Как сдать помещение в аренду сети ВкусВилл: требования, этапы и рекомендации для собственников

Введение

ВкусВилл ищет помещения двух типов — под магазины и под дарксторы. По данным страницы сети для арендодателей на сентябрь 2026 года, магазину нужно 100–250 кв. м общей площади на первом этаже, электрическая мощность от 40 кВт и потолок от 3 м; даркстору — 600–1 000 кв. м в один уровень и от 150 кВт. Франшизу ВкусВилл не продаёт, поэтому магазин под его вывеской арендует сама компания сети.

Ставку, срок договора, модель арендной платы и арендные каникулы сеть не публикует — их согласуют в переговорах. Ниже — требования сети по её сайту, как подать предложение и какие пункты договора собственнику проверить до подписания.

Обзор сети «ВкусВилл»

Сколько магазинов у сети

На странице «О нас» сайта ВкусВилла на сентябрь 2026 года — более 1 545 магазинов и более 264 дарксторов, сеть работает более чем в 163 городах. Магазинов у сети становится меньше. По расчёту INFOLine («Известия», пересказ «Ведомостей» от 01.04.2026), за 2025 год число торговых точек ВкусВилла сократилось на 286, или на 12,7%, а компактных магазинов площадью до 100 кв. м — на 24%, до 635. Больше 70% закрытых точек — мини-магазины; в компании объяснили закрытия оптимизацией по локации и ассортименту. INFOLine считает торговые точки по своей методике, поэтому её итог (1 973 точки) не совпадает с цифрой на сайте сети.

Для собственника отсюда два вывода. Помещения меньше 100 кв. м сеть сейчас не ищет — это нижняя граница на её странице. А условие о досрочном выходе арендатора из договора стоит обсудить до подписания (подробнее — в разделе о договоре).

Кто будет арендатором

ВкусВилл не продаёт франшизу — так сказано в пресс-релизе направления «ВкусВилл Бизнес» (31.05.2024). Через «ВкусВилл Бизнес» компания продаёт свои продукты другим магазинам, кафе, офисам и АЗС, но это чужие точки, а не магазины ВкусВилла. Магазин под вывеской ВкусВилла открывает и арендует сама сеть. Если вам предлагают арендатора «от ВкусВилла» — франчайзи или посредника, — проверьте по выписке ЕГРЮЛ, какая компания будет стороной договора.

Магазин и даркстор: в чём разница для собственника

Магазин — обычный ВкусВилл, куда заходят покупатели: ему нужны первый этаж, проходное место и вывеска. Даркстор — магазин-склад, закрытый для покупателей: там собирают онлайн-заказы. По словам самой сети, дарксторы больше по площади и расположены, как правило, не в самых заметных местах. Для даркстора важнее мощность, один уровень и парковка для машин доставки, а витрины и пешеходный поток роли почти не играют.

Требования к арендуемым помещениям

Сеть делит требования на два формата — магазин и даркстор. В таблице — всё, что указано на странице «Торговые площади для аренды» (vkusvill.ru/tradearea/).

Форма заявки на той же странице — своя для магазина и для даркстора. Обязательные поля: адрес, площадь, арендная ставка, электрическая мощность, фотографии (до 5 файлов jpeg или png) и планы (до 5 файлов jpeg, png, docx, xlsx или pptx), имя, телефон и email; каждый файл — до 50 МБ.

Если в магазине будет вино

Часть магазинов ВкусВилла продаёт вино: в январе 2025 года, по словам представителя сети, таких магазинов было 30 в Москве и Санкт-Петербурге (Retail.ru, 21.01.2025). На странице для арендодателей об алкоголе ничего нет. Но если сеть захочет продавать вино в вашем помещении, лицензию получит она, а помещение должно пройти по закону:

