Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости: что входит, сколько стоит и когда оно нужно

Введение

Сопровождение сделки купли-продажи — это работа юриста от проверки объекта до регистрации перехода права в Росреестре, когда покупатель и продавец уже нашли друг друга. Квартира, дом или участок выбраны, цена согласована, осталось провести сделку так, чтобы деньги и право собственности поменялись местами без потерь для обеих сторон.

Главное, что меняет сопровождение: объект и стороны проверяют до аванса, а продавец получает деньги через банк только после того, как переход права записан в ЕГРН. По обычному договору регистрация занимает 7 рабочих дней (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ), а при продаже доли или квартиры ребёнка договор удостоверяет нотариус. Нормы приведены в редакции на октябрь 2026 года.

Сопровождение, подбор и продажа «под ключ»: в чём разница

В агентстве это три разные услуги с разным составом работ и разной ценой.

• Сопровождение сделки. Другая сторона уже есть: вы нашли квартиру по объявлению или покупателя среди знакомых. Юрист проверяет объект и стороны, готовит соглашение об авансе и договор, организует расчёты через банк и регистрацию. Поиск, показы и торг в услугу не входят.
• Покупка «под ключ». Агент сначала подбирает объект и ведёт переговоры с продавцом, затем та же юридическая работа доводит покупку до ключей. У нас это, например, услуга «Покупка квартиры».
• Продажа «под ключ». Агент оценивает объект, размещает рекламу, проводит показы, находит покупателя и затем сопровождает сделку. У нас это услуга продажи квартиры; вознаграждение за неё платят по факту сделки.

Разовая консультация юриста отвечает на конкретный вопрос. При сопровождении юрист сам готовит документы, согласует их с банком, нотариусом и органом опеки и присутствует на сделке.

Что входит в сопровождение сделки: от проверки до регистрации

Состав работ почти не зависит от того, на чьей вы стороне. Покупателю важнее проверка объекта и продавца, продавцу — проверка покупателя и его денег, но шаги одни и те же.

Проверка объекта и сторон

Юрист заказывает свежую выписку из ЕГРН и сверяет её с документами: кто собственники, есть ли ипотека, арест или запрет, какие были переходы права. Затем проверяет продавца: согласие супруга, если объект нажит в браке (нужно нотариальное согласие, п. 3 ст. 35 СК РФ), доверенность, банкротство, суды и долги у приставов. В квартире — кто зарегистрирован и кто сохраняет право пользования после продажи: перечень таких людей с их правами — существенное условие договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Продавцу юрист проверяет покупателя: личность, полномочия представителя и источник денег — свои средства, ипотека, материнский капитал или сертификат. От источника зависят сроки и схема расчётов. Итог проверки — заключение: можно ли проводить сделку и на каких условиях. Полный перечень проверок для покупателя — в статье о проверке квартиры перед покупкой.

Аванс или задаток

Соглашение фиксирует цену, срок сделки, что продавец сделает до неё (выпишет жильцов, погасит долги, снимет залог) и на каких условиях вернут деньги. Задаток оформляют только письменно (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвётся по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, а если по вине продавца — тот возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Если в документе неясно, задаток это или нет, сумму считают авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ), а аванс при срыве сделки по общему правилу возвращают (ст. 1102 ГК РФ). Подробнее — в статье о договоре задатка при покупке квартиры.

Договор купли-продажи и передаточный акт

Договор продажи недвижимости заключают одним документом, подписанным сторонами; без этого он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Цена — существенное условие (ст. 555 ГК РФ). Юрист прописывает объект по данным ЕГРН, порядок расчётов, срок освобождения и снятия жильцов с регистрационного учёта, ответственность сторон. При ипотеке покупателя договор согласуют с банком. Объект передают по передаточному акту (ст. 556 ГК РФ): в нём фиксируют состояние, показания счётчиков, ключи.

Расчёты: аккредитив, эскроу, депозит нотариуса, ячейка

Задача расчётов — чтобы продавец получил деньги только после регистрации перехода права, а покупатель мог их вернуть, если регистрации не будет.

