Кредит под залог имеющейся недвижимости на покупку: когда выгоднее ипотеки и чем рискуете

Введение

Для ипотеки на квартиру в доме, введённом в эксплуатацию больше года назад, среднерыночная полная стоимость кредита (ПСК), которую Банк России применяет к договорам IV квартала 2026 года, составляет 19,43 % годовых, а для кредита «на иные цели, а также нецелевого» под залог квартиры в многоквартирном доме — 23,36 %. Это средние значения по рынку; конкретный банк предложит свои, но порядок разницы почти в 4 процентных пункта стоит учесть заранее.

Залог своей квартиры при покупке другой используют, когда нет первоначального взноса, покупаемый объект не принимает банк или нужно купить раньше, чем продастся прежнее жильё. Риск во всех трёх случаях один: заложена квартира, в которой вы живёте, и при просрочках взыскание обратят на неё. Сумму, ставку и срок определяет банк по доходу, кредитной истории и стоимости залога, и заранее их не обещает никто, включая нас.

Залог недвижимости: что это и чем отличается от ипотеки на покупку

Залог даёт кредитору право при неисполнении обязательства получить деньги из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Залог недвижимости называют ипотекой, и к нему применяют Гражданский кодекс и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 4 ст. 334 ГК РФ; ст. 1 закона № 102-ФЗ). Квартира остаётся у собственника: вы живёте в ней и пользуетесь ею по назначению (п. 1 ст. 29 закона № 102-ФЗ).

Под словом «ипотека» в обиходе скрываются два разных кредита.

Ипотека на покупку. Банк даёт деньги на приобретение жилья, и купленная квартира становится залогом в силу закона с момента регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 закона № 102-ФЗ). Цель кредита записана в договоре.

Кредит под залог имеющейся недвижимости. В залог идёт объект, который у вас уже есть: квартира, комната, дом, участок или нежилое помещение (п. 1 ст. 5 закона № 102-ФЗ). Кредит бывает нецелевым, тогда банк не следит за тем, на что потрачены деньги, или целевым, на покупку другого жилья с залогом прежнего. Закон прямо говорит о кредитах, обеспеченных ипотекой, на покупку или строительство «таких или иных» жилого дома или квартиры (п. 1 ст. 78 закона № 102-ФЗ), поэтому целевой кредит под залог другого жилья существует и юридически.

Три способа использовать свою квартиру при покупке другой

Банки называют продукты по-разному, но по устройству вариантов три.

Категории для среднерыночной ПСК Банк России задаёт в форме отчётности 0409126 (Указание от 10.04.2023 № 6406-У; порядок расчёта — Указание от 01.04.2019 № 5112-У). К ипотеке на покупку квартиры там относятся кредиты, в условиях которых цель — покупка жилья, а обеспечение — залог приобретаемого жилья. Про кредит с двумя залогами отдельно не сказано, поэтому в индивидуальных условиях смотрите ПСК в процентах и в рублях.

Сколько это стоит: что показывает ПСК Банка России

Банк России каждый квартал публикует среднерыночные значения ПСК по видам кредитов и залога. Ниже те, что применяются к договорам банков в IV квартале 2026 года.

ПСК включает все платежи по кредиту, в том числе стоимость страховки, если от неё зависят выдача кредита или его условия (п. 3 ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Ставка в договоре поэтому не выше ПСК. Банк не вправе заключить договор с ПСК выше предельного значения: оно равно среднерыночному плюс одна треть (ч. 11 ст. 6 и ч. 3.1 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ). В пределах этой границы конкретный банк предложит и больше, и меньше среднего.

Условный пример для масштаба: 3 млн ₽ на 10 лет, аннуитетный платёж, ставка принята равной среднерыночной ПСК. При 19,43 % платёж составит около 56,8 тыс. ₽ в месяц, при 23,36 % — около 64,8 тыс. ₽. Разница около 8 тыс. ₽ в месяц, или около 955 тыс. ₽ за 10 лет. Это расчёт ФРИДОМ по формуле аннуитета, предложением банка он не является: реальный платёж зависит от ставки, страховки и срока. Свои цифры подставьте в ипотечный калькулятор.

