Плата за землю в Подмосковье вырастет в разы

Кадастровая переоценка земли увеличит уже в следующем году налоги, которые поступят в местные бюджеты. Эксперты считают, что к такому росту не готовы ни муниципалитеты, ни собственники

В конце 2011 года власти Московской области утвердили результаты кадастровой переоценки земельных участков в Подмосковье, стоимость которых была рассчитана по цене предложений на рынке в 2010 году. С тех пор рыночные цены на землю упали примерно на 20%, что привело к парадоксу: кадастровая оценка участков в ряде случаев стала выше рыночной. Кадастровая оценка была повышена в 4–10 раз по сравнению с 2005 годом. На столько же вырастет и земельный налог.
В среднем первичные участки земли в Подмосковье в августе 2011 года предлагались по цене 215,6 тысячи рублей, а земля в деревнях и дачных товариществах — по 213 тысяч, согласно данным аналитического портала Zemer.ru.

Напомним, в соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным: взимается или земельный налог, или арендная плата. Основанием для взимания налога является наличие у владельца правоустанавливающих документов на участок. В соответствии с п. 4 ст. 397 Налогового кодекса, налогоплательщики, являющиеся физическими лицами, уплачивают земельный налог на основании налогового уведомления.

Отметим, что земельный налог начисляется исходя из кадастровой стоимости участка. Ставка налога на участки с жилыми строениями — от 0,1 до 0,3%. Максимальный земельный налог в 1,5% взимается с промышленных земель в населенных пунктах.

Переоценка, согласно закону, проводится не чаще одного раза в три года и не реже, чем в пять лет.

Согласно публичной кадастровой карте, вся земля Подмосковья стоила на начало лета этого года почти 4,69 трлн рублей.

«Завышение или занижение рыночной стоимости земли при кадастровой оценке — достаточно частое явление. Оценщики прибегают к применению различного рода коэффициентов для определения стоимости того или иного участка, скажем, берут известную стоимость земель сельхозназначения, применяют некий коэффициент, чтобы получить стоимость земель ИЖС [индивидуальное жилищное строительство], которые будут стоить дороже», — объяснил механизм расчетов Александр Вусов, руководитель департамента оценки стоимости бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл».

Кадастровая переоценка земель в 2010 году привела к тому, что жители Подмосковья вместо налога в 200–300 рублей получат извещения в 2013 году на несколько тысяч рублей. Эта сумма может оказаться неподъемной для пенсионеров и малоимущих жителей Московской области. «Есть определенные категории населения, которые живут, если так можно сказать, вне времени и пространства, и для них эти суммы будут неподъемные. Скажем, пожилые люди с пенсией в 8–9 тысяч, которые на участке 20 соток уже много лет выращивают картошку, живут в своем доме и никому не платят никакой квартплаты. И вдруг они должны кому-то 3 тысячи рублей. Раньше они платили 200 рублей», — пояснил Александр Пыпин.

Это, не исключено, вызовет определенное возмущение достаточно широких слоев населения, причем тех людей, которые до сих пор молчали и не участвовали ни в каких протестных акциях.

Пересмотреть кадастровую стоимость практически невозможно. Росреестр, согласно закону, может понизить завышенную оценку, если она превышает рыночную цену, однако чаще всего для этого потребуется решение суда. Обращение в суд обходится в несколько десятков тысяч рублей, так что судебные разбирательства реально могут быть по карману только очень крупным землевладельцам. Им тоже придется платить в несколько раз больше, и это будут уже миллионы рублей. В 25–30 раз возрастет налог для тех землевладельцев, которые в прошлом году перевели земли из сельхозназначения в земли для ИЖС, пояснил он. Заплатить эти налоги придется в любом случае, поскольку землю, что называется, не спрячешь.

Казалось бы, хорошо, что в итоге местные бюджеты получат налоговых поступлений в 2013 году в разы больше. Например, если сейчас поселение собирает земельный налог в сумме 20 млн рублей, то по итогам 2013 года в распоряжении главы поселения окажется уже 100 млн. Однако власти могут оказаться не готовы эффективно потратить эти деньги. По закону, они могут вкладывать их в строительство дорог, в газификацию поселений и иную коммунальную и социальную инфраструктуру. Если все эти средства расходовать целевым образом, то такой поселок можно было бы «отполировать» почти до европейского уровня буквально за 3–4 года, считает Александр Пыпин. Вопрос, как всегда, в том, кто и как будет контролировать эти расходы.

Региональный опыт

В Челябинской области кадастровая цена ряда земельных участков возросла после переоценки в 100 раз. При этом цена участков, отделенных друг от друга забором, может отличаться в 16 тысяч раз, сообщает агентство «Новый регион». К примеру, часть земель сада «Мичуринец», находящаяся в Центральном районе Челябинска, имеет кадастровую стоимость 339 рублей за кв. метр, а другая часть, расположенная в Сосновском районе, — 965 рублей (96,5 тысяч за сотку), хотя это единая территория. А в расположенном рядом коттеджном поселке «Вавиловец» кадастровая стоимость квадратного метра составляет всего 6 копеек, или 6 рублей за сотку.

Кадастровая «неучтенка»

Картину радикального роста бюджетов поселений в Московской области, нарисованную аналитиками, несколько портит статистика, которая гласит, что более 900 тысяч участков не зарегистрированы в Росреестре. Это значит, что налог с них не взимается. Всего в кадастре Московской области содержится информация о 1,880 млн участков.

Кадастровая стоимость для части участков подменена намного более низкой нормативной стоимостью.

По отдельным муниципальным образованиям из-под налогообложения выпадает до 30% земельных участков, заявил губернатор области Сергей Шойгу и потребовал от подчиненных ускорить процесс оценки и переписи «неучтенных земель», который, по утвержденному сегодня плану, займет не меньше двух лет. Он также предложил для ускорения работ выдавать геодезистам велосипеды, мотоциклы, снегоходы и GPS-навигаторы, и привлекать к этой работе студентов.

Но в первую очередь надо радикально пересмотреть сложившиеся схемы и методы переоценки земель, и децентрализовать этот процесс, — считают эксперты.

«В Подмосковье переоценку кадастровой стоимости проводит государственная компания ФЦП «Земля». Площадь области — слишком велика для одной компании. К тому же в Московской области множество районов, каждый из которых нуждается в индивидуальном подходе, что увеличивает объем работы при оценке», — поясняет Александр Вусов. По его мнению, ускорить процесс оценки можно в том случае, если количество оценочных компаний будет увеличено в том числе за счет частных фирм.

Напомним, перед областью стоит задача увеличить свой бюджет, в связи с чем был сделан ряд предложений по изменению налоговой системы. Планируется, что налоги с неиспользуемых сельхозземель поднимут в 10 раз.

Эксперты считают, что при таких радикальных повышениях налогов надо обязательно предусмотреть льготы для малоимущих. «В Московской области нужно понизить налоговые коэффициенты на земельные участки определенных категорий и типов: предназначенных для ведения личного хозяйства, индивидуального строительства, садоводства, огородничества. Законодательство позволяет местным властям предусмотреть и налоговые вычеты для определенных категорий населения, например, пенсионеров», — предлагает Александр Пыпин.