Сдать помещение свободного назначения в аренду
Сдаём помещения свободного назначения (ПСН) в Москве и Подмосковье: определяем, каким арендаторам помещение подходит лучше всего, подбираем профиль и закрепляем в договоре вид деятельности, режим работы и условия ремонта.
- до договора в нашем кейсе: ПСН с устаревшим ремонтом
- 3 нед.
- к ставке в нашем кейсе: помещение 85 м² в жилом доме
- +10%
- сданных объектов
- 1500+
- Подбор профиля арендатора под помещение
- Вид деятельности и режим работы — в договоре
- Проверка арендатора по документам
- Ремонт: за ваш счёт или за счёт арендатора
- Оплата услуг — после заключения сделки
Почему помещение свободного назначения простаивает
ПСН можно сдать многим, поэтому ошибка в выборе профиля стоит дороже всего: подходящий арендатор находится быстрее и не создаёт проблем.
Неясно, кому оно подходит
Арендатор не видит формат, а объявление говорит «под любой бизнес»
Ставка не учитывает профиль
Офису, кафе и салону нужны разные условия и разная ставка
Инженерия не под услуги
Не хватает вытяжки, мощности, воды или канализации
Конфликт с жильцами
Помещение в жилом доме: шум, запахи, поток посетителей
Устаревший ремонт
Арендатор не хочет вкладываться, а у собственника нет бюджета
Слабый договор
Не ограничен вид деятельности, и арендатор меняет профиль
Ориентир по ставке аренды помещения
Рыночный ориентир для помещения свободного назначения. Точную ставку назовёт брокер с учётом профиля арендатора.
Фильтры поиска
Подробная оценка ставки с аналогами: оценить ставку аренды онлайн — вилка за месяц и за м² по объявлениям рядом с вашим адресом. Расчёт по Москве и Московской области.
Под какого арендатора подходит ПСН
«Помещение свободного назначения» — рыночный термин, а не юридический: закон его не определяет. Что можно разместить, ограничивают здание, инженерия, соседи и требования к виду деятельности. О термине — в статье «Помещение свободного назначения (ПСН)». Требования к конкретной деятельности определяют закон и арендатор — уточняйте их до подписания договора.
| Формат арендатора | Что важно от помещения | Что прописать в договоре |
|---|---|---|
| Офис и услуги: юристы, нотариусы, консалтинг | Тихий режим, планировка кабинетами | Часы работы, ограничения по шуму и потоку посетителей |
| Салон красоты, сервисы | Вода, канализация, электрическая мощность | Ремонт и переделки, судьба неотделимых улучшений |
| Кафе, кофейня | Вытяжка, мощность, вода и канализация | Кто ставит вентиляцию, ответственность за запахи и шум |
| Медицина, фитнес, аптека | Требования определяются видом деятельности | Обязанность арендатора получить разрешения; согласование переделок |
| Пункты выдачи и магазины с доставкой | Подъезд, место разгрузки, поток людей | Часы работы, место и время разгрузки |
Смежные форматы и темы
Другие форматы аренды и разборы по темам для собственников помещений свободного назначения.
Как мы сдаём помещение свободного назначения: 5 шагов
- 1Осмотр и профиль арендатора
Осматриваем помещение, проверяем документы, инженерию, вход, соседей и окружение. Определяем, какие форматы арендаторов подходят.
- 2Ставка и ремонт
Считаем ставку по профилям арендаторов. Решаем, кто делает ремонт — вы или арендатор — и нужны ли арендные каникулы; в наших кейсах на ремонт давали от двух до трёх месяцев.
- 3Продвижение и показы
Размещаем помещение на профильных площадках и предлагаем арендаторам из нашей базы. Отсеиваем заявки, которые не подходят зданию или соседям.
- 4Переговоры и проверка арендатора
Проверяем компанию или ИП по документам. Обсуждаем ставку, срок, вид деятельности, режим работы и ремонт.
- 5Договор и передача помещения
Юрист готовит договор с видом деятельности и ограничениями. Подписываем акт приёма-передачи. Оплата наших услуг — только после заключения сделки.
Финансовая безопасность –
наш приоритет
Помещение свободного назначения можно сдать многим, и не каждый арендатор подходит. Мы проверяем арендатора и ограничиваем вид деятельности в договоре.
Проверка контрагента
Жесткий договор
Оплата по факту
Подберём арендатора под ваше помещение
Что закрепляем в договоре аренды ПСН
Вид деятельности
Перечень разрешённых и запрещённых видов. Если условия использования не определены, арендатор пользуется имуществом по назначению (ст. 615 ГК РФ)
Нарушение условий
Использование не по договору — основание требовать расторжения через суд после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ)
Режим работы и шум
Часы работы, ограничения по шуму, доставка и разгрузка — особенно в жилом доме. В нашем кейсе с нотариальной конторой они снимали конфликт с жильцами
Инженерия
Кто и за чей счёт ставит вытяжку, кондиционеры и добавляет мощность; согласование с управляющей организацией дома
Ремонт и отделка
Ремонт за счёт арендатора, арендные каникулы, судьба неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ)
Субаренда
Только с вашего согласия (ст. 615 ГК РФ); решите заранее, допускаете ли вы её
Вывеска и фасад
Размер, место и порядок согласования
Возврат помещения
Акт приёма-передачи, состояние с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ)
Проверим договор аренды ПСН
Каким арендаторам мы сдаём ПСН
Формат подбираем после осмотра: он зависит от здания, соседей и инженерии. Примеры арендаторов — из наших кейсов и практики сдачи ПСН.
- Офисы и кабинеты
Юристы, нотариусы, консалтинг
- Салоны красоты
Долгий договор и ремонт арендатора
- Кафе и кофейни
Тихий формат для жилого дома
- Рестораны
Помещения в новых жилых комплексах
- Бытовые услуги
Мастерские и сервисы
- Медицина и аптеки
Клиники, стоматологии, аптеки
- Фитнес и студии
Тренажёрные залы и студии
- Временное проживание
Гостиницы и хостелы
Кейсы
Подборка проектов: что было на старте, какие шаги сделали и каких показателей достигли
Офис в жилом доме: поиск «тихого» арендатора
Выявленная проблема
Помещение на 1-ом этаже жилого дома. Жильцы жаловались на шум и поток курьеров от предыдущего арендатора (интернет-магазин), угрожали судом и перекрытием доступа
Решение
- Отсеяли все заявки с высокой проходимостью (пункты выдачи, шоурумы)
- Сделали акцент на поиске юридических и консалтинговых фирм
- Прописали в договоре строгие часы работы и ограничения по шуму
Результат
- Заселили нотариальную контору (идеальный «тихий» сосед)
- Конфликт с жильцами полностью исчерпан
- Ставка выше рынка на 10% за счет качественного ремонта
Алексей
частный инвестор
Соседи меня чуть не съели из-за прошлого арендатора. Задача была найти тишайших людей. Агентство нашло нотариуса. Теперь в подъезде тишина, соседи здороваются, а аренда платится день в день. Спасибо за спокойствие!
- повышение арендной ставки на 10% до
- 350 тыс.₽
- площадь
- 85 м²
- цикл сделки
- 14 дней
Помещение с устаревшим ремонтом сдали за 3 недели арендатору, который сделал ремонт сам
Выявленная проблема
Собственнику нужно было сдать помещение с устаревшим ремонтом, не вкладываясь в новый ремонт.
Решение
Мы искали арендаторов, готовых сделать ремонт под себя, и предложили им три месяца арендных каникул в счёт расходов на ремонт.
Результат
Помещение сдано через три недели после начала работы. Собственник не вкладывался в ремонт, арендная плата пошла через три месяца.
Собственник уехал за границу: помещение 128 м² сдали салону красоты на 4 года
Выявленная проблема
Частный инвестор владеет помещением 128 м² на первом этаже жилого дома в Москве. После переезда за границу заниматься помещением он не мог. Арендатор съехал, помещение пять месяцев пустовало, копился долг за коммунальные услуги.
Решение
Договор доверительного управления подписали дистанционно. Оценили рынок, обновили презентацию, провели показы и вышли напрямую на компанию из сферы красоты.
Подписали договор аренды на четыре года. Коммунальные платежи по помещению ведём мы; по налогам ведём технический учёт и даём справку о налоговой базе, а налоги платит и декларирует собственник.
Результат
Помещение сдано, собственник каждый месяц получает доход на зарубежный счёт. Платежи и отчёты идут без его участия.
Помещения свободного назначения в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные помещения свободного назначения из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Так арендаторы видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Помещение свободного назначения (ПСН), 90 м²Москва, ул. Потаповская Роща, д. 20, к. 1
- Потапово
- 12 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 250 м²Московская обл, Одинцовский го, Новодарьино, ТСН Лебядиное озеро
- Здравница
- 64 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 397,9 м²Москва, ул. Николая Старостина, д. 4
- Новокосино
- 28 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 110 м²Москва, ул. Римского-Корсакова, д. 8
- Отрадное
- 18 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 200 м²Москва Мячковский бульвар 20 корпус 2
- Марьино
- 17 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 100 м²Москва Мячковский бульвар 20 корпус 2
- Марьино
- 17 мин
- Помещение свободного назначения (ПСН), 85 м²
- Помещение свободного назначения (ПСН), 643 м²Москва, Габричевского ул., д. 5, корп. 2
Подберём арендатора для вашего помещения
Оставьте заявку — брокер определит подходящие форматы арендаторов, предложит ставку и составит план сдачи помещения
Что о нас говорят собственники помещений
Команда ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — эксперты по сдаче помещений свободного назначения в Москве
С 2007 года помогаем собственникам сдавать помещения свободного назначения: определяем профиль арендатора, проверяем его по документам и оформляем договор с ограничениями по виду деятельности. Юридическое сопровождение — от оферты до акта приёма-передачи.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
1500+
- Сданных объектов
98%
- Успешных сделок
Комиссия за сдачу помещения по сроку аренды
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 1 года | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца |
| от 1 до 3 лет | 100–150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 24 месяцев |
| от 3 до 7 лет | 100–200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 48 месяцев |
| от 7 лет | 100–250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 60 месяцев |
| Крупные объекты (ТЦ, БЦ, складские комплексы) | По запросуГарантия замены — по договорённости |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Тарифные планы с гарантией замены арендатора
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Стандарт | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца. Оплата сразу после нахождения арендатора |
| Долгосрочный 1 | 150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 2 года. 50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
| Долгосрочный 2 | 200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 4 года. 50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
| Долгосрочный 3 | 250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 5 лет. 50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Документы
Вознаграждение агентства и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг; образец договора — ниже.
Чек-лист ФРИДОМ: как сдать помещение свободного назначения и подобрать арендатора
Шесть списков: от проверки помещения до договора с ограничением вида деятельности. Отмечайте пункты по мере готовности.
Вопросы о сдаче помещения свободного назначения
Что такое помещение свободного назначения и чем оно отличается от торгового или офисного?
ПСН — рыночный термин, а не юридический: так называют нежилое помещение, которое проектировалось без привязки к конкретному бизнесу. Закон не даёт определения ПСН, в ЕГРН оно числится как нежилое. Торговое или офисное помещение рассчитано под конкретный формат, а ПСН можно сдать разным арендаторам, если позволяют инженерия и здание. Подробнее — в статье о ПСН.
Как выбрать профиль арендатора для ПСН?
Сопоставьте три вещи: что позволяют здание и инженерия, что нужно арендатору и как это скажется на соседях. Тихому офису подойдёт жилой дом, кафе нужны вытяжка и мощность, пункту выдачи — подъезд. В нашем кейсе для помещения в жилом доме отсеяли заявки с высоким потоком людей и выбрали нотариальную контору: договор за 14 дней, ставка выше рынка на 10%.
Нужно ли ограничивать вид деятельности арендатора в договоре?
Да, для ПСН это важно. Если условия использования в договоре не определены, арендатор пользуется имуществом по назначению (ст. 615 ГК РФ), а у ПСН оно широкое. Пропишите разрешённые и запрещённые виды деятельности, режим работы и шумовые ограничения. Использование не по договору — основание требовать расторжения через суд после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ).
Как сдать ПСН в жилом доме и не поссориться с жильцами?
Выбирайте тихий формат и закрепите ограничения в договоре. В нашем кейсе помещение на первом этаже жилого дома после интернет-магазина, на который жаловались жильцы, сдали нотариальной конторе: заявки с высоким потоком посетителей и курьеров отсеяли, в договоре прописали часы работы и ограничения по шуму, конфликт исчерпан. Отдельно проверьте вытяжку, разгрузку и вывеску.
Можно ли сдать ПСН под кафе и что проверить в помещении?
Можно, если позволяют помещение и здание. Проверьте электрическую мощность, воду и канализацию, возможность вывести вентиляцию и правила управляющей организации; в жилом доме важны запахи и шум. В отзыве нашего клиента помещение в доме сдали тихой кофейне, и запахов нет. Требования к заведению определяет вид деятельности — уточните у арендатора и юриста.
Кто оформляет разрешения и лицензии на деятельность в ПСН — собственник или арендатор?
Разрешения на вид деятельности оформляет тот, кто ею занимается, то есть арендатор. От собственника обычно требуется подтвердить право на помещение: выписка ЕГРН, договор аренды, иногда согласие на переделки. Какие документы нужны, зависит от деятельности — например, для медицины, общепита или алкоголя; уточните у арендатора и юриста до подписания.
Что делать, если ПСН не сдаётся несколько месяцев?
Проверьте три причины: ставку, профиль арендатора и состояние помещения. Ставку сверьте со сделками, а не с объявлениями; профиль расширьте, если помещение подходит нескольким форматам; ремонт можно переложить на арендатора в обмен на каникулы. В нашем кейсе помещение с устаревшим ремонтом сдали за 3 недели арендатору, который сделал ремонт сам; каникулы составили 3 месяца.
Сдавать ПСН одному арендатору или разделить на несколько?
Зависит от площади и спроса: один арендатор — меньше договоров и проще управление, несколько — шире круг желающих. При делении опишите каждую часть планом (ст. 607 ГК РФ), учтите отдельные входы, счётчики и общие зоны. Перед делением выясните, нужна ли перепланировка и как её согласовать: уточните у юриста и в управляющей организации.
Как сдать помещение свободного назначения в аренду быстрее?
Быстрее сдаётся помещение, у которого понятен формат арендатора: определите, под какие бизнесы оно подходит, и подайте его под них, а не «под любой бизнес». Заранее подготовьте документы и условия договора — вид деятельности, режим работы, кто делает ремонт — и сверьте ставку с рыночной: калькулятор ставки показывает вилку по аналогам рядом. Что такое ПСН и как выбрать профиль арендатора, разобрано в статье «Помещение свободного назначения (ПСН)». Если вы, наоборот, ищете такое помещение, а не сдаёте, смотрите страницу «Снять помещение свободного назначения в аренду».
С 2007 года помогаем собственникам сдавать помещения свободного назначения в Москве и области. Определим профиль арендатора, проверим его по документам и оформим договор с ограничениями по виду деятельности.
Статьи о ПСН и сдаче помещений
Ищете помещение в аренду, а не сдаёте?
Подбор в интересах арендатора — отдельная услуга: находим помещение под ваш бизнес, проверяем арендодателя и договор до подписания.
Вас может заинтересовать