Когда кредит под залог выгоднее ипотеки, а когда нет

По средним ПСК ЦБ кредит под залог квартиры на иные цели дороже ипотеки на покупку, поэтому его берут, когда ипотека недоступна или не закрывает задачу.

Когда залог имеющегося объекта имеет смысл:

• Покупаемый объект не принимают как залог. Банк оценивает заёмщика и объект отдельно и может отказать из-за самого объекта, например дома на садовой земле без межевания. Нецелевой кредит под другой объект, который банк принимает, позволяет купить такой дом без ипотеки.
• Нет первоначального взноса, но есть квартира. Вариант с дополнительным залогом покрывает недостающую часть цены. Какую долю оценки залога даст банк, решает банк. Другие законные источники взноса — маткапитал, социальные выплаты, накопления НИС — разобраны в статье об ипотеке без первоначального взноса.
• Нужно купить раньше, чем продастся прежняя квартира. Кредит под залог работает как мост: его гасят деньгами от продажи, а до неё вы платите по нему и по ипотеке на новую квартиру. Залог при продаже сохраняется (п. 1 ст. 353 ГК РФ), а продажа заложенной квартиры по общему правилу требует согласия банка (п. 1 ст. 37 закона № 102-ФЗ), поэтому порядок снятия обременения согласуйте с банком заранее. Досрочный возврат — по уведомлению за 30 календарных дней, если договор не устанавливает меньший срок (ч. 4 и 7.3 ст. 11 закона № 353-ФЗ). Если продажа затянется, а ставки снизятся, такой кредит можно попробовать рефинансировать: как считать выгоду, разобрано в статье о рефинансировании ипотеки.

Когда выгоднее обычная ипотека:

• Объект проходит банк, взнос есть. По средним значениям ЦБ ипотека на квартиру в доме, введённом больше года назад, дешевле нецелевого кредита, а ипотека по ДДУ или в доме, введённом не больше года назад, — ещё дешевле.
• Подходит льготная программа. Семейная ипотека с 1 октября 2026 года даёт ставку не выше 4–12 % в Москве и Подмосковье в зависимости от числа детей, но взнос от 20 % по её правилам оплачивают собственными средствами, помощью бюджетов или работодателей либо материнским капиталом (подп. «е» п. 40 решения Минфина России № 25-67381-01850-Р в ред. от 22.09.2026). Кредитные деньги в этом перечне не названы, а по Стандарту защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков банк не засчитывает в собственный взнос свои же другие кредиты, потраченные на ту же квартиру, если знает о них (ст. 6.1 Стандарта). Прежде чем брать нецелевой кредит на взнос, получите от банка письменный ответ, примет ли он такие средства. Условия — в разборе семейной ипотеки и в обзоре программ ипотеки 2026.
• Важен вычет по процентам: по целевой ипотеке он положен, по нецелевому кредиту нет (раздел о налогах ниже).

Сравнить варианты на ваших цифрах — задача ипотечного брокера ФРИДОМ: мы работаем с 20+ банками-партнёрами, подаём одно кредитное досье в несколько банков и сравниваем полученные ответы по ПСК, сумме и страхованию. Условия оплаты — на странице услуги.

Чем вы рискуете, закладывая квартиру

Взыскание и продажа с торгов

Если платежи прекращаются, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество (п. 1 ст. 348 ГК РФ; п. 1 ст. 50 закона № 102-ФЗ). Закон ограничивает это в нескольких местах:

