Введение
Мировые уроки для России: как заставить застройщиков строить не только жилье, но и будущее
Когда в 2020 году жители нового микрорайона в пригороде Лондона вышли на митинг с плакатами «Где наша школа?», местный совет показал девелоперу пункт договора Section 106 — и компания за свой счет построила учебный корпус за 8 месяцев. В это же время в Подмосковье покупатели квартир в ЖК «Зеленые холмы» три года ждали обещанный детский сад, пока проблему не решил суд. Сегодня Россия, перенимая международный опыт, пытается закрыть этот правовой разрыв: новые законы 2024 года превращают социальную инфраструктуру из факультатива в обязательный чек-лист для застройщиков. Но как это работает в мире — и почему даже в рыночных экономиках девелоперы платят за школы и дороги?
От Шэньчжэня до Лос-Анджелеса государства десятилетиями отрабатывают модели, где прибыль от продажи жилья частично возвращается в территорию через инфраструктуру. В этом материале — глобальный дайджест практик, которые меняют правила игры:
- Финансовые «кнут и пряник» — как в США штрафуют за перегруженные районы, а в Китае «зашивают» стоимость инфраструктуры в цену земли;
- Юридические ловушки — почему английские девелоперы предпочитают строить школы, а не платить налоги;
- Российские параллели — что из этого уже работает в Москве и почему регионы пока отстают.
Как показывает практика, там, где застройщики инвестируют в социалку, цены на жилье растут на 15–20% быстрее — но только если объекты вводятся вовремя. Удастся ли России, совместив жесткое регулирование и рыночные стимулы, избежать судьбы «спальников» 2000-х? Или мы повторим ошибки Бразилии, где формальное соблюдение норм привело к «бумажным» поликлиникам без врачей?
Ответы — в международном расследовании о том, кто и как платит за комфорт в новостройках.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Почему Россия взяла курс на глобальный тренд?
Пока российские девелоперы спорят, кто должен строить школы — они или государство, мир давно выработал работающие модели. От Лондона до Шанхая застройщики вкладываются в инфраструктуру, и это не благотворительность, а обязательное условие для доступа к прибыльным проектам. Разбираемся, как устроены эти системы и чему Россия может у них научиться.
Наши услуги
Великобритания: «плати или строй»
В Англии действует система Section 106 Agreements — договоры между девелоперами и местными властями, где прописаны обязательства по строительству школ, дорог или социального жилья. Если застройщик не хочет возводить объекты сам, он платит Community Infrastructure Levy (CIL) — сбор до £265 за м² жилья.
Цифры:
- 48% доступного жилья в Лондоне построено через Section 106;
- £7 млрд — общий объем сборов CIL за 2023 год.
«Это не налог, а плата за право изменить территорию. Девелопер получает прибыль от роста стоимости земли — логично, что он делится с обществом»
Поясняет урбанист Джеймс Харрис.
США: сборы за влияние
В Штатах распространены impact fees — целевые платежи застройщиков на инфраструктуру. Например, во Флориде за каждый новый дом взимают
12,000 на школы и 8,500 на дороги. В Калифорнии власти могут заблокировать проект, если он создает нагрузку на больницы или парки.
Кейс:
В Техасе девелопер компании «Hillwood» при строительстве квартала «Frisco Square» обязался:
- выделить 20% земли под парки;
- построить 2 школы;
- проложить велодорожки за свой счет.
«Без таких условий город просто не утвердил бы генплан»
Говорит мэр Фриско Джефф Ченеи.
Китай: инфраструктура через цену земли
Здесь государство — монопольный собственник земли. Девелоперы арендуют участки на аукционах, где стартовая цена уже включает будущие расходы на школы и клиники. Например, в Шэньчжэне за кв. метр земли под жилье платят до $5,000 — эти деньги идут на инфраструктуру.
Схема работы:
- Власти размечают территорию: здесь — жильё, тут — школа.
- Девелопер выигрывает аукцион, обязуясь построить всё «под ключ».
- После сдачи объекты передаются городу.
«Рынок перенасыщен, и конкуренция заставляет нас включать парки и поликлиники в каждый проект — иначе квартиры не продать»
Признает гендиректор China Vanke Лю Юн.
Полезные статьи о рынке новостроек Москвы
Европа: баланс бюджета и бизнеса
- Германия: Застройщики подписывают «городские договоры» (Städtebaulicher Vertrag), обязуясь выделить 15–20% территории под соцобъекты.
- Франция: Закон SRU требует, чтобы в каждом районе 25% жилья было социальным, а школы строились синхронно с новостройками.
- Скандинавия: Муниципалитеты сами возводят инфраструктуру, но за счет целевых налогов с девелоперов — до 30% от стоимости проекта.
Что Россия позаимствовала у мира
- Обязательства «в натуре» (как Section 106) — теперь закреплены в договорах КРТ.
- Инфраструктурные платежи — аналог impact fees в виде программы «Стимул».
- Привязка к земле — как в Китае, но через аукционы, а не аренду.
Главное отличие: На Западе девелоперы чаще платят деньгами, а в России — строят сами. «Нам ближе азиатская модель, где объекты — часть маркетинга жилья», — отмечает эксперт по недвижимости Мария Соколова.
Вывод:
Мировой опыт доказывает — без участия девелоперов в создании инфраструктуры города задыхаются от пробок и нехватки школ. Россия, вводя жёсткие нормы, не изобретает велосипед, а подключается к глобальному тренду. Вопрос в том, удастся ли избежать главной ловушки — роста цен на жилье. Пока Москва справляется (за 2024 год +8% против +15% в Лондоне), но в регионах риски выше.
Продолжение — в материале:
Как законодательство заставляет девелоперов строить не только стены, но и жизнь
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
Читайте также
Новости
-
23.03.2025234
Госдума одобрила использование биометрии для дистанционного оформления сделок с недвижимостью
Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, позволяющий с 1 июля 2026 года осущ...
-
28.02.2025387
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...
-
03.02.2025293
Рост объема контрактов на покупку недвижимости в Москве в январе 2025 года
В январе 2025 года объем контрактов на покупку недвижимости в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичн...