Метод оценки, при котором все будущие доходы объекта (включая цену продажи в конце периода) пересчитываются в сегодняшние деньги с помощью ставки дисконтирования. Логика проста: рубль через 5 лет стоит меньше, чем рубль сегодня. DCF — один из методов доходного подхода в российской оценочной практике.
Формула
Стоимость = CF₁/(1+r) + CF₂/(1+r)² + … + (CFₙ + Цена продажи)/(1+r)ⁿ
Пример
Объект приносит 10 млн ₽ чистого дохода в год в течение 3 лет, затем продаётся за 100 млн ₽; ставка дисконтирования 16 %: 10/1,16 + 10/1,16² + 110/1,16³ ≈ 8,62 + 7,43 + 70,47 ≈ 86,5 млн ₽.
Примеры условные и служат для иллюстрации расчёта, а не как рыночный прогноз. Нормы приведены на дату публикации — перед сделкой уточняйте у специалиста.