• Взыскание не допускается при незначительном нарушении. Пока не доказано иное, так считают, если долг меньше 5 % стоимости залога, а просрочка короче трёх месяцев (п. 2 ст. 348 ГК РФ; п. 1 ст. 54.1 закона № 102-ФЗ). Но при систематических просрочках (более трёх раз за 12 месяцев) взыскание допускается, даже если каждая из них мала (п. 3 ст. 348 ГК РФ).
• Без суда взыскание возможно только если это закреплено в договоре (п. 1 и 2 ст. 349 ГК РФ; п. 1 ст. 55 закона № 102-ФЗ). Единственное жилое помещение гражданина банк вправе взыскивать только через суд, если вы не заключили соглашение о внесудебном порядке уже после возникновения оснований для взыскания (п. 3 ст. 349 ГК РФ; пп. 1 п. 5 ст. 55 закона № 102-ФЗ).
• Квартиру продают с публичных торгов (п. 1 ст. 56 закона № 102-ФЗ). Начальная цена по отчёту оценщика равна 80 % рыночной стоимости (пп. 4 п. 2 ст. 54). Остаток выручки после погашения долга возвращают вам, а если денег не хватило, банк по общему правилу взыскивает недостающее из другого вашего имущества, если закон или договор не предусматривают иного (п. 3 ст. 334 ГК РФ).
• Суд по вашему заявлению при уважительных причинах вправе отсрочить продажу до одного года (п. 3 ст. 54 закона № 102-ФЗ). До продажи взыскание можно остановить, погасив долг или просроченную часть (п. 4 ст. 348 ГК РФ).

Единственное жильё не защищено

Общая защита единственного жилья от взыскания (абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ) не действует, если оно служит предметом ипотеки и на него по закону об ипотеке можно обратить взыскание. Конституционный Суд, сославшись на позицию Верховного Суда, указал, что единственное жильё не защищено, если оно в залоге по договору или по закону (определение от 17.01.2012 № 12-О-О). Банкротство гражданина этого не меняет: из конкурсной массы исключают только то имущество, на которое по ГПК взыскание обращать нельзя (п. 3 ст. 213.25 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).

Отдельный вопрос — люди, которые живут в заложенной квартире. Закон прямо связывает прекращение права пользования залогодателя и всех проживающих после взыскания и продажи с кредитом на покупку или строительство жилья, капитальный ремонт или погашение такого кредита (п. 1 ст. 78 закона № 102-ФЗ). Для нецелевого кредита такого специального правила в законе об ипотеке нет. Но по общему правилу переход права собственности к покупателю на торгах прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника, если закон не устанавливает иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ); спорные случаи решает суд. Обсудите это с юристом до подписания.

Долговая нагрузка

Банк обязан рассчитать показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение среднемесячных платежей по всем вашим кредитам к доходу. Если он выше 50 %, банк до заключения договора письменно предупреждает о риске неисполнения обязательств и штрафных санкций (ч. 3 и 5 ст. 5.1 закона № 353-ФЗ; ч. 8 распространяет правило на кредиты под ипотеку). Если вы берёте и кредит под залог, и ипотеку на новую квартиру, платежи по обоим идут в расчёт.

Страховка и условия договора

Если договор не говорит иное, залогодатель обязан за свой счёт застраховать заложенное имущество от утраты и повреждения в полной стоимости, а если стоимость выше долга — на сумму не ниже долга (п. 2 ст. 31 закона № 102-ФЗ). Закон не обязывает гражданина страховать жизнь и здоровье (п. 2 ст. 935 ГК РФ), но если от такой страховки зависят ставка или выдача кредита, её стоимость входит в ПСК. Условие договора о том, что при снижении рыночной стоимости залога он распространяется на иное имущество или кредит нужно вернуть досрочно, для потребительского и ипотечного кредита гражданина ничтожно (п. 2 ст. 340 ГК РФ).

Согласия и кредитор

• Квартира, нажитая в браке, — общее имущество супругов (ст. 34 СК РФ). Для сделки с недвижимостью, права на которую регистрируются, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Это касается и договора ипотеки: Конституционный Суд рассматривал эту норму как раз в деле, где банк потребовал нотариальное согласие супруги на договор ипотеки (постановление от 30.10.2025 № 36-П). Ипотека общей совместной собственности требует письменного согласия всех собственников (п. 1 ст. 7 закона № 102-ФЗ).
• Если в квартире живут подопечные или дети, оставшиеся без попечения родителей, орган опеки и попечительства вправе дать согласие на передачу квартиры в ипотеку, если при этом не затрагиваются права этих лиц (п. 3 ст. 77 закона № 102-ФЗ).
• Профессионально выдавать гражданам кредиты и займы под залог недвижимости вправе кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, единый институт развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) и учреждение накопительно-ипотечной системы военнослужащих, а микрофинансовые организации — с ограничениями закона о микрофинансовой деятельности (ч. 1 и 1.2 ст. 6.1 закона № 353-ФЗ). «Частный инвестор» в этом перечне не назван. Проверьте организацию в сервисе «Проверить участника финансового рынка» на cbr.ru.