• в городе магазин должен быть стационарным, площадью не меньше 50 кв. м (в сельском населённом пункте — 25 кв. м) и находиться у организации в собственности или в аренде на срок от одного года (п. 10 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ). Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
• алкоголь нельзя продавать на территориях, прилегающих к образовательным организациям, организациям, которые обучают несовершеннолетних, медицинским организациям, спортивным сооружениям, вокзалам, аэропортам и другим объектам из пп. 5–7 и 10 п. 2 ст. 16 того же закона. Границы этих территорий устанавливает орган местного самоуправления (п. 8 ст. 16) по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 10.04.2026 № 394; прежнее постановление № 2220 утратило силу;
• по справке КонсультантПлюс, в Москве для розничной продажи — 100 м от детских и образовательных организаций и 25 м от медицинских организаций, спортивных объектов, вокзалов и станций метро (постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1069-ПП); действующие границы для своего адреса уточняйте в органе местного самоуправления (в Москве — внутригородского муниципального образования).

Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт исполнительный орган региона (п. 10 ст. 18 171-ФЗ). Если сеть рассчитывает на продажу вина, обсудите заранее, что будет с договором, если лицензию не выдадут.

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина «ВкусВилл»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Интересы инвесторов: цели приобретения помещений

Помещение с сетевым арендатором покупают ради понятного арендного потока, и стоимость такого объекта держится на договоре аренды. Покупатель, который будет смотреть ваш объект, проверит срок договора и его регистрацию, порядок изменения ставки, право сети выйти досрочно и что она при этом платит.

Пример из нашей практики: помещение около 128 кв. м на первом этаже в спальном районе Москвы с действующим сетевым арендатором и договором с индексацией мы продали как готовый арендный бизнес за 52,4 млн ₽. Перед продажей проверили договор аренды, платежи и индексацию, собрали пакет для инвесторов с финансовой моделью и подтверждением платежей. Срок экспозиции — 49 дней, отклонение от целевой цены — 0%.

Если арендатор — ВкусВилл, покупатель отдельно посмотрит условие о досрочном выходе: сеть в 2025 году сокращала число магазинов, и то, сколько месяцев предупреждения и какую компенсацию даёт договор, прямо влияет на цену объекта.

Подготовка предложения для сети «ВкусВилл»

Предложение подают через форму на странице vkusvill.ru/tradearea/ (на сайте — «Партнёрам» → «Предложить помещение в аренду»). Отдельной почты для арендодателей на странице нет; телефоны внизу страницы — общая горячая линия.

1. Сверьте помещение с требованиями сети

Проверьте по таблице выше площадь по выписке ЕГРН, этаж, мощность по документам (акт о технологическом присоединении или договор с управляющей компанией), высоту потолка и то, можно ли развести вход покупателей и завоз товара. Если какой-то параметр не проходит, решите до заявки, можно ли его исправить и за чей счёт.

2. Подготовьте файлы для формы

• до 5 фотографий: фасад с входом, торговый зал, место под вывеску, подъезд для разгрузки;
• до 5 планов: поэтажный план с размерами из технического паспорта или технического плана, с отметкой входа, места под вывеску и зоны разгрузки;
• выписку ЕГРН держите под рукой: собственника и обременения сеть проверит на следующем этапе.

3. Определите арендную ставку

Ставка — обязательное поле формы. Укажите ту, на которую готовы согласиться, с учётом торга, и решите заранее, согласны ли вы на процент от оборота вместо части фиксированной платы. Ориентиры — в статье о рыночной стоимости аренды нежилого помещения.

4. Решите, кто ведёт переговоры и подписывает договор

В форме указывают имя, телефон и email. Если у помещения несколько собственников или им управляет управляющая компания, заранее определите, кто подписывает договор и на каком основании (доверенность, согласие других собственников).

5. Почему заявку могут отклонить

По требованиям на странице сети помещение отсеивается уже по анкете, если:

• площадь меньше 100 кв. м или больше 250 кв. м для магазина;
• магазин предлагается в подвале или на втором этаже (цокольный этаж на странице отдельно не назван — уточняйте у сети);
• у помещения один вход, и товар придётся завозить через покупателей;
• мощность меньше 40 кВт (для даркстора — меньше 150 кВт);
• на фасаде нет места под вывеску.

