Вложения, которые создают или продлевают срок службы актива: замена кровли, лифтов, инженерных систем, реконструкция фасада, неотделимые улучшения. В отличие от операционных расходов, CAPEX не вычитают при расчёте NOI, но обязательно учитывают в денежном потоке и финансовой модели. Нехватка денег на CAPEX — частая причина падения стоимости старых зданий.
Пример
Покупатель бизнес-центра 2000-х годов закладывает в модель 60 млн ₽ CAPEX на первые три года: замена чиллеров, лифтов и ремонт лобби. Это снижает доходность сделки, зато позволяет сохранить арендаторов и ставки.
Примеры условные и служат для иллюстрации расчёта, а не как рыночный прогноз. Нормы приведены на дату публикации — перед сделкой уточняйте у специалиста.