Как проходит сделка: оценка, договор, регистрация залога

1. Заявка и оценка. Банк проверяет доход, кредитную историю и ПДН, а у объекта — что он не заложен в другом банке и не арестован, перепланировки узаконены, документы полные. Стоимость залога по оценке стороны согласуют в договоре (п. 1 ст. 340 ГК РФ; п. 3 ст. 9 закона № 102-ФЗ); от неё банк считает сумму кредита.
2. Согласия. Нотариальное согласие супруга, письменное согласие всех собственников, при необходимости решение органа опеки.
3. Договоры. Кредитный договор с ПСК в рамке на первой странице (ч. 1 ст. 6 закона № 353-ФЗ) и договор об ипотеке в письменной форме (п. 3 ст. 339 ГК РФ), где указаны предмет, его оценка и обеспечиваемое обязательство (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Если в нём есть условие о внесудебном взыскании, найдите его до подписания.
4. Регистрация обременения. Заявление подают залогодатель и банк (п. 1 ст. 20 закона № 102-ФЗ). Регистрация ипотеки жилого помещения занимает 5 рабочих дней при подаче в Росреестр и 7 рабочих дней через МФЦ (пп. 11 и 12 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Ипотека возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 11 закона № 102-ФЗ; п. 1 ст. 339.1 ГК РФ).
5. Покупка. Покупаемую квартиру проверяют так же, как при любой сделке: проверка квартиры перед покупкой и шаги покупки на вторичном рынке от источника денег не зависят.
6. Закрытие кредита. После погашения запись об ипотеке погашают в течение трёх рабочих дней с поступления заявления, а Росреестр не позднее следующего рабочего дня уведомляет залогодателя и банк (п. 1 ст. 25 закона № 102-ФЗ).

Налоги: вычет и кредит под залог

Вычет на расходы по покупке жилья — до 2 млн ₽ расходов (пп. 3 п. 1 и пп. 1 п. 3 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Он не зависит от того, взяли вы деньги в кредит или нет: исключения в п. 5 касаются расходов, покрытых работодателем или иными лицами, материнским капиталом и бюджетными выплатами, а также покупки у взаимозависимого лица; кредит, который вы возвращаете сами, к ним не относится.

Вычет на проценты — до 3 млн ₽ уплаченных процентов (п. 4 ст. 220 НК РФ) — положен только по целевым займам и кредитам, израсходованным на приобретение жилья (пп. 4 п. 1 ст. 220). ФНС России в письме от 26.06.2014 № БС-4-11/12234@, направляя разъяснения Минфина (письмо от 19.06.2014 № 03-04-07/29416), указала: одного факта траты денег по нецелевому кредиту на жильё недостаточно, цель должна быть указана в договоре. Поэтому проценты по нецелевому кредиту под залог квартиры в вычет не идут, даже если вы купили на него новую квартиру, а по целевой ипотеке с дополнительным залогом вычет сохраняется, если цель указана в договоре. Вычет по процентам предоставляется только по одному объекту. Лимиты и порядок получения — в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Вопросы о кредите под залог недвижимости

Заключение

Кредит под залог имеющейся недвижимости решает конкретные задачи: купить объект, который банк не принимает под ипотеку, закрыть недостающий взнос или купить до продажи прежней квартиры. Взамен вы получаете более дорогие деньги по средним значениям ЦБ (23,36 % против 19,43 % для квартиры в доме, введённом больше года назад), риск потери квартиры, в которой живёте, и потерю вычета по процентам, если кредит нецелевой.

Перед подписанием получите индивидуальные условия двух-трёх банков и сравните ПСК в процентах и в рублях, сложите платежи по всем кредитам и проверьте, что ПДН не выше 50 %, выясните, кто выдаёт деньги, оформите согласие супруга и страховку и обсудите с юристом, что будет с проживающими в квартире. Ставки меняются после решений ЦБ, поэтому сверяйте условия на дату заявки.