Ячейка — самый уязвимый вариант: банк обеспечивает доступ к сейфу, но не контролирует, что в него положили (п. 3 ст. 922 ГК РФ), поэтому подлинность и сумму купюр проверяют до закладки. Если покупатель продаёт своё жильё и тут же покупает новое, расчёты двух сделок связывают в одну цепочку — как это делают через аккредитив, разобрано в статье об аккредитиве с трансферацией.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности на недвижимость регистрируют в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ). Сроки установлены ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ и не зависят от того, поданы документы на бумаге или электронно.

Госпошлину за регистрацию права физическое лицо платит в размере 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта не больше 20 млн ₽. Если больше — 0,02 % кадастровой стоимости, но не меньше 0,02 % цены сделки и не больше 500 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). После регистрации юрист проверяет выписку из ЕГРН, раскрывает аккредитив и проводит передачу объекта по акту.

Нотариус, электронная регистрация и сделка на расстоянии

Когда сделку удостоверяет нотариус

Обычный договор купли-продажи нотариальной формы не требует. Она обязательна в двух частых случаях:

• продаётся доля в праве общей собственности, кроме случая, когда все совладельцы продают свои доли одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ);
• продаётся недвижимость несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Нотариус устанавливает личность сторон, проверяет их дееспособность, волеизъявление и полномочия представителей (ст. 42, 43 Основ законодательства РФ о нотариате), разъясняет смысл сделки и проверяет, соответствует ли договор закону (ст. 54 Основ). За вред, причинённый нотариальным действием с нарушением закона, нотариус несёт имущественную ответственность (ст. 17 Основ). Нотариус удостоверяет сделку для обеих сторон. Условия, выгодные именно вам, — порядок раскрытия аккредитива, сроки выписки жильцов, кто гасит долги, — готовит ваш юрист и согласует с нотариусом заранее. Нотариальный тариф состоит из федеральной части, которая зависит от суммы договора, и региональной (ст. 22, 22.1 Основ, пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Электронная регистрация

Документы на переход права можно подать в Росреестр электронно, но для объекта, который принадлежит физическому лицу, действуют ограничения (ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). Подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью заявление вернут без рассмотрения, если собственник заранее не подал на бумаге, при личном обращении, заявление о возможности такой регистрации. Это правило не действует, когда документы подаёт нотариус, когда договор оформляют через электронный сервис банка или подписью, выданной ППК «Роскадастр», а после поправок Закона от 07.06.2025 № 133-ФЗ — и при подписи с идентификацией сторон через биометрическую систему (ч. 6 ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). На практике электронную подачу чаще всего организует банк покупателя при ипотеке или нотариус.

Сделка без личного присутствия

Если вы в другом городе или стране, сделку проводят по нотариальной доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ) или удалённо через двух нотариусов: каждая сторона подписывает договор у своего нотариуса (ст. 53.1 Основ). Один из них должен работать в регионе, где находится объект (ст. 56 Основ). Так прошла одна из наших покупок: клиент из Дубая купил апартаменты в Москве за 32 дня, ни разу не прилетев. Объекты он смотрел по видео, документы подписал у нотариуса, сделку провели по нотариальной доверенности, расчёты — через аккредитив.

Квартира, дом, участок, коммерция: в чём особенности сделки

Шаги одинаковые, но у каждого объекта свои точки риска.

Поэтому сопровождение покупки и продажи квартиры, дома, участка и коммерческой недвижимости у нас — отдельные услуги со своим составом работ. Весь перечень — в разделе «Сопровождение сделок».

Когда без сопровождения сделки лучше не обходиться

Простую сделку — квартира с одним собственником без ипотеки и без детей, расчёт через аккредитив банка — стороны нередко проводят сами. Юрист нужен, когда в сделке появляется хотя бы одно из условий ниже.

• Вы нашли другую сторону сами. Ни у кого нет агента, а значит, никто не отвечает за проверку, договор и расчёты. Риски сторон в такой ситуации разобраны в статье о продаже квартиры без риэлтора.
• Объект в залоге или под арестом. Ипотеку продавца гасят из денег покупателя в день сделки, после чего банк подаёт заявление на погашение записи об ипотеке; Росреестр погашает её в течение трёх рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ). Пока на объекте арест или запрет, переход права не зарегистрируют.
• Собственник — ребёнок или подопечный. Нужно предварительное разрешение органа опеки (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве») и нотариальная форма договора (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Обычно опека требует купить ребёнку равноценную долю в другом жилье, поэтому продажу и покупку проводят одной цепочкой. В одной из наших сделок семья продавала квартиру с долей ребёнка: подготовили пакет для опеки и схему со встречной покупкой, опека согласовала сделку за 18 дней, расчёты прошли через аккредитив.
• Продаётся доля. Остальных совладельцев письменно извещают о цене и условиях, у них месяц на преимущественную покупку (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Если преимущественное право нарушено, любой совладелец в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). О правах совладельцев — в статье о доле в квартире.
• Объект получен по наследству. Наследник, пропустивший шестимесячный срок, может восстановить его через суд (ст. 1155 ГК РФ), а несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы наследодателя имеют право на обязательную долю (п. 1 ст. 1149 ГК РФ). Чем свежее наследство, тем внимательнее проверяют круг наследников.
• Одна из сторон — иностранец. Сделки с лицами из недружественных государств, по которым возникает право собственности на недвижимость, в ряде случаев требуют разрешения Правительственной комиссии по контролю за иностранными инвестициями (подп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 № 81). Земельные участки в приграничных территориях иностранцам принадлежать не могут (п. 3 ст. 15 ЗК РФ). Порядок для конкретного гражданства на дату сделки уточняйте у юриста.
• Сделка на расстоянии или альтернативная. Доверенность, два нотариуса, синхронизация нескольких сделок и банков — работа, в которой ошибка в одном звене срывает всю цепочку. Как устроена встречная покупка, описано в статье об альтернативной продаже квартиры.

Отдельно о том, что в сопровождение не входит. Судебные споры — оспаривание сделки, выселение, взыскание задатка — мы ведём через партнёров-юристов. Налог с продажи продавец декларирует и платит сам: ставка — 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ), а при владении дольше минимального срока — три или пять лет — доход освобождается от налога (ст. 217.1 НК РФ). ФРИДОМ не является налоговым агентом сторон и налоговым консультантом: расчёт и уплата налога остаются за продавцом.

Сколько стоит сопровождение сделки и как его оплачивают

Стоимость зависит от типа объекта и его цены. Для недорогих объектов вознаграждение — фиксированная сумма (это и есть минимальная цена услуги), для дорогих — процент от цены объекта, и он растёт вместе со стоимостью:

Если вы покупаете в ипотеку и мы сопровождаем ещё и кредит, добавляется надбавка: +50 000 ₽ к фиксированной цене или +0,5 процентного пункта к проценту. Актуальный прайс и условия — на странице услуги:

• сопровождение покупки квартиры — вторичка, новостройка, переуступка;
• сопровождение продажи квартиры;
• дома, участки и коммерция — в разделе «Сопровождение сделок».

Оплата поэтапная, порядок фиксируется в договоре с нами:

1. Предоплата — не менее 50 000 ₽; она входит в первую половину вознаграждения.
2. Первая половина вознаграждения — после того, как внесён аванс или задаток по сделке.
3. Остальное — в день сделки.

Цены в прайсах указаны без НДС, НДС 5 % начисляется сверху вознаграждения. Консультация перед началом работы бесплатна. Госпошлину, нотариальный тариф, комиссии банка за аккредитив или ячейку, оценку и страховку при ипотеке стороны оплачивают отдельно.

Выбирая исполнителя, попросите договор оказания услуг до оплаты и проверьте в нём три вещи: перечень работ по шагам из этой статьи, кто конкретно ведёт сделку, и при каких условиях возвращается предоплата. Мы работаем на рынке с 2007 года, провели 2400+ сделок, оспоренных в суде у нас — 0. Это статистика прошлых сделок: риск снижают проверка и правильные расчёты, обнулить его не может никто.

Вопросы о сопровождении сделки купли-продажи

Заключение

Сопровождение нужно, когда другая сторона сделки уже найдена и осталось безопасно обменять деньги на право собственности. Юрист проверяет объект и контрагента до аванса, пишет соглашение и договор, выбирает схему расчётов, при необходимости — нотариальную форму, и доводит сделку до записи в ЕГРН и передачи объекта по акту. Если в сделке есть залог, дети, доли, наследство, иностранец или расстояние, подключайте юриста до того, как внесёте или примете аванс. Стоимость по вашему объекту — в прайсе на странице услуги, консультация бесплатна.