Отдельно сеть проверит документы: право собственности, обременения, соответствие планировки техническому плану. Неузаконенная перепланировка задержит сделку, а помещение, которое по документам числится жилым, под магазин без перевода в нежилое не сдать (ст. 22–23 ЖК РФ).

Процесс рассмотрения и переговоры

Сроки рассмотрения заявки ВкусВилл не публикует. Дальше обычно идут такие шаги; их порядок и длительность зависят от сети и от помещения.

1. Первичное рассмотрение предложения

Сеть сверяет анкету с требованиями и оценивает место: жилые дома вокруг, пешеходный поток, соседние магазины. Если данных не хватает, попросят дополнительные фото, планы или документы.

2. Выезд на осмотр объекта

Представители сети приезжают на объект: смотрят вход и зону разгрузки, место под вывеску, электрощит и документы на мощность, водоснабжение и канализацию. Обеспечьте доступ к щитовой и к инженерным сетям.

3. Обсуждение условий аренды и переговоры

Обсуждают ставку и модель платы, дату начала платежей и каникулы на ремонт, срок договора и индексацию, кто и что доделывает в помещении. Договорённости удобно зафиксировать письмом или протоколом до того, как сеть пришлёт проект договора.

4. Заключение договора аренды и регистрация

Помещение передают по акту приёма-передачи: в нём фиксируют состояние стен, окон, инженерных систем и показания счётчиков. Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор связывает стороны, но для третьих лиц считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как оформить и зарегистрировать договор — в руководстве по юридически правильной сдаче в аренду.

5. Подготовка помещения и начало аренды

Ремонт под свой стандарт сеть обычно делает сама. Если для этого нужно менять инженерные системы, перепланировать помещение или вешать вывеску на фасад, порядок согласования с вами — а где нужно, с управляющей компанией и собственниками дома — запишите в договоре заранее.

Важные аспекты договора аренды с сетью «ВкусВилл»

Типовой договор аренды ВкусВилл не публикует. Ниже — пункты, которые собственнику нужно проверить в проекте договора сети.

1. Арендная плата: фиксированная ставка и возможный процент от оборота

Модель платы сеть не раскрывает. В нашей практике с продуктовыми сетями встречаются две схемы: фиксированная ставка или процент от товарооборота магазина, но не меньше фиксированной суммы. Во второй схеме запишите формулу однозначно: платится большая из двух сумм или их сумма, какой оборот берётся (с НДС или без), кто и когда присылает справку об обороте и как вы можете её проверить.

Коммунальные и эксплуатационные расходы обычно выделяют из ставки и возмещают по счётчикам или пропорционально площади. Как их посчитать — в статье об эксплуатационных расходах при аренде.

2. Порядок оплаты и начало арендных платежей

С какого момента начинаются платежи — с подписания акта, с начала ремонта или с открытия магазина, — решает договор (ст. 614 ГК РФ). Если сеть просит каникулы на ремонт, запишите их длительность и дату, с которой начинается полная плата, даже если магазин откроется позже. Подробнее — в статье об арендных каникулах.

3. Срок аренды и продление

Срок договора сеть не публикует — он зависит от переговоров. Проверьте три вещи: регистрацию договора на год и больше; преимущественное право арендатора на продление (п. 1 ст. 621 ГК РФ), которое договор может исключить; и что будет, если арендатор останется в помещении после окончания срока. Если вы при этом не возражаете, договор считается возобновлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), и тогда любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

4. Индексация арендной ставки

По соглашению сторон ставку можно изменить в любой момент. В одностороннем порядке арендодатель меняет её, только если договор даёт ему такое право (ст. 310 ГК РФ), и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Поэтому механизм индексации — фиксированный процент, привязку к инфляции или пересмотр до рыночного уровня через несколько лет — записывайте в договор сразу. Если в плату входит процент от оборота, часть роста цен собственник получает через него, но фиксированный минимум без индексации со временем обесценивается.

5. Обязанности по ремонту и содержанию объекта

Если договор не говорит иное, капитальный ремонт — на арендодателе, текущий ремонт и содержание — на арендаторе (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Перечислите в договоре, что относится к капитальному ремонту (кровля, фасад, стояки, электрощит), и кто отвечает за оборудование, которое поставит сеть. Решите и судьбу неотделимых улучшений: если они сделаны с вашего согласия, арендатор вправе потребовать их стоимость, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

6. Вывеска, завоз и прилегающая территория

Место под наружную рекламу и отдельный завоз — в списке требований сети, поэтому их условия лучше записать в договор. В многоквартирном доме фасад и придомовая территория — общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ): условия размещения вывески и разгрузки уточните у управляющей компании, а для вывески и рекламных конструкций на фасаде, как правило, нужно решение общего собрания собственников (ч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); без него обычно размещают только табличку с обязательной информацией о магазине. В договоре с сетью укажите, кто получает согласования, кто платит за вывеску и кто убирает территорию у входа и зоны разгрузки.

7. Условия расторжения и порядок уведомлений

Если у арендатора нет права на односторонний отказ, выйти из срочного договора во внесудебном порядке он не может (ст. 310, 450.1 ГК РФ). Между предпринимателями такое право можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Проверьте в проекте договора, за сколько месяцев сеть предупреждает об отказе, платит ли компенсацию, в каком состоянии возвращает помещение и кто демонтирует вывеску и оборудование.

8. Субаренда и аренда части помещения

Сдать помещение или его часть в субаренду арендатор может только с согласия арендодателя, если закон или договор не говорят иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если сеть занимает часть помещения: договор аренды части на год и больше регистрируют в ЕГРН. Если к заявлению приложен технический план части, её ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией договора; если техплана нет, аренду регистрируют как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В договоре часть должна быть описана так, чтобы её можно было определить, — обычно прикладывают план с отметкой (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

9. Налоги

Налоги с арендной платы, в том числе НДС на УСН, — в разборе налогов при сдаче коммерческой недвижимости.

Рекомендации для собственников помещений

1. Проверьте документы до заявки

Закажите свежую выписку ЕГРН: назначение помещения — нежилое, обременений нет или вы готовы их раскрыть. Сверьте планировку с техническим планом; если была перепланировка, узаконьте её до переговоров — сеть будет делать ремонт и согласовывать проект.

2. Доведите мощность до требований сети

Магазину ВкусВилла нужно от 40 кВт, даркстору — от 150 кВт. Недостающую мощность часто можно докупить. Кейс ФРИДОМ: помещение 450 кв. м на первом этаже новостройки простаивало 8 месяцев — собственник хотел сдать его под супермаркет, но получал отказы из-за нехватки мощности: было 30 кВт, нужно 80 кВт. Мы помогли собственнику докупить мощность через управляющую компанию, вышли на федеральную продуктовую сеть («Пятёрочка»/«Магнит») и согласовали зону разгрузки так, чтобы не мешать жильцам. Итог — договор на 10 лет, ставка — процент от товарооборота, но не меньше фиксированной суммы; повышение арендной ставки — на 10%, до 1,1 млн ₽; капитальный ремонт и вентиляцию арендатор сделал за свой счёт; цикл сделки — 2 месяца.

3. Разведите вход покупателей и завоз

В требованиях сети — «Завоз товара не пересекается со входом покупателя». Если у помещения один вход, посмотрите, можно ли сделать второй — со двора или с торца — и есть ли где разгружаться. В многоквартирном доме новый вход через наружную стену — это перепланировка с использованием общего имущества: на неё нужно согласие всех собственников помещений дома (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), поэтому начинайте с управляющей компании и протокола общего собрания.

4. Если помещение в цоколе

Подвал под магазин ВкусВилл не рассматривает, цокольный этаж на его странице отдельно не упомянут — уточните у сети до заявки. Если откажут, такое помещение можно предложить другим форматам. Кейс ФРИДОМ: цоколь 120 кