Продажа офисов в башнях Москва-Сити
Продаём офисы, этажи и блоки в башнях Москва-Сити: определяем цену по сделкам в вашей башне, собираем справки управляющей компании и документы на машино-места, готовим офис под покупателя — компанию для себя или инвестора — и ведём сделку до регистрации права
- прирост цены в нашем кейсе офиса с арендатором
- +12%
- от старта до регистрации в кейсе офиса в залоге
- 64 дн.
- сделок всего
- 2400+
- Цена по сделкам в вашей башне, а не по объявлениям
- Справки управляющей компании и регламент башни — до показов
- Машино-места, отделка и мебель — отдельно в цене и в договоре
- Офис с арендатором продаём как готовый арендный бизнес
- Юрист: договор купли-продажи, аккредитив, регистрация права
По чему покупатель выбирает офис в Москва-Сити
В Сити покупатель сравнивает офисы в соседних башнях и на разных этажах одной башни. Ответы на эти вопросы должны быть готовы до первого показа.
Башня и управляющая компания
Какая УК обслуживает башню, что входит в эксплуатационный платёж, каков регламент доступа и работ на этаже
Этаж и вид
Высота этажа, куда выходят окна, сколько света; вид — один из параметров цены за м² в Сити
Отделка и мебель
Офис готов к въезду или в бетоне, какая мебель и техника остаются и входят ли они в цену
Паркинг и машино-места
Есть ли машино-места, оформлены ли они отдельными объектами и продаются ли вместе с офисом
Эксплуатационные расходы
Сколько стоит содержание офиса в месяц, нет ли долгов перед УК и за коммунальные услуги
Арендатор и договор
Сдан ли офис, на какой срок и по какой ставке; инвестор оценивает офис по арендному потоку
Оцените стоимость офиса в Москва-Сити
Расчёт по Москве и МО. Цена офиса в Сити зависит от башни, этажа и вида — коридор цены по вашей башне назовёт брокер после осмотра и сравнения с сопоставимыми сделками.
Фильтры поиска
Из чего складывается цена офиса в Москва-Сити
В Сити нет единой цены за квадратный метр: она разная в разных башнях и на разных этажах одной башни. На неё влияют управляющая компания и размер эксплуатационного платежа, высота этажа и вид из окон, состояние отделки, наличие машино-мест и то, сдан ли офис арендатору. Поэтому цену мы определяем по сделкам и предложениям в вашей башне и в соседних, а не по средним цифрам по Москве. Ориентир по рынку даёт калькулятор выше, коридор по башне назовёт брокер после осмотра.
Покупателей у офиса в Сити два типа. Компания, которая покупает офис для себя, смотрит на планировку, готовность к въезду и паркинг. Инвестор смотрит на арендатора, срок договора и ставку — такой офис мы продаём как готовый арендный бизнес и показываем его инвесторам, которые ищут объекты в нашем каталоге ГАБ. От типа покупателя зависит, как мы упаковываем офис и какие документы собираем первыми.
Класс офиса (A, B, C) — рыночная классификация, законом она не закреплена; как её читают покупатели — в статье о классах офисов A, B и C. Общий порядок продажи, оценки и налогов — в разборе «Как продать коммерческую недвижимость».
| Параметр | Что спросит покупатель | Что подготовить |
|---|---|---|
| Башня и управляющая компания | Кто управляет башней, что входит в эксплуатационный платёж, есть ли долги | Договор с УК, акт сверки по платежам, регламент башни |
| Этаж и вид | Куда выходят окна, сколько света, сколько стоит м² на этом этаже | Фото из окон днём, поэтажный план, сравнение сделок по башне |
| Отделка и мебель | Можно ли заехать сразу, что остаётся в офисе и входит ли это в цену | Перечень отделки, мебели и техники с состоянием — в договор и акт |
| Машино-места | Сколько их, оформлены ли отдельно, продаются ли вместе с офисом | Выписки ЕГРН на каждое машино-место или условия оператора паркинга |
| Арендатор | Срок договора, ставка, индексация, платёжная дисциплина, депозит | Договор аренды, платежи за период, акт сверки; подробнее — продажа готового арендного бизнеса |
| Права на помещение | Кто собственник, назначение, обременения, доля в общем имуществе башни | Свежая выписка ЕГРН, правоустанавливающие документы, техплан |
| Цена и налоги | Указана ли цена с НДС, кто продавец — физлицо или компания | Расшифровка цены: НДС, машино-места, мебель — отдельными строками |
Башни Москва-Сити
Страницы башен в нашем каталоге: предложения и сделки по каждой. Офис в другой башне Сити тоже разберём — напишите брокеру.
Как мы продаём офис в Москва-Сити
- 1Консультация
Уточняем башню, этаж, площадь, отделку, машино-места и арендатора. Рассказываем о документах, налогах продавца и порядке сделки, отвечаем на вопросы
- 2Осмотр и коридор цены
Приезжаем в офис, снимаем параметры и планировку, изучаем сделки и предложения в вашей башне и соседних. Называем коридор цены и решаем, под какого покупателя готовим офис
- 3Документы и справки УК
Юрист проверяет выписки ЕГРН на офис и машино-места, залоги и согласия. Запрашиваем у управляющей компании акт сверки и регламент башни, собираем арендный пакет, если офис сдан
- 4Упаковка и показы
Готовим фото с видом из окон, планы, презентацию и расшифровку цены. Размещаем офис на собственном сайте и площадках, предлагаем компаниям и инвесторам из нашей базы, проводим показы по правилам пропускного режима
- 5Договор и расчёты
Ведём переговоры, юрист готовит договор купли-продажи с перечнем имущества и машино-мест, расчёты — через аккредитив; закрытие платежей перед УК фиксируем в договоре
- 6Регистрация и передача
Сопровождаем регистрацию перехода права и передачу офиса по акту. Вознаграждение — по прайсу, порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг
Безопасность сделки
для продавца
Агентский договор закрепляет обязанности агентства и вознаграждение, документы на офис и машино-места проверяет юрист до выхода на покупателей, расчёты проходят через аккредитив
Агентский договор
Проверка документов
Расчёты через аккредитив
Узнайте, кто может купить ваш офис в Сити
Что подготовить к продаже офиса в башне Москва-Сити
Выписка ЕГРН на помещение
Свежая выписка на дату продажи: назначение «нежилое», площадь, собственники, обременения; правоустанавливающие документы, технический и поэтажный план с экспликацией
Справки управляющей компании
Договор с УК башни, акт сверки по эксплуатационным и коммунальным платежам, регламент доступа, ввоза мебели и работ на этаже — покупатель запросит их до сделки
Машино-места
Машино-место — самостоятельный объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) с отдельной записью в ЕГРН; решите, продаёте ли их вместе с офисом, и укажите каждое в договоре отдельной строкой
Общее имущество башни
Собственникам помещений и машино-мест принадлежат доли в праве на общее имущество здания (ст. 287.5 ГК РФ); доля следует судьбе помещения и переходит к покупателю вместе с ним
Отделка и мебель в цене
Что остаётся в офисе — перечень мебели, техники и инженерии с состоянием, отдельной строкой в цене и в акте приёма-передачи (ст. 556 ГК РФ)
Договор аренды
Если офис сдан: договор сохраняется при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ); покупателю-инвестору нужны договор, срок, ставка, индексация и история платежей
Расчёты через аккредитив
Покупатель вносит деньги на аккредитив, банк раскрывает его продавцу после регистрации перехода права (ст. 867–869 ГК РФ); порядок и сроки раскрытия — в договоре
Налоги продавца
Физлицо — НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ); организация или ИП на общей системе — НДС 22% с 01.01.2026 (п. 3 ст. 164 НК РФ). Расчёт — до назначения цены
Проверим документы на ваш офис и машино-места
Кому подходит услуга
Формат продажи зависит от того, что именно вы продаёте и сдан ли офис.
- Офис пустует
Готовим под компанию-пользователя
- Офис сдан
Продаём инвестору как арендный бизнес
- Этаж или блок
Целиком или по частям — считаем оба сценария
- Офис с машино-местами
Вместе с офисом или отдельными объектами
- Офис в залоге
Согласуем схему с банком
Кейсы
Как мы продавали офисы в бизнес-центрах Москвы: что было на старте, что сделали и к чему пришли
Офис в БЦ с арендатором: продали как ГАБ дороже коридора
Выявленная проблема
Клиент — частный инвестор. Объект: офисный блок в БЦ класса B+ в пределах ТТК, ~210 м², действующий арендатор с договором на 11 месяцев и индексацией. Задача — продать без потери аренды и не уйти в торг из-за “обычного объявления”, при этом покупатель хотел понятные цифры доходности и подтверждения платежей.
Решение
- Провели финансовый аудит: арендный поток, индексация, операционные расходы, сверка фактических поступлений с договором
- Подготовили инвест-пакет: P&L по объекту, модель доходности, реестр платежей, презентация с планировкой и сценариями “как повысить NOI”
- Навели порядок в юридическом контуре: проверка правоустанавливающих, снятие/закрытие “хвостов” по документам БЦ и разграничению общих зон
- Запустили комбинированный маркетинг: база инвесторов + точечный off-market + показы
- Согласовали структуру сделки с защитой продавца: задаток, график, аккредитив, условия перехода прав и передачи арендатора
Результат
- Продали объект как готовый арендный бизнес, сохранив арендатора и платежную дисциплину
- Убрали торг “на эмоциях” за счёт цифр и прозрачности модели доходности
- Закрыли сделку безопасно: деньги через аккредитив, чёткие акты передачи
- Клиент зафиксировал прибыль без провала по срокам и без лишних рисков
Андрей К.
частный инвестор, Москва
Пришёл с задачей продать офис с арендатором так, чтобы покупатель не развалил цену торгом и не возникли риски с договором аренды. Больше всего переживал, что будут просить скидку “потому что рынок”. Команда собрала финансовый пакет, всё разложили по полкам и вывели на переговоры только квалифицированных покупателей. В итоге продали быстро, безопасно и дороже моего ожидания — без нервов и бесконечных показов.
- Прирост цены
- +12%
- Срок от старта до сделки
- 58 дней
- Первый офер через
- 7 дней
Офис в залоге: закрыли обременение и продали без срыва сроков
Выявленная проблема
Клиент — частный собственник. Объект: офисный блок в БЦ класса A-, ЦАО, объект в залоге у банка (кредит под бизнес). Задача — продать офис и закрыть кредит из средств сделки, при этом не сорвать сроки и не попасть на риски “покупатель передумал из-за залога”.
Решение
- Провели правовой аудит залога: условия досрочного погашения, порядок снятия обременения, перечень документов банка
- Согласовали с банком пошаговую схему: кто, когда и какими платежами закрывает кредит, какие подтверждения получает покупатель
- Подготовили продажный пакет с акцентом на безопасность: регламент сделки, тайминг, шаблоны уведомлений/согласий, проект ДКП с защитой продавца
- Вели переговоры с покупателем “на цифрах”: объяснили механику снятия обременения и риски закрыли документами и процедурой расчётов
- Организовали расчёты через эскроу/аккредитив (в зависимости от банка покупателя) с условием выдачи средств после регистрации и снятия залога
Результат
- Обременение снято в рамках сделки без “подвисших” платежей и конфликтов сторон
- Покупатель получил юридически понятную схему и не требовал дополнительного дисконта “за риск”
- Клиент закрыл кредит и вышел из обязательств в один цикл сделки
- Сделку завершили без затягивания сроков и без кассовых разрывов у продавца
Дмитрий С.
собственник офиса, ЦАО
У меня офис был в залоге, и я понимал, что большинство покупателей либо уйдут, либо начнут давить на цену. Боялся, что банк затянет процессы и сделка сорвётся на согласованиях. Мне расписали понятную механику: как закрываем кредит, как снимается обременение, какие документы получает покупатель и когда. По итогу покупатель не “сломал” цену, расчёты прошли безопасно, кредит закрыт, право зарегистрировано — всё в одном цикле. Это ровно тот случай, когда без профессионального сопровождения я бы потерял и время, и деньги.
- Срок от старта до регистрации
- 64 дня
- Экономия на дисконте
- 3 млн. ₽
- Стоимость сделки
- 57,8 мил. ₽
Офис 280 м² в бизнес-центре простаивал 5 месяцев: после косметического ремонта продан за 6 недель
Выявленная проблема
Офис 280 м² в бизнес-центре пять месяцев не продавался. Покупателей отпугивал старый ремонт.
Решение
Сделали косметический ремонт и обновили освещение, сняли фотографии и 3D-тур, запустили рекламу на инвесторов и компании.
Результат
Офис продан через шесть недель на 19% дороже рыночной стоимости.
Продадим ваш офис в Москва-Сити
Оставьте заявку — брокер назовёт коридор цены по вашей башне, разберёт документы и предложит план продажи
Что о нас говорят собственники офисов
Эксперты по продаже коммерческой недвижимости
Ковалёв Даниил Андреевич
Начальник отдела коммерческой недвижимости
Мирзаханов Саид Тажутдинович
Специалист
Волынский Виктор Геннадьевич
Генеральный директор
Боева Ольга Юрьевна
Специалист
ФРИДОМ — продажа офисов в Москва-Сити
С 2007 года продаём коммерческую недвижимость в Москве: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем сделки и расчёты
19+ лет
- На рынке недвижимости
2400+
- Сделок всего
25+
- Сотрудников
98%
- Успешных сделок
Продажа офиса в Москва-Сити
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
Продажа офиса в Москва-Сити с обременением
| Вариант | Стоимость |
|---|---|
| до 6 млн ₽ | 350 000 ₽ |
| от 6 до 10 млн ₽ | 400 000 ₽ |
| от 10 до 30 млн ₽ | 4% от стоимости объекта |
| от 30 до 50 млн ₽ | 4,5% от стоимости объекта |
| свыше 50 млн ₽ | 5% от стоимости объекта |
Сложная сделка, уровень 1 — согласование с третьей стороной (обременение ипотекой или залогом, долги по ЖКУ и налогам, маткапитал, выделение долей по соглашению, срок владения менее 5 лет) — плюс 50 000 ₽ к минимуму и плюс 1 процентный пункт к ставке
Комиссия считается от цены объекта. Фиксированная сумма — минимум: она действует, пока процент её не догонит. Ставка растёт вместе со стоимостью объекта.
С 2007 года ФРИДОМ продаёт коммерческую недвижимость в Москве, в том числе офисы в башнях Москва-Сити: проверяем документы, готовим объект для покупателей, сопровождаем расчёты и регистрацию права
Чек-лист продавца: как подготовить офис в Москва-Сити к продаже
Шесть списков под специфику башни: управляющая компания, машино-места, отделка и мебель, арендатор, ЕГРН на помещение в МФК и расчёты через аккредитив.
Вопросы о продаже офиса в Москва-Сити
Как продать офис в Москва-Сити?
Порядок такой: проверяют документы на офис и машино-места, запрашивают у управляющей компании акт сверки и регламент башни, определяют цену по сделкам в башне, готовят фото с видом, планы и расшифровку цены, ищут покупателя, проводят показы и переговоры, заключают договор купли-продажи с расчётами через аккредитив и регистрируют переход права. Компания-пользователь и инвестор спрашивают о разном, поэтому офис упаковываем под конкретного покупателя.
От чего зависит цена офиса в башне Москва-Сити?
От башни и её управляющей компании, этажа и вида из окон, состояния отделки, наличия машино-мест, размера эксплуатационных платежей и того, сдан ли офис арендатору. Цена за м² в разных башнях и на разных этажах одной башни разная, поэтому сравниваем со сделками именно в вашей башне и соседних. Калькулятор на странице даёт ориентир по Москве, коридор цены по башне назовёт брокер после осмотра.
Чем продажа офиса в Сити отличается от продажи офиса в обычном бизнес-центре?
Порядок тот же, отличаются акценты. Покупатель выбирает конкретную башню, этаж и вид, доступ и работы в офисе регулирует управляющая компания башни, а машино-места часто оформлены отдельными объектами. Поэтому до показов собираем справки УК, выписки ЕГРН на машино-места и фото с видом из окон, а цену сравниваем внутри башни. Общий порядок — на странице «Продажа офиса в бизнес-центре».
Что нужно от управляющей компании башни для продажи офиса?
Акт сверки по эксплуатационным и коммунальным платежам, договор с УК и регламент башни: пропуска, часы доступа, ввоз мебели, работы на этаже, паркинг. Покупатель почти всегда просит акт сверки, а долги видны при проверке, поэтому запрашиваем документы до показов. Порядок закрытия платежей и передачи офиса согласовываем с УК и фиксируем в договоре купли-продажи.
Как продать офис в Сити вместе с машино-местами?
Машино-место — самостоятельный объект недвижимости с отдельной записью в ЕГРН (ст. 130 ГК РФ), поэтому его продают как отдельный объект: в договоре каждое машино-место указывают отдельной строкой со своей ценой, переход права регистрируют по каждому. Решите заранее, продаёте ли машино-места вместе с офисом или оставляете; если паркинг у оператора, покупателю нужны условия пользования.
Стоит ли продавать офис в Москва-Сити с арендатором?
Зависит от покупателя. Компании, покупающей офис для себя, важна готовность к въезду; инвестору — договор аренды, срок, ставка и платёжная дисциплина. Договор аренды сохраняется при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГК РФ), поэтому офис с арендатором продаём как готовый арендный бизнес. В нашем кейсе офис 210 м² в БЦ класса B+ с арендатором продали с приростом цены 12% за 58 дней — результат одного объекта, а не обещание. Подробнее — о продаже готового арендного бизнеса.
Какой налог платит продавец офиса в Москва-Сити?
Физлицо без статуса ИП платит НДФЛ 13% с дохода до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Освобождение по сроку владения не действует, если офис использовался в предпринимательской деятельности, например сдавался (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). При цене ниже 70% кадастровой стоимости доход считают от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Правила меняются — расчёт подтвердите у налогового консультанта на дату сделки; подробнее — в статье о налогах при продаже коммерческой недвижимости.
Нужно ли платить НДС при продаже офиса?
Если продавец — организация или ИП на общей системе налогообложения, продажа нежилого помещения облагается НДС; с 1 января 2026 года ставка — 22% (п. 3 ст. 164 НК РФ, закон № 425-ФЗ от 28.11.2025). Физлицо без статуса ИП НДС не платит. Укажите в предложении и договоре, включён ли НДС в цену, — покупатель считает бюджет с учётом налога. Порядок на других налоговых режимах уточните у налогового консультанта.
Как проходят расчёты при продаже офиса в Сити?
Через аккредитив: покупатель вносит деньги в банк, а банк перечисляет их продавцу после того, как получит документы о регистрации перехода права (ст. 867 ГК РФ). Аккредитив открывают безотзывным (ст. 869 ГК РФ), поэтому покупатель не может забрать деньги в одностороннем порядке. Условия раскрытия, сроки и распределение банковских расходов фиксируем в договоре купли-продажи; расчёт наличными не используем.
Сколько стоят услуги и когда платить?
Вознаграждение указано в прайсе на этой странице и считается от цены объекта; для офисов с обременением действует доплата — она указана в прайсе отдельно. Порядок оплаты фиксируется в договоре оказания услуг, поэтому условия вы знаете до подписания. Точную сумму назовём после осмотра офиса и проверки документов.
