Сдать офис в аренду в Москва-Сити
Сдаём офисы в башнях Москва-Сити: заранее уточняем правила управляющей компании, паркинг и пропускной режим, считаем ставку по сделкам в башне, проверяем арендатора и ведём договор до передачи офиса.
- офис в Москва-Сити в нашем кейсе
- 114 м²
- срок договора аренды в этом кейсе
- 6 лет
- сданных объектов
- 1500+
- Башня, этаж, вид и отделка — аргументы ставки
- Правила управляющей компании уточняем до показов
- Паркинг и пропуска — в описании офиса
- Проверка арендатора и договор под ваш офис
- Оплата услуг — после заключения сделки
Что мешает сдать офис в Москва-Сити
В Сити арендатор сравнивает офисы в соседних башнях и выбирает тот, где ответы на его вопросы есть до показа.
Ставка по объявлениям
Цена взята из объявлений, а не из сделок в башне и рядом
Правила УК неизвестны
Про пропуска, ввоз мебели и работы на этаже арендатор узнаёт на сделке
Паркинг не описан
Нет ответа, есть ли машино-места и на каких условиях
Отделка без плана
Офис в бетоне или с чужой планировкой — без схемы рассадки
Вид и этаж не показаны
Фото не передают вид из окон, свет и высоту
Непонятно, что в ставке
НДС, эксплуатация, коммунальные платежи — без расшифровки
Ориентир по ставке аренды офиса
Расчёт по Москве и МО. Ставка в Сити зависит от башни, этажа и вида — точную назовёт брокер.
Фильтры поиска
Подробная оценка ставки с аналогами: оценить ставку аренды онлайн — вилка за месяц и за м² по объявлениям рядом с вашим адресом. Расчёт по Москве и Московской области.
Что выбирает арендатор офиса в Москва-Сити
Офисы в Сити чаще ищут сами арендаторы: они выбирают башню, этаж, вид из окон, отделку и паркинг. Эти же параметры — ваши аргументы ставки: чем точнее вы их опишете, тем проще обосновать цену на переговорах.
Класс офиса (A, B, C) — рыночная классификация консультантов, законом она не закреплена; подробнее — в статье «Классы офисов A, B и C». Отдельно подготовьте расшифровку ставки: что входит в эксплуатационный платёж, а что арендатор оплачивает сам — об этом в разборе эксплуатационных расходов.
| Параметр | Что спросит арендатор | Что подготовить |
|---|---|---|
| Башня и управляющая компания | Какие правила доступа, ввоза мебели и работ на этаже | Регламент управляющей компании, контакты |
| Этаж и вид | Что видно из окон, сколько света | Фото из окон днём, поэтажный план |
| Отделка | Готов ли офис к въезду или нужен ремонт | Схема рассадки, перечень отделки и инженерии |
| Мебель и техника | Что остаётся в офисе | Перечень имущества с состоянием — в акт |
| Паркинг | Есть ли машино-места и на каких условиях | Документы на машино-место или условия оператора паркинга |
| Ставка | Включён ли НДС, эксплуатация, коммунальные платежи | Расшифровка ставки в предложении |
| Права на офис | Кто собственник, назначение помещения, обременения | Выписка ЕГРН |
Башни Москва-Сити
Страницы башен в нашем каталоге. Офис в другой башне Сити тоже разберём — напишите брокеру.
Как мы сдаём офис в Москва-Сити: 5 шагов
- 1Осмотр и правила башни
Приезжаем в офис, проверяем документы. Запрашиваем у управляющей компании регламент: пропуска, ввоз мебели, работы на этаже, вывеска, паркинг.
- 2Ставка и формат сдачи
Сравниваем ставку со сделками в башне и соседних зданиях. Считаем сценарии: с мебелью или без, с отделкой или под ремонт арендатора.
- 3Упаковка и показы
Готовим фото с видом из окон, схему рассадки, презентацию. Предлагаем офис компаниям из нашей базы и на профильных площадках, проводим показы по правилам пропускного режима.
- 4Переговоры и проверка арендатора
Проверяем компанию по документам и полномочия подписанта. Обсуждаем ставку и НДС, срок, индексацию, каникулы на ремонт, юридический адрес.
- 5Договор и передача офиса
Юрист готовит договор и акт приёма-передачи с перечнем имущества. Договор на год и больше подаём на госрегистрацию. Оплата наших услуг — только после заключения сделки.
Финансовая безопасность –
наш приоритет
Офис сдаём компании или предпринимателю только после проверки по документам. Условия фиксируем в договоре до передачи офиса.
Проверка контрагента
Жесткий договор
Оплата по факту
Проверим ваш офис в Сити перед показами
Что закрепляем в договоре аренды офиса в Сити
Ставка и НДС
Прямо пишем, включён ли НДС и что входит в ставку: эксплуатационный платёж, коммунальные платежи, машино-места
Индексация
Порядок и сроки пересмотра ставки. Если договор не устанавливает иное, менять её можно по соглашению сторон не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ)
Правила башни
Регламент управляющей компании прикладываем к договору: пропуска, часы доступа, ввоз мебели, работы на этаже
Ремонт и улучшения
Текущий ремонт — на арендаторе, капитальный — на арендодателе, если договор не говорит иное (ст. 616 ГК РФ). Судьбу улучшений решаем заранее (ст. 623 ГК РФ)
Мебель и имущество
Перечень с состоянием предметов — в акте приёма-передачи; то же сверяем при возврате
Субаренда
Только с вашего согласия (п. 2 ст. 615 ГК РФ); условия и круг субарендаторов — в договоре
Госрегистрация
Договор на срок от года подлежит госрегистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)
Возврат офиса
В том состоянии, в котором получен, с учётом нормального износа или как указано в договоре (ст. 622 ГК РФ)
Проверим условия договора по вашему офису
Кому сдаём офисы в Москва-Сити
Профиль арендатора определяем по площади, отделке и этажу офиса: от него зависят ставка, срок и условия ремонта.
- Юристы и консалтинг
В нашем кейсе в Сити — договор на 6 лет
- Представительства компаний
Статусный адрес и переговорные
- IT-команды
Блок или этаж под открытую планировку
- Финансовые компании
Кабинеты и зона для встреч с клиентами
- Небольшие команды
Готовый офис с мебелью и быстрый въезд
Кейсы
Офис в Москва-Сити и другие офисные проекты: что было на старте и какого результата достигли
Помещение 114 м² в Москва-Сити сдали юридической компании на 6 лет
Выявленная проблема
Помещение 114 м² в Москва-Сити, премиум-сегмент. Собственник передал его нам в доверительное управление.
Решение
Перепозиционировали помещение под юридическую практику, подобрали арендатора с подходящим профилем и оформили договор с жёсткими условиями сохранности помещения.
Результат
Помещение сдано на шесть лет по ставке выше средней по башне. Управление остаётся на нас.
Сдача этажа в БЦ целиком без вложений в перепланировку
Выявленная проблема
Собственник хотел сдать этаж одному арендатору для упрощения администрирования, но рынок требовал мелких блоков. Другие брокеры настаивали на дроблении, что повлекло бы огромные затраты на ремонт и перегородки
Решение
- Поддержали стратегию «один этаж — один арендатор» и отказались от дробления
- Упаковали объект специально для крупных корпоративных клиентов (инвест-презентация, 3D-тур)
- Предложили офис IT-компаниям из нашей закрытой базы, планирующим расширение штата
Результат
- Предложили офис IT-компаниям из нашей закрытой базы, планирующим расширение штата
- Собственник сэкономил бюджет на возведении перегородок
- Собственник сэкономил бюджет на возведении перегородок
Виктор Сергеевич
собственник этажа в БЦ
Боялся, что придется пилить этаж на кабинеты, а мне было важно сдать объект целиком, чтобы упростить управление. Специалисты ФРИДОМ поддержали эту стратегию и взяли паузу на поиск. Всего за 3 недели нашли крупную IT-компанию. Сделка прошла идеально, без лишних вложений в перепланировку!
- повышение арендной ставки на 13% до
- 1 400 000 ₽
- площадь
- 350 м²
- цикл сделки
- 21 день
Офис сдавался ниже рынка: пересдали новому арендатору на 30% дороже без простоя
Выявленная проблема
Собственник сдавал офис, но арендатор платил ниже рынка. Пересдать дороже собственник хотел, но боялся долгого простоя.
Решение
Мы договорились с прежним арендатором о выезде без возврата ему денег за ремонт и нашли нового арендатора на 30% дороже.
Результат
Офис не простаивал, арендная плата выросла на 30% к прежнему договору.
Офисы в аренду сейчас: подборка ФРИДОМ
Свободные офисы из нашей базы — с площадью, адресом и ставкой. Так арендаторы видят объекты вашего типа: ваш мы упакуем так же.
- Офис, 52 м²пр-д Завода Серп и Молот, 6к1Договориться о показе
- Офис, 8,6 м²Центральный, р-н Басманный, ул. Нижняя Красносельская, д. 35, к. 9
- Бауманская
- 9 мин
- Офис, 21 м²ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1Договориться о показе
- Офис, 39,8 м²ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1Договориться о показе
- Офис, 68 м²пр-д Завода Серп и Молот, 6к1Договориться о показе
- Офис, 77 м²пр-д Завода Серп и Молот, 6к1Договориться о показе
- Офис, 31,3 м²ул. Б. Академическая, д. 5, стр. 1Договориться о показе
- Офис, 108 м²пр-д Завода Серп и Молот, 6к1Договориться о показе
Подготовим офис в Москва-Сити к сдаче
Оставьте заявку — брокер уточнит правила башни, предложит формат сдачи и составит план выхода на арендаторов
Что о нас говорят собственники офисов
Сергей В.
коммерческий директор компании
Мы полгода пытались сдать офис сами: много показов, ноль предметных предложений. ФРИДОМ быстро показали, где мы “пережали” ставку, как нас видит рынок и кто наш реальный арендатор. Через шесть недель мы уже подписывали договор на 7 лет с крупной компанией. Особенно ценю, что в договоре учли эксплуатацию, индексацию и все нюансы, о которых мы сами бы не вспомнили.
ООО «Бизнес-Трейд», владелец офисных помещений
У нас в собственности два офисных этажа в БЦ на юго-западе Москвы. Раньше сами размещали объявления, но часто теряли время на неподходящих арендаторов. С ООО "Фридом Риэлти" всё чётко: провели аудит помещений, определили целевую аудиторию и уже через три недели привели двух стабильных арендаторов с НДС. Сделка прошла под ключ, с проверкой компаний и оформлением договора. Вернёмся к ним снова при следующем освобождении площадей.
Команда ФРИДОМ
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Елисеев Евгений Александрович
Основатель ФРИДОМ
ФРИДОМ — сдача офисов в Москва-Сити
С 2007 года помогаем собственникам сдавать офисы в Москве, в том числе в башнях Москва-Сити: готовим офис к показам, подбираем арендаторов, проверяем их по документам и оформляем договор. Юридическое сопровождение — от оферты до акта приёма-передачи.
19+ лет
- На рынке недвижимости
25+
- Сотрудников
1500+
- Сданных объектов
98%
- Успешных сделок
Комиссия за сдачу офиса по сроку аренды
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 1 года | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца |
| от 1 до 3 лет | 100–150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 24 месяцев |
| от 3 до 7 лет | 100–200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 48 месяцев |
| от 7 лет | 100–250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: от 3 до 60 месяцев |
| Крупные объекты (ТЦ, БЦ, складские комплексы) | По запросуГарантия замены — по договорённости |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Тарифные планы с гарантией замены арендатора
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| Стандарт | 100% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 3 месяца. Оплата сразу после нахождения арендатора |
| Долгосрочный 1 | 150% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 2 года. 50% МАП сразу, остальное за 9 месяцев |
| Долгосрочный 2 | 200% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 4 года. 50% МАП сразу, остальное за 11 месяцев |
| Долгосрочный 3 | 250% от месячной ставкиГарантия замены арендатора: 5 лет. 50% МАП сразу, остальное за 15 месяцев |
МАП — месячная арендная плата, базовый расчётный показатель стоимости услуг. Базовая ставка за услугу — 100% МАП; выше базовой платят за длинную гарантию бесплатной замены арендатора.
Документы
Вознаграждение агентства и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг; образец договора — ниже.
Чек-лист: как сдать офис в Москва-Сити — УК башни, паркинг, отделка и ставка
Что выяснить у управляющей компании, как описать паркинг и отделку и как указать ставку, чтобы арендатор не ушёл в соседнюю башню.
Вопросы о сдаче офиса в Москва-Сити
Сколько стоит сдать офис в Москва-Сити через агентство?
Стоимость — по прайсу выше: базовое вознаграждение — 100% месячной арендной платы (МАП). Чем длиннее гарантия бесплатной замены арендатора, тем выше тариф — до 250% МАП при гарантии на пять лет; для крупных объектов условия по запросу. Вознаграждение и порядок оплаты фиксируются в договоре оказания услуг, оплата наших услуг — после заключения сделки.
Какую ставку поставить на офис в Москва-Сити?
Ставку определяют по сделкам в вашей башне и соседних зданиях, а не по объявлениям. На неё влияют башня, этаж, вид из окон, отделка, мебель и паркинг. Ориентир по Москве даст калькулятор на этой странице, точную ставку брокер назовёт после осмотра. В нашем кейсе офис 114 м² в Сити сдали по ставке выше средней по башне — это результат одного объекта, а не обещание.
Чем сдача офиса в Сити отличается от сдачи в обычном бизнес-центре?
Порядок тот же, отличаются акценты. Арендатор выбирает конкретную башню, этаж и вид, а доступ, паркинг и работы в офисе регулирует управляющая компания башни. Поэтому до показов соберите правила УК, данные о машино-местах и фото с видом из окон, а ставку сравнивайте с офисами в той же башне. Общий порядок — на странице «Сдать офис в бизнес-центре».
Указывать ставку аренды с НДС или без?
Пропишите это прямо в договоре и в предложении: «ставка включает НДС» или «НДС начисляется сверх ставки». Облагается ли аренда НДС и по какой ставке, зависит от налогового режима арендодателя — уточните у бухгалтера или налогового консультанта на дату сделки. Одна строка в договоре снимает спор о том, входит ли налог в цену.
Можно ли сдавать офис в Сити как физлицо или самозанятый?
Как физлицо — можно, а режим самозанятого (НПД) к аренде нежилых помещений не применяется: доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья, не облагаются НПД (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ). Если вы сдаёте офис как физлицо, а арендатор — организация, она как налоговый агент удерживает НДФЛ из арендной платы (ст. 226 НК РФ). Правила меняются — проверьте их на дату сделки; подробнее — в статье о налогах при сдаче коммерческой недвижимости.
Нужно ли согласовывать арендатора с управляющей компанией башни?
Смотрите договор с управляющей компанией и регламент башни: там обычно описаны пропуска, часы доступа, ввоз мебели, вывески, работы на этаже и доступ на паркинг. Запросите правила до первого показа и приложите их к договору аренды. Если арендатор планирует ремонт с перегородками или инженерией, порядок согласования уточните у управляющей компании заранее.
Сдавать офис с отделкой и мебелью или под ремонт арендатора?
Зависит от офиса и арендатора: готовый офис с мебелью подходит тем, кому нужен быстрый въезд, офис без отделки — компаниям, которые делают ремонт под себя. Во втором случае обсудите арендные каникулы на ремонт и судьбу улучшений: неотделимые улучшения, сделанные с вашего согласия, арендатор вправе потребовать возместить после окончания договора, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Как описать паркинг при сдаче офиса в Сити?
Укажите, есть ли у офиса машино-места, кому они принадлежат и на каких условиях арендатор сможет ими пользоваться: в составе ставки, за отдельную плату или через оператора паркинга. Если машино-место — ваш отдельный объект, включите его в договор аренды или оформите отдельным соглашением. Ответ на вопрос о паркинге подготовьте до показа.
Нужно ли регистрировать договор аренды офиса?
Да, если договор заключён на год и больше: он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). К нежилым помещениям это правило применяется так же — информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53. Договор на срок меньше года регистрировать не требуется. Кто подаёт документы в Росреестр, согласуйте в договоре.
Можно ли передать офис в Сити в управление?
Да: при доверительном управлении мы берём на себя поиск арендатора и дальнейшую работу с ним. В нашем кейсе офис 114 м² в Москва-Сити, переданный в управление, сдали юридической компании на шесть лет, управление осталось за нами. Условия и стоимость — на странице доверительного управления коммерческой недвижимостью.
С 2007 года помогаем собственникам сдавать офисы в Москве и области. Уточним правила башни, подготовим офис к показам, найдём арендатора и оформим договор.
Статьи об аренде офисов
Ищете помещение в аренду, а не сдаёте?
Подбор в интересах арендатора — отдельная услуга: находим помещение под ваш бизнес, проверяем арендодателя и договор до подписания.
Вас может заинтересовать
