Снять помещение свободного назначения в аренду в Москве и Подмосковье
Подберём помещение свободного назначения под ваш вид деятельности: проверим назначение в ЕГРН, мощность, вход и ограничения жилого дома, выясним, какие переделки и согласования понадобятся. Договор юристы проверят до подписания
- объектов в базе
- 1000+
- сделок всего
- 2400+
- на рынке недвижимости
- 19+ лет
- Подбор ПСН под конкретный вид деятельности
- Проверка назначения, мощности, входа и соседей
- Разбор переделок и согласований до подписания
- Проверка прав арендодателя и договора
- Переговоры о ставке, сроке и ремонте
Что проверяем в помещении свободного назначения под ваш бизнес
В объявлении ПСН подходит «под любой бизнес», но на деле его ограничивают здание, инженерия, соседи и документы. Поэтому помещение проверяем под ваш вид деятельности, а не вообще.
Назначение в ЕГРН
Помещение должно быть нежилым: бизнес в жилом помещении — только после перевода (п. 3 ст. 288 ГК РФ)
Жилой дом и соседи
Квартиры сверху, режим работы, шум, запахи, поток посетителей и курьеров
Мощность и инженерия
Выделенная мощность, вода, канализация, возможность вывести вытяжку
Вход и доступ
Отдельный вход с улицы, ступени, место для разгрузки и парковки
Переделки
Перепланировку и переустройство в многоквартирном доме согласуют с органом власти (ст. 26 ЖК РФ)
Вывеска и фасад
Можно ли разместить вывеску и кто согласует использование фасада дома
Ориентир по ставке аренды помещения свободного назначения
Рыночный ориентир по помещению с вашими параметрами. Точную ставку и условия назовёт брокер после подбора вариантов.
Фильтры поиска
Что проверить в ПСН под ваш вид бизнеса
«Помещение свободного назначения» — рыночный термин, в ЕГРН такое помещение числится нежилым. Подойдёт ли оно вам, решает не объявление, а вид деятельности: у кафе, кабинета врача и пункта выдачи разные требования к инженерии, входу и соседям. Таблица — отправная точка для осмотра; что такое ПСН и чем оно отличается от других форматов, разбираем в статье «Помещение свободного назначения (ПСН)». Требования к конкретной деятельности меняются — уточняйте их у юриста до подписания договора.
| Вид бизнеса | Что проверить в помещении | Что обсудить с арендодателем |
|---|---|---|
| Кабинеты и услуги: юристы, бухгалтерия, агентства | Отдельный вход, планировка кабинетами или возможность её сделать, связь | Юридический адрес, режим работы, кто делает перегородки |
| Салон красоты, барбершоп, студия маникюра | Вода и канализация в нужных точках, мощность, вентиляция | Переустройство сетей, ремонт за счёт арендатора, каникулы на ремонт |
| Кафе, кофейня, пекарня | Вытяжка и куда её можно вывести, мощность, жилые квартиры сверху. Алкоголь в многоквартирном доме — только при зале от 20 м², регион может ужесточить (п. 4.1 ст. 16 закона № 171-ФЗ) | Кто ставит вентиляцию и за чей счёт, ответственность за запахи и шум, разгрузка |
| Медицинский или стоматологический кабинет | Требования к помещению зависят от вида работ — проверьте их до выбора | Для лицензии нужно помещение на праве собственности или ином законном основании (пп. «а» п. 5 Положения, утв. ПП РФ № 852): документы от арендодателя и срок договора |
| Пункт выдачи заказов, магазин у дома | Вход с улицы, место для разгрузки, поток людей | Часы работы и время разгрузки, правила управляющей организации |
| Мастерская, небольшое производство | Размещать промышленные производства в жилых домах нельзя (п. 3 ст. 288 ГК РФ) | Если нужен цех — смотрите производственные помещения |
Смежные форматы и темы
Другие форматы аренды для арендатора, услуги для собственников ПСН и статьи, которые помогают выбрать помещение.
Как мы подбираем помещение свободного назначения: 5 шагов
- 1Вид деятельности и требования
Разбираем, чем занимается бизнес, и составляем список требований к помещению: площадь, вход, мощность, вода, вытяжка, район и бюджет
- 2Подбор вариантов
Отбираем помещения из нашей базы и по запросам владельцам; отсеиваем те, где ваш вид деятельности невозможен или потребует дорогих переделок
- 3Показы и проверка
Вместе проходим помещение по списку: назначение, инженерия, вход, соседи, вывеска. Запрашиваем документы у арендодателя
- 4Переговоры
Обсуждаем ставку, срок, каникулы на ремонт, кто делает переделки и согласования и как учитываются улучшения
- 5Договор и передача
Юристы проверяют договор до подписания; передачу оформляем актом приёма-передачи с описанием состояния помещения
Проверка до подписания –
без сюрпризов после
Юристы проверяют, что помещение вправе сдавать именно этот арендодатель и что по документам в нём можно вести ваш вид деятельности. Условия аренды фиксируются в письменном договоре.
Права арендодателя
Назначение помещения
Договор от юриста
Проверим помещение и договор до подписания
Что закрепить в договоре аренды ПСН арендатору
Ваш вид деятельности
Впишите его прямо. Арендатор пользуется помещением по условиям договора, а если их нет — по назначению (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение — основание для расторжения через суд (ст. 619 ГК РФ)
Запас на смену профиля
Если бизнес может добавить услуги или сменить формат, согласуйте перечень видов деятельности сразу, а не дополнительным соглашением потом
Переделки и согласования
Перепланировку в многоквартирном доме согласуют с органом власти, заявитель — собственник или уполномоченное им лицо (ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ). Запишите, кто подаёт документы и платит
Неотделимые улучшения
Стоимость улучшений, сделанных с согласия арендодателя, возмещается, если договор не говорит иначе; без согласия — нет (п. 2–3 ст. 623 ГК РФ). Получите согласие письменно
Мощность и инженерия
Сколько мощности выделено, кто увеличивает её, ставит вытяжку и кондиционеры и за чей счёт
Вывеска
Место и размер вывески, кто согласует. Пользование общим имуществом дома иными лицами решает общее собрание собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ)
Документы для лицензии
Если деятельность лицензируется, закрепите, какие документы на помещение даёт арендодатель и в какой срок
Каникулы на ремонт
Срок каникул и что в них платится: ставка, эксплуатационные и коммунальные расходы. Это договорное условие, а не право арендатора
Кому подходит подбор
- Кафе, кофейня или пекарня у дома
- Салон красоты и бытовые услуги
- Кабинет врача или стоматология
- Пункт выдачи или магазин у дома
- Офис с входом с улицы
ПСН в жилом доме: что учесть арендатору
Большинство помещений свободного назначения — первые этажи жилых домов и новых ЖК. Для арендатора это покупатели рядом, но и соседи, с которыми придётся уживаться: жалобы жильцов на шум, запахи или разгрузку мешают работать и портят отношения с арендодателем. Об особенностях таких помещений — в статье «Коммерческая недвижимость в жилых комплексах».
До подписания выясните три вещи. Первая — назначение: бизнес в бывшей квартире возможен только после перевода её в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ), проверьте это по выписке ЕГРН. Вторая — переделки: перепланировку и переустройство помещения в многоквартирном доме согласуют с органом власти (ст. 26 ЖК РФ), а решения о пользовании фасадом и другим общим имуществом дома принимает общее собрание собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Третья — ограничения вашего вида деятельности: например, продажа алкоголя в кафе в многоквартирном доме допускается только при зале обслуживания от 20 м², а регион вправе установить более строгие правила (п. 4.1 ст. 16 закона № 171-ФЗ).
Если договор готовит арендодатель, отдайте его юристу до подписания — это можно сделать и отдельно, через составление и проверку договоров аренды.
Помещения свободного назначения в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные помещения свободного назначения из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Не нашли подходящий вариант — оставьте заявку, подберём из всей базы и у партнёров-арендодателей.
- Помещение свободного назначения (ПСН), 90 м²Москва, ул. Потаповская Роща, д. 20, к. 1
- Потапово
- 12 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 250 м²Московская обл, Одинцовский го, Новодарьино, ТСН Лебядиное озеро
- Здравница
- 64 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 397,9 м²Москва, ул. Николая Старостина, д. 4
- Новокосино
- 28 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 110 м²Москва, ул. Римского-Корсакова, д. 8
- Отрадное
- 18 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 200 м²Москва Мячковский бульвар 20 корпус 2
- Марьино
- 17 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 100 м²Москва Мячковский бульвар 20 корпус 2
- Марьино
- 17 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 85 м²
- Помещение свободного назначения (ПСН), 643 м²Москва, Габричевского ул., д. 5, корп. 2
Подберём помещение свободного назначения под ваш бизнес
Оставьте заявку — уточним вид деятельности и требования, подберём помещения и организуем показы
Команда ФРИДОМ
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — аренда помещений свободного назначения в Москве и области
С 2007 года работаем с коммерческой недвижимостью: подбираем помещения под бизнес, проверяем документы и сопровождаем договоры аренды.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
1000+
- Объектов в базе
98%
- Успешных сделок
Стоимость подбора помещения свободного назначения
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Подбор объекта в аренду | 70–100% от месячной ставкиОплачивает заказчик — арендатор. Предоплата обязательна — от 30% стоимости услуги. Ставка зависит от объекта и задачи, обсуждается при заключении договора |
МАП — месячная арендная плата. Услугу оплачивает заказчик — арендатор. Предоплата обязательна — от 30% стоимости услуги. Точную ставку обсуждаем при заключении договора.
С 2007 года помогаем компаниям находить коммерческие помещения в Москве и области. Подберём ПСН под ваш вид деятельности, проверим документы и договор.
Чек-лист арендатора: как выбрать помещение свободного назначения под свой бизнес
Шесть шагов проверки: от требований бизнеса до условий договора. Отмечайте пункты на показе и перед подписанием.
Вопросы об аренде помещения свободного назначения
Что такое помещение свободного назначения и кому оно подходит?
Помещение свободного назначения (ПСН) — нежилое помещение, которое не спроектировано под один формат: в нём может работать офис, салон, кафе или пункт выдачи. Закон такого термина не знает, в ЕГРН помещение числится нежилым. Для арендатора важнее не название в объявлении, а то, позволяют ли здание, инженерия и договор вести именно ваш вид деятельности. Подробнее — в статье о ПСН.
Какие документы запросить у арендодателя помещения свободного назначения?
Начните с выписки ЕГРН: в ней видно, что помещение нежилое, кто собственник и есть ли обременения; сдавать вправе собственник или управомоченное им лицо (ст. 608 ГК РФ). Запросите поэтажный план, технический паспорт или сведения о перепланировках, данные о выделенной мощности и контакты управляющей организации. Юрист ФРИДОМ проверит комплект до подписания договора.
Можно ли открыть бизнес в квартире на первом этаже жилого дома?
Только если квартира переведена в нежилое помещение. Размещать организации в жилом помещении допускается лишь после перевода, а промышленные производства в жилых домах не допускаются вовсе (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Перед подписанием проверьте назначение по выписке ЕГРН: если там «жилое», вести в помещении бизнес нельзя, даже если в объявлении написано «ПСН».
Можно ли открыть кафе в помещении свободного назначения в жилом доме?
Можно, если помещение позволяет: нужны достаточная мощность, вода, канализация и возможность вывести вытяжку. Учтите жильцов сверху — запахи и шум чаще всего приводят к конфликтам. Продажа алкоголя в кафе в многоквартирном доме допускается только при зале обслуживания от 20 м², регион вправе ужесточить правила (п. 4.1 ст. 16 закона № 171-ФЗ). Требования проверьте на дату сделки.
Подойдёт ли помещение свободного назначения под медицинский кабинет?
Может подойти, но требования к помещению зависят от вида медицинских работ — проверьте их до выбора. Для лицензии нужно помещение на праве собственности или ином законном основании (пп. «а» п. 5 Положения о лицензировании медицинской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ № 852). Поэтому заранее обсудите с арендодателем документы на помещение и срок договора, а детали уточните у юриста.
Кто согласует перепланировку арендованного помещения?
Перепланировку и переустройство помещения в многоквартирном доме согласуют с органом власти, а заявление подаёт собственник или уполномоченное им лицо (ч. 1–2 ст. 26 ЖК РФ). Арендатору без участия арендодателя не обойтись. Поэтому до подписания запишите в договоре, какие переделки допускаются, кто готовит проект, подаёт документы и оплачивает работы.
Можно ли повесить вывеску на фасаде жилого дома?
Это зависит от решения собственников дома и городских правил, поэтому место и порядок выясните до подписания договора. Фасад — общее имущество дома, и решения о его использовании иными лицами, в том числе о рекламных конструкциях, принимает общее собрание собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, действуют правила размещения вывесок в городе. Уточните порядок у арендодателя и управляющей организации и закрепите его в договоре.
Кто платит за ремонт и улучшения в арендованном ПСН?
Это решает договор. Если вы улучшаете помещение с согласия арендодателя, после окончания аренды вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений, если договор не говорит иначе; без согласия их не возмещают (п. 2–3 ст. 623 ГК РФ). Поэтому получите согласие письменно, а срок арендных каникул на ремонт и что в них платится запишите отдельным условием.
Что будет, если я захочу сменить вид деятельности в арендованном помещении?
Понадобится согласие арендодателя, если новый вид деятельности не указан в договоре. Арендатор пользуется имуществом по условиям договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ), а пользование с существенным нарушением условий — основание расторгнуть договор через суд (ст. 619 ГК РФ). Если бизнес может добавить услуги или сменить формат, согласуйте перечень видов деятельности сразу.
Сколько стоит услуга подбора помещения свободного назначения?
Стоимость подбора — 70–100% месячной арендной платы (МАП); услугу оплачивает арендатор как заказчик, предоплата — от 30% стоимости услуги. Точную ставку обсуждаем при заключении договора оказания услуг: она зависит от объекта и задачи. Ставка самой аренды зависит от помещения: ориентир даёт калькулятор на странице, а условия называет брокер после подбора вариантов.
