передаточному акту

Квартиру передают по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязанность продавца передать квартиру считается исполненной после вручения квартиры и подписания акта, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Перед подписанием акта:

• сверьте состояние квартиры с договором: мебель и техника, которые остаются, окна, сантехника;
• получите все комплекты ключей и коды от домофона и почтового ящика;
• запишите в акт показания счётчиков воды, электричества и тепла;
• возьмите у продавца последние оплаченные квитанции и подтверждение, что жильцы сняты с регистрационного учёта.

Если в квартире обнаружили недостатки, впишите их в акт. Принятие квартиры, которая не соответствует договору, даже с оговорками в акте, не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Платить за жильё и коммунальные услуги вы обязаны с момента возникновения права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), поэтому сразу после регистрации переоформите лицевые счета в управляющей компании.

Сколько стоит покупка квартиры сверх её цены

Госпошлину за регистрацию права собственности платит тот, на кого регистрируют право, то есть покупатель. Если квартиру покупают в долях несколько человек, пошлину считают по объекту или доле (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): сколько платит каждый, уточните в МФЦ или у нотариуса до подачи документов. После регистрации можно вернуть часть уплаченного НДФЛ: имущественный вычет по покупке — до 2 млн ₽ расходов на квартиру (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и до 3 млн ₽ процентов по ипотеке (п. 4 ст. 220 НК РФ). Кто имеет право на вычет, сколько вернут и как его получить — в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Если вы ещё ищете квартиру, подбор, показы, переговоры с продавцом, проверку и сделку можно поручить нам — это услуга «Покупка квартиры». Если квартира уже найдена, подойдёт сопровождение покупки квартиры: юрист проверяет квартиру и продавца до аванса, готовит соглашение и договор, организует расчёты и регистрацию. Что входит в такую работу, разобрано в статье о сопровождении сделки купли-продажи. Стоимость — по прайсу на странице услуги (НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения). Оплата поэтапная: предоплата не менее 50 000 ₽ входит в первую половину вознаграждения, первая половина вносится после аванса продавцу, остальное — в день сделки.

Вопросы о покупке квартиры на вторичном рынке

Заключение

Покупка квартиры на вторичном рынке держится на порядке шагов. Сначала бюджет и одобрение банка, потом поиск, проверка квартиры и продавца, и только после неё — аванс или задаток по письменному соглашению. В договоре должны быть точные данные квартиры, цена и список людей с правом пользования. Деньги продавец получает после регистрации перехода права, а квартиру вы принимаете по акту с показаниями счётчиков.

Если хотя бы один шаг вызывает сомнения — сложная история квартиры, встречная продажа, ипотека продавца, — покажите документы юристу до того, как подпишете соглашение об авансе.