Введение
На 30 июня 2026 года у «Магнита» было 33 652 торговые точки в 72 регионах России: магазины у дома, супермаркеты, аптеки и магазины косметики (данные компании, magnit.com). Помещения под магазины сеть арендует у собственников и принимает предложения через свой сайт для арендодателей — realty.magnit.ru. Если не хотите проходить этот путь сами, ФРИДОМ может сдать помещение сети под ключ: проверим помещение на требования сети и согласуем договор.
От Пятёрочки «Магнит» отличается разбросом форматов. На странице для арендодателей их семь групп — от аптеки площадью 37–47 кв. м до гипермаркета до 10 000 кв. м, и под каждую группу — свой диапазон площади. Поэтому под «Магнит» подходит широкий спектр объектов: помещение 120 кв. м в жилом квартале, магазин 400 кв. м в спальном районе или здание от 1 000 кв. м. Сеть рассматривает любые формы сделки, которые позволяют ей арендовать земельный участок, помещение или здание.
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Форматы Магнита: сводная таблица для быстрой оценки вашего объекта
Прежде чем подавать предложение, определите, под какой формат подходит ваше помещение. Площади в таблице «Магнит» публикует для собственников в разделе «Сдать в аренду» на realty.magnit.ru.
| Формат | Площадь помещения, кв. м | Какой это магазин |
|---|---|---|
| Магнит у дома | 250–650 | Магазин для ежедневных покупок — самый популярный формат сети |
| Моя цена | 130–320 | Магазин рядом с домом с низкими регулярными ценами и минимальным ассортиментом |
| ММ Мини | 100–240 | Компактный магазин у дома с самыми низкими регулярными ценами |
| Ультракон | 120–140 | Магазин в шаговой доступности с упором на готовую еду |
| Магнит Косметик | 180–300 | Косметика, товары для дома и семьи — у дома или работы |
| Магнит Аптека | 37–47 | Аптека: лекарства, лечебная косметика, детское питание, гигиена |
| Гипермаркет Магнит, Магнит Семейный | 1 000–10 000 | Расширенный ассортимент, много «фреш», кулинария; нужна большая парковка |
Источник: сайт «Магнита» для арендодателей realty.magnit.ru, раздел «Сдать в аренду» — площади помещений по форматам; главная страница того же сайта — расположение магазинов и парковка для больших форматов. Данные на 30.09.2026. На главной странице для гипермаркетов и «Магнит Семейный» указана нижняя граница 1 500 кв. м, в разделе «Сдать в аренду» — 1 000 кв. м. Главная страница сайта устарела (в ней данные за 9 месяцев 2023 года), поэтому надёжнее ориентироваться на 1 000 кв. м из раздела «Сдать в аренду».
Мощность, высоту потолков, разгрузку и парковку для малых форматов «Магнит» на странице для арендодателей не публикует — их проверяют при рассмотрении заявки. Поэтому таблицы «норм Магнита» в киловаттах, которые встречаются в интернете, — оценки, а не требования сети. Для продуктового магазина техника часто решает исход. В нашем кейсе «Продуктовый якорь» (арендатор — «Пятёрочка»; технические вопросы у продуктовых магазинов разных сетей схожи) помещение 450 кв. м на первом этаже новостройки простаивало 8 месяцев: собственник получал отказы, потому что было выделено 30 кВт, а магазину нужно 80 кВт. Мощность докупили через управляющую компанию, и договор с «Пятёрочкой» подписали на 10 лет.
Как понять, под какой формат подходит ваше помещение
Большинство собственников думают о «Магните» как о продуктовом магазине 300–500 кв. м. Это только одна из семи групп форматов. Перед подачей заявки оцените свой объект по трём параметрам.
Шаг 1. Площадь
первый фильтр- 37–47 кв. м: Магнит Аптека.
- 100–240 кв. м: ММ Мини; в диапазоне 120–140 кв. м — ещё и Ультракон.
- 130–320 кв. м: Моя цена; 180–300 кв. м — Магнит Косметик.
- 250–650 кв. м: Магнит у дома — самый массовый формат сети.
- От 1 000 кв. м: Гипермаркет Магнит и Магнит Семейный.
Шаг 2. Локация
второй фильтрМалые форматы «Магнит» размещает в спальных и деловых районах и в торговых центрах — в шаговой доступности от жилых домов и в местах с высоким трафиком. Гипермаркету и «Магниту Семейному» нужны пешая доступность и большая парковка для покупателей на машинах (realty.magnit.ru).
Шаг 3. Техника
технический фильтрПроверьте выделенную электрическую мощность, высоту потолков, подъезд и место для разгрузки. Сеть не публикует нормы, но спросит эти параметры при рассмотрении. Если мощности не хватает, её увеличивают через сетевую организацию или управляющую компанию — это время и деньги, закладывайте их заранее.
Как подать предложение в Магнит: практический порядок
Официальный путь — заявка на сайте realty.magnit.ru: раздел «Сдать в аренду» → «Оставить заявку». Сеть обещает рассмотреть заявку и связаться по телефону или почте, если предложение ей интересно. На неподходящее помещение ответа может не быть, поэтому собирайте заявку сразу полной. Вопросы по аренде помещений «Магнит» принимает на почту kp_nedvigimost@magnit.ru и по телефону 8 800 200-90-02.
Что включить в предложение
Обязательные поля формы: контакты, адрес или кадастровый номер объекта, тип объекта, площадь и стоимость аренды в месяц; этаж — по желанию. К заявке прикладывают технический план (doc, docx или pdf до 10 МБ) и фото (jpg, png или zip-архив до 10 МБ). В комментарии дайте то, что сеть всё равно спросит:
- Площадь общую и торговую, высоту потолков, конфигурацию зала, этаж.
- Выделенную электрическую мощность.
- Фотографии фасада, входа, зала, зоны разгрузки и парковки.
- Поэтажный план с размерами.
- Описание локации: жилая застройка рядом, остановки, конкуренты.
- Ваши условия: ставку (в форме это обязательное поле), срок договора, готовность к ремонту.
На какой формат ориентировать заявку
Укажите в комментарии формат, под который, по вашей оценке, подходит объект, — или два-три, если площадь на границе диапазонов. Менеджер сразу проверит объект по нужному формату, а не будет гадать.
Главный совет: подавайте заявку в «Магнит» под конкретный формат. Площадь должна попасть в диапазон с сайта сети, к заявке нужны технический план и фото. Мощность, потолки и разгрузку сеть не публикует, но проверит — выясните их до подачи, чтобы не узнать о проблеме на переговорах.
Даниил Ковалёв, Начальник отдела коммерческой недвижимости
Узнайте подходит ли ваше помещение под размещение магазина Магнит в Москве или МО
Подходит ли ваше помещение сети
Сети арендуют по чётким требованиям. Ответьте на вопросы — подскажем, на что смотрит арендатор.
Договор аренды с Магнитом: ключевые условия
- Кто арендатор
Договор аренды подписывает юрлицо из группы «Магнит». Проверьте его по ЕГРЮЛ и сверьте реквизиты в договоре. Приложения к договорам аренды и субаренды — антикоррупционная оговорка и формы отчётов — сеть публикует на realty.magnit.ru в разделе «Сдать в аренду».
- Арендная плата: фиксированная и переменная часть
Среди приложений к договору аренды «Магнит» публикует форму отчёта о месячном объёме торгового оборота и форму справки-расчёта переменной части арендной платы. Значит, в договорах сети, вероятно, бывает переменная часть, зависящая от оборота магазина; как она устроена, сеть не публикует. Если её предлагают, фиксируйте минимальный гарантированный платёж и срок, в который арендатор присылает отчёт об обороте. В нашем кейсе «Продуктовый якорь» с «Пятёрочкой» ставку установили как процент от товарооборота, но не меньше фиксированной суммы.
- Срок и индексация
«Магнит» пишет, что выстраивает отношения с собственниками на длительный срок; конкретных сроков и процентов индексации сеть не публикует — это предмет переговоров. В кейсе «Продуктовый якорь» с «Пятёрочкой» договор подписали на 10 лет. Договор аренды на год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ) — подробнее в статье как юридически правильно сдавать коммерческую недвижимость. Как и с Пятёрочкой, в долгом договоре согласуйте индексацию и право пересмотра ставки.
- Арендные каникулы
Продолжительность зависит от формата и состояния помещения; нормативов сеть не публикует. Фиксируйте конкретную дату начала платежей, а не «после открытия». Подробнее — в статье об арендных каникулах в коммерческой недвижимости.
- Разгрузочная зона — отдельный переговорный пункт
Продуктовому магазину товар привозят грузовым транспортом, поэтому сеть смотрит на подъезд и место разгрузки. Если помещение в жилом доме, продумайте, как разгрузка не будет мешать жильцам: иногда для этого нужна часть прилегающей территории или отдельный въезд. В кейсе «Продуктовый якорь» («Пятёрочка») техусловия по зоне разгрузки согласовывали отдельно.
- Капитальный ремонт
Если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор (ст. 616 ГК РФ). Договор может распределить работы иначе: в кейсе «Продуктовый якорь» («Пятёрочка») арендатор сделал капитальный ремонт и вентиляцию за свой счёт. Перечень работ и кто их оплачивает зафиксируйте в приложении к договору.
- Алкоголь: ограничения по расстоянию
Общего правила «100 метров от школ и больниц» для продуктовых магазинов нет. Ограничение касается продажи алкоголя: его нельзя продавать на территориях, прилегающих к детским, образовательным и медицинским организациям, объектам спорта, вокзалам и ряду других мест. Границы этих территорий определяет муниципалитет по правилам Правительства (пп. 10 п. 2 и п. 8 ст. 16 закона № 171-ФЗ; постановление Правительства РФ от 10.04.2026 № 394). Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт орган региона. Если рядом с помещением школа, поликлиника или стадион, уточните границы в муниципалитете до подачи заявки.
Магнит vs. Пятёрочка: когда выбирать Магнит
Вопрос, который часто возникает у собственников с помещением 300–600 кв. м в жилом районе: Магнит или Пятёрочка? Обе сети — прямые конкуренты в формате «у дома». Вот что можно сравнить по данным, которые сети публикуют для собственников.
| Параметр | Магнит | Пятёрочка |
|---|---|---|
| Где подать заявку | realty.magnit.ru, раздел «Сдать в аренду» | x5.ru, раздел «Недвижимость» → «Предложить недвижимость» |
| Площади | Семь групп форматов: от 37–47 кв. м (аптека) до 1 000–10 000 кв. м (гипермаркет, «Магнит Семейный»); «Магнит у дома» — 250–650 кв. м | Портал арендодателя tc5-arenda.x5.ru: торговый зал от 250 кв. м, ширина зала от 6,5 м, подсобные помещения и зал — 20/80 (общая площадь около 310 кв. м и больше — расчёт ФРИДОМ). Для франшизы по данным franch.5ka.ru: в шапке страницы — помещение от 350 кв. м, в разделе вопросов и ответов — зал от 270 и общая площадь от 450 кв. м, мощность от 50 кВт; уточняйте у сети |
| Переменная часть арендной платы | Бывает: сеть публикует формы отчёта о месячном товарообороте и справки-расчёта переменной части | Бывает: в Общих условиях договоров аренды «Пятёрочки» (версия 2.0, декабрь 2025) есть порядок справки о товарообороте и проверки через оператора фискальных данных; как устроена оборотная часть платы, сеть не публикует |
| География | 72 региона, около 5 тыс. населённых пунктов (на 30.06.2026) | Подробно — в статье о Пятёрочке |
Источник: realty.magnit.ru, раздел «Сдать в аренду» (площади, формы приложений к договору); magnit.com, «Кратко о «Магните»» (данные на 30.06.2026); x5.ru, раздел «Недвижимость» и Общие условия договоров аренды (субаренды) недвижимости торговой сети «Пятёрочка», версия 2.0, декабрь 2025; franch.5ka.ru — условия франшизы «Пятёрочки». Данные на 30.09.2026.
Магнит предпочтительнее, когда помещение меньше, чем нужно «Пятёрочке» (ей нужен торговый зал от 250 кв. м, то есть общая площадь примерно от 310 кв. м): 37–320 кв. м подходят под аптеку, ММ Мини, Ультракон, «Моя цена» или «Магнит Косметик». Второй случай — крупный объект от 1 000 кв. м под гипермаркет или «Магнит Семейный». Помещение 350–650 кв. м в жилом районе подходит обеим сетям — предложите его обеим и сравните условия. Требования X5 — в статье как сдать помещение в аренду сети Пятёрочка.
Магнит приобрёл Дикси — значит ли это, что они одно и то же?
Нет. «Дикси» входит в группу компаний «Магнит» и работает под своим брендом («Магнит» завершил покупку «Дикси» в 2021 году — пресс-релиз на magnit.com). На странице для арендодателей realty.magnit.ru форматы «Дикси» не перечислены — требования к помещению и юрлицо-арендатора уточняйте на переговорах. Если в вашем помещении уже работает «Дикси», условия обсуждайте с юрлицом, указанным в действующем договоре.
Магнит рассматривает помещения в малых городах?
Да. На 30 июня 2026 года «Магнит» работал примерно в 5 тыс. населённых пунктах 72 регионов России (magnit.com). Для небольших помещений у дома есть «Магнит у дома» (250–650 кв. м) и дискаунтеры «Моя цена» (130–320 кв. м) и «ММ Мини» (100–240 кв. м) — магазины с низкими регулярными ценами и минимально необходимым ассортиментом.
Обязательна ли отдельная зона разгрузки?
В требованиях на realty.magnit.ru зона разгрузки не названа. Но продуктовому магазину товар привозят грузовым транспортом, и сеть оценивает подъезд при рассмотрении заявки. Проверьте заранее, где встанет машина, чтобы не перекрывать вход покупателей и не мешать жильцам. В нашем кейсе с «Пятёрочкой» (помещение 450 кв. м в новостройке) техусловия по зоне разгрузки согласовывали отдельно.
Можно ли сдать Магниту часть здания?
Да. «Магнит» пишет, что рассматривает любые формы сделок, которые позволяют ему арендовать на территории России земельный участок, помещение или здание (realty.magnit.ru). Если сдаёте часть здания, договор аренды должен чётко определять границы помещения, отдельный вход, порядок пользования общими зонами и разделение коммунальных расходов.
Итог: Магнит — самый широкий охват форматов среди всех сетей раздела
Диапазон площадей у «Магнита» — от 37 кв. м под аптеку до 10 000 кв. м под гипермаркет (realty.magnit.ru), шире, чем у других сетей раздела. Поэтому «Магнит» может рассмотреть почти любой объект коммерческой недвижимости в подходящей локации.
Ключ к успешной сделке — правильно определить формат на старте, приложить к заявке технический план и фото и заранее проверить мощность, потолки и разгрузку: сеть их не публикует, но по ним проверяет объект. В договоре обратите внимание на переменную часть арендной платы, срок, каникулы с датой начала платежей и распределение ремонта. Налоги с арендной платы — в статье налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Если нужно, чтобы объект подготовили, предложили сети и согласовали договор за вас, — это услуга «Сдать помещение торговым сетям».
Источники: realty.magnit.ru — главная и раздел «Сдать в аренду» (форматы и площади, форма заявки, приложения к договору аренды и субаренды), на 30.09.2026; ПАО «Магнит», «Кратко о «Магните»», magnit.com (данные на 30.06.2026); пресс-релиз «Магнит завершил покупку «Дикси»», magnit.com (июль 2021); x5.ru, раздел «Недвижимость»; Общие условия договоров аренды (субаренды) недвижимости торговой сети «Пятёрочка», версия 2.0, декабрь 2025; franch.5ka.ru; Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ, ст. 16; постановление Правительства РФ от 10.04.2026 № 394 (Правила определения органами местного самоуправления границ прилегающих территорий, на которых не допускается розничная продажа алкогольной продукции; заменило утратившее силу постановление от 23.12.2020 № 2220); Гражданский кодекс РФ, ст. 616, 651. Кейс «Продуктовый якорь (450 м²)», арендатор — «Пятёрочка», — из практики ФРИДОМ.
Об авторе
Даниил руководит отделом Коммерческой недвижимости в АН Фридом. Помимо управлением отделом коммерции, лично ведет сделки по покупке коммерческой недвижимости и передаче в доверительное управлении, сдает крупные коммерческие объекты в аренду.
