Рефинансирование ипотеки в 2026 году: когда выгодно, как проходит и что с льготными программами

Введение

Рефинансирование ипотеки — это новый кредит, которым гасят действующий; квартира после этого остаётся в залоге у нового кредитора. Ключевая ставка Банка России с 27 июля 2026 года составляет 14 %: в этом году ЦБ снижал её пять раз, с 16 % в начале года, и многие владельцы ипотеки, взятой под более высокий процент, снова считают, не пора ли перейти.

Переход выгоден не всегда. Решают четыре числа: разница ставок, остаток долга, оставшийся срок и расходы на переоформление залога; для льготных программ добавляется вопрос, сохранится ли льгота. Ставку и одобрение до решения банка не обещает никто, поэтому ниже — как проверить расчёт самому.

Рефинансирование ипотеки: что это и нужно ли согласие прежнего банка

Чаще всего рефинансируют в другом банке: он выдаёт новый кредит, деньги уходят в погашение старого. Если менять банк не хочется, сначала спросите условия у нынешнего кредитора: ДОМ.РФ отмечает, что он может предложить более низкую ставку, а документы заново собирать не придётся.

Согласие прежнего банка не нужно. Заёмщик вправе вернуть кредит досрочно, уведомив банк способом, который указан в договоре, не менее чем за 30 календарных дней до дня возврата, если договор не устанавливает более короткий срок (ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»). Для ипотечных договоров с гражданами правила те же (ч. 7.3 ст. 11). В течение пяти календарных дней со дня уведомления банк обязан рассчитать остаток основного долга и проценты на день уведомления и сообщить их вам (ч. 7 ст. 11).

Реструктуризация — другое: её просят, когда платить по графику трудно, и банк по своему решению меняет срок или платёж. Рефинансирование оформляют ради выгодных условий, а новый банк вправе отказать по тем же причинам, что и при обычной ипотеке: просрочки, недостаточный доход, самовольная перепланировка в квартире.

Ключевая ставка 14 % и почему о рефинансировании снова спрашивают

В 2026 году ЦБ снижал ключевую ставку пять раз: с 16 % в начале года до 14 % с 27 июля (решение от 24 июля). 11 сентября ставку сохранили на этом уровне. Следующее заседание по ставке — 23 октября 2026 года.

Ставки по ипотеке не равны ключевой, но банки пересматривают их после решений ЦБ. Ориентир по рынку — среднерыночная полная стоимость кредита (ПСК), которую ЦБ считает каждый квартал: для ипотеки на квартиру по ДДУ или в доме, введённом не больше года назад, — 17,779 %, для квартиры в доме старше года — 19,43 % (данные за II квартал 2026 года, применяются к договорам IV квартала). Это показатели по ипотеке на покупку; условия рефинансирования банк назовёт индивидуально. Если действующий кредит нецелевой и обеспечен залогом квартиры, ориентир другой: среднерыночная ПСК таких кредитов — 23,36 %. Чем он отличается от ипотеки на покупку и что это значит для вычета, разобрано в статье про кредит под залог недвижимости. После 23 октября картина может измениться, поэтому считайте на цифрах из письменного предложения банка на день подачи заявки.

Когда рефинансирование выгодно: ставка, остаток, срок и расходы

Переход выгоден, если экономия на платежах за оставшийся срок больше расходов на него. ДОМ.РФ в инструкции приводит расчётный ориентир: новая ставка примерно на 1,3 процентного пункта ниже прежней, расходы окупаются за 6–12 месяцев. Это оценка, а не норма закона.

Посчитайте на своих цифрах в ипотечном калькуляторе. Для ориентира — условный пример: остаток долга 8 млн ₽, аннуитетный платёж, ставка снижается с 18 до 15 %, срок остаётся прежним.

Из таблицы видно, как работает остаток срока: чем он короче, тем меньше можно сэкономить. При аннуитете в начале срока вы платите в основном проценты: для кредита на 20 лет при 18 % на первую половину срока приходится около 63 % всех начисленных процентов. Поэтому на второй половине срока рефинансирование обычно даёт меньше.

Срок окупаемости считается так: расходы на переход делят на ежемесячную экономию. Если расходы составят условные 100 000 ₽, а платёж снизится на 15 080 ₽ (десять лет в таблице), переход окупится примерно за 6,6 месяца. Платёж надо сравнивать при одинаковом сроке. Если банк предлагает растянуть кредит, платёж упадёт, но переплата вырастет: на тех же 8 млн ₽ при остатке десять лет и 18 % переплата процентов составляет около 9,3 млн ₽; новый кредит на 20 лет под 15 % даёт платёж 105 343 ₽ вместо 144 148 ₽, но проценты за срок — около 17,3 млн ₽.

Из чего складываются расходы:

• Новая оценка квартиры. Банк определяет стоимость залога по отчёту оценщика, которого принимает.
• Страхование квартиры. Если договор об ипотеке не устанавливает иного, залогодатель обязан застраховать её за свой счёт от рисков утраты и повреждения (п. 2 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
• Госпошлина за регистрацию ипотеки. Для физического лица — 1 000 ₽ (пп. 28 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
• Нотариальное согласие супруга на залог, если квартира — общая собственность супругов (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Согласие удостоверяет нотариус, его услуги платные.
• Повышенная ставка до регистрации залога. Пока ипотека в пользу нового банка не зарегистрирована, банк может брать надбавку к ставке. Каждый процентный пункт надбавки на долг в 8 млн ₽ — около 6 700 ₽ в месяц (8 млн ₽ × 1 % / 12).
• Комиссии и условия досрочного погашения в старом и новом договорах — проверьте в обоих.

ДОМ.РФ называет случаи, когда рефинансирование обычно невыгодно: льготная программа, большая часть срока позади, новая ставка отличается ненамного, высокая комиссия за досрочное погашение.

Как проходит рефинансирование: шаги и сроки

Порядок зависит от банка, но чаще всего такой:

1. Заявка и одобрение в новом банке. Пакет документов — на вас, по действующему кредиту и по квартире — разобран в статье про документы для рефинансирования ипотеки. Срок рассмотрения устанавливает банк.
2. Оценка квартиры и страховой полис по требованиям нового банка.
3. Уведомление прежнего банка о полном досрочном погашении (не позже чем за 30 календарных дней, если в договоре нет более короткого срока) и справка об остатке долга на дату погашения.
4. Подписание нового договора. Новый банк перечисляет деньги в погашение старого кредита; у прежнего банка получите справку о закрытии кредита.
5. Снятие обременения. Запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступило заявление залогодержателя (или законного владельца закладной); не позднее следующего рабочего дня после погашения Росреестр направляет залогодателю и залогодержателю уведомление. Если права банка удостоверялись закладной, при погашении записи закладная аннулируется (п. 1 и 3 ст. 25 закона № 102-ФЗ).
6. Регистрация ипотеки в пользу нового банка. Срок регистрации ипотеки жилого помещения — пять рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации, при подаче через МФЦ — семь (п. 11, 12 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
7. Проверка выписки из ЕГРН. Убедитесь, что запись об ипотеке прежнего банка погашена, а новая внесена.

Закон задаёт сроки отдельных шагов в рабочих днях; общий срок от заявки до новой записи в ЕГРН зависит от банков и документов, и заранее назвать цифру нельзя.

Рефинансирование и семейная ипотека с 1 октября 2026 года

По разъяснению ДОМ.РФ (инструкция обновлена 30.09.2026), семейная ипотека в отличие от других федеральных программ позволяет рефинансировать действующий ипотечный кредит по льготной ставке. Правила описаны в решении Минфина России № 25-67381-01850-Р в редакции от 22.09.2026 (подп. «м», «н», «о» п. 36 и п. 40). Здесь два разных случая.

Перевод обычной ипотеки в семейную. Условия:

• в семье есть ребёнок младше 7 лет на дату нового договора либо ребёнок-инвалид (п. 39);
• прежний кредит выдан на цели из подп. «а»–«и» п. 36: квартира или дом по ДДУ или у первого собственника (застройщик, ИП, закрытый ПИФ, Фонд развития территорий, Фонд реновации), строительство частного дома по подряду с эскроу. Дата выдачи значения не имеет (подп. «м»). Кредит на готовую квартиру у частного лица — вторичку — по программе рефинансировать нельзя, это подтверждает и ДОМ.РФ;
• ставка «не выше» значения из таблицы для вашего числа детей на дату договора и региона, где находится жильё (подп. «и» п. 40): в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 % при одном ребёнке, 10 % при двух, 8 % при трёх, 6 % при четырёх и 4 % при пяти и более; в остальных регионах — 10, 8, 6, 4 и 2 %. Для кредита на частный дом — не выше 6 %. Реальную ставку назначает банк в пределах этого потолка;
• кредит не больше 80 % цены, по которой вы покупали жильё (подп. «е» п. 40); потолок кредита — 30 млн ₽ в столичных регионах, 15 млн ₽ в остальных, причём по льготной ставке идёт только часть до лимита (12, 15 и 18 млн ₽ в столичных регионах по числу детей) (подп. «д» п. 40, п. 38);
• супруг становится созаёмщиком (подп. «г» п. 40), а субсидия банку выплачивается не дольше 15 лет с даты нового договора (п. 2).

Пока залог в пользу нового банка не зарегистрирован, договор может предусматривать повышенную ставку, но не выше ключевой ставки на дату договора плюс 2 процентных пункта (подп. «л» п. 40): при ключевой 14 % потолок — 16 %. Ставка не выше 6 % при любом числе детей и регионе действует и тогда, когда остаток долга в течение 365 (366) дней со дня нового договора не превышает 50 % цены договора (подп. «к» п. 40).

Если семейная ипотека у вас уже есть. Договор, заключённый до 30 сентября 2026 года включительно, сохраняет ставку из договора, а субсидия по нему идёт весь срок (п. 2). Новый договор рефинансирования заключается уже по правилам с 1 октября (подп. «б» п. 40): потолок ставки берётся из новой таблицы, субсидия ограничена 15 годами. Для семьи с одним ребёнком в Москве потолок 12 %, то есть выше ставки до 6 %, которая действовала по договорам до 1 октября. Кроме того, если прежний льготный договор заключён с 23 декабря 2023 года, банк может учесть его по правилу одной льготной ипотеки и повысить ставку, но не выше ключевой ставки на дату нового договора плюс 2 процентных пункта (подп. «л» п. 40). Перевод ипотеки, которая уже льготная, в другой банк с сохранением прежней ставки правила прямо не описывают: до подачи уведомления о досрочном погашении получите в новом банке письменное предложение с итоговой ставкой, потому что вернуть прежний льготный договор после погашения не получится. Для комбинированных кредитов — льготная часть плюс рыночная сверх лимита — правила разрешают снизить ставку только по рыночной части, а сумма и срок не увеличиваются (подп. «о» п. 36, подп. «т» п. 40). Подробности о новых правилах — в разборе семейной ипотеки.

Другие льготные программы: IT, дальневосточная, сельская, военная и выплата 450 тысяч

IT-ипотека, дальневосточная и арктическая, сельская. Перекредитоваться по этим программам нельзя. В действующих правилах IT-ипотеки (решение Минцифры России № 23-68902-00855-Р от 02.04.2026, п. 3) и дальневосточной и арктической ипотеки (решение Минфина России № 23-67393-01016-Р, версия 5 от 25.02.2026, подп. «г» п. 6) среди целей кредита нет погашения ранее выданных кредитов. В правилах сельской ипотеки такая цель есть, но действует только для договоров, заключённых до 27 августа 2022 года (решение Минсельхоза России № 22-67386-00396-Р, версия 7, раздел «Иные условия»; так же — п. 3(2) Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 30.11.2019 № 1567, в ред. постановления от 18.08.2022 № 1437). ДОМ.РФ отвечает так же и называет два пути для тех, у кого такой кредит уже есть: рыночные условия или семейная ипотека, если семья подходит под её условия. Льготная ставка при переходе уйдёт, а она ниже рыночной, поэтому сравните выгоду до погашения. Если льготный кредит оформлен с 23 декабря 2023 года, банк может учесть его по правилу одной льготной ипотеки и повысить ставку по семейной (подп. «л» п. 40 её правил), поэтому условия уточните письменно.

Военная ипотека. По данным ДОМ.РФ, рефинансировать можно любую ипотеку, в том числе военную. Росвоенипотека публикует на своём сайте раздел «Рефинансирование ипотечных кредитов» с программами банков для участников накопительно-ипотечной системы; условия и порядок у каждой программы свои, читайте их до заявки.

Выплата 450 тысяч ₽ многодетным. Её можно направить и на погашение кредита, полученного на рефинансирование ипотеки, взятой на допустимые цели (п. 2 и 3 ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 03.07.2019 № 157-ФЗ); выплата однократная (ч. 4 ст. 1). О материнском капитале при рефинансировании — в статье про документы для рефинансирования: обязанность выделить доли детям рефинансирование не отменяет.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Вычет на проценты сохраняется: подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ прямо называет проценты по кредитам, которые получены от банка в целях рефинансирования кредита на покупку или строительство жилья. Лимит — 3 млн ₽ процентов, и вычет по процентам предоставляется только по одному объекту недвижимости (п. 4 ст. 220). Как рассчитать и оформить вычет, разобрано в статье о налоговом вычете при покупке квартиры.

Что проверить при рефинансировании:

• Цель кредита в новом договоре. Пусть в нём будет указано, что кредит выдан на погашение прежнего ипотечного кредита, с его номером и датой. Минфин России считает, что право на вычет есть, если из нового кредитного договора следует, что рефинансирование непосредственно связано с первоначальным ипотечным кредитом на покупку жилья (письма от 16.03.2020 № 03-04-05/19858 и от 17.07.2024 № 03-04-05/66566). При повторном рефинансировании налоговая служба ждала, что в новом договоре будут ссылки и на первоначальный ипотечный кредит, и на кредит, которым его уже рефинансировали; число перекредитований Кодекс не ограничивает (публикация УФНС России по Калужской области на nalog.gov.ru от 27.07.2017, сейчас в архиве).
• Сумма сверх остатка. По тем же письмам Минфина вычет не предоставляется по процентам на ту часть кредита рефинансирования, которая не относится к сумме первоначального ипотечного кредита. Если банк даёт больше остатка долга, это сокращает вычет.
• Объединение с другими долгами. ДОМ.РФ предупреждает, что при объединении ипотеки с потребительскими кредитами право на вычет можно потерять. По письмам Минфина вычет не дают как минимум по той части кредита, которая не относится к ипотеке, поэтому до подписания уточните у налоговой, как будут считать такой кредит.

Риски рефинансирования: что можно потерять

• Льготную ставку. Семейная ипотека до 1 октября 2026 года, IT-, дальневосточная и сельская ипотека потеряют льготу при переходе на рыночный кредит. Сначала письменное предложение с итоговой ставкой, потом уведомление о досрочном погашении.
• Страховка. При полном досрочном погашении страховщик возвращает часть премии за неиспользованное время в срок до семи рабочих дней со дня заявления, если страховых случаев не было (ч. 12, 13 ст. 11 закона № 353-ФЗ; речь о добровольном страховании для обеспечения кредита). От добровольного страхования по новому кредиту можно отказаться в течение 30 календарных дней с возвратом всей премии (ч. 11 ст. 11), но договор вправе предусмотреть, что тогда ставка вырастет до уровня кредита без обязательной страховки (ч. 14 ст. 11); у семейной ипотеки надбавка за отказ — не более одного процентного пункта (подп. «л» п. 40). Страхование заложенного имущества по ст. 31 закона № 102-ФЗ под правило ч. 11 не подпадает (ч. 13 ст. 11).
• Время с повышенной ставкой. Узнайте, до какого дня она действует и чем ограничена.
• Лишние годы. Растянутый срок снижает платёж, но может почти вдвое увеличить переплату (пример выше).
• Разрыв между погашением и выдачей. Если назначить дату полного погашения в прежнем банке до того, как новый банк одобрил кредит и назвал дату выдачи, можно остаться без денег на погашение. Поэтому уведомление подают после одобрения.

Если нужно сравнить предложения нескольких банков, посчитать окупаемость и провести переоформление залога, с этим помогает ипотечный брокер ФРИДОМ: мы работаем с 20+ банками-партнёрами, подаём одно кредитное досье в несколько банков, а вы выбираете из полученных одобрений. Стоимость — по прайсу на странице услуги.

Вопросы о рефинансировании ипотеки

Заключение

Рефинансирование ипотеки в 2026 году окупается, когда ставка снижается заметно, остаток долга и срок большие, а расходы на переход и надбавка до регистрации залога невелики. Начните с расчёта: остаток, платёж при том же сроке, расходы, срок окупаемости. С 1 октября 2026 года семейная ипотека позволяет перевести в неё обычный кредит на жильё у застройщика, но ставка зависит от числа детей и региона, а для вторички программа не работает. По IT-, дальневосточной, арктической и сельской программам рефинансирование не предусмотрено, а уже оформленную семейную ипотеку не погашайте, пока нет письменного предложения нового банка.

Условия банков и ставка ЦБ меняются: ближайшее заседание — 23 октября 2026 года. Все цифры сверяйте с договором и предложением банка на день подачи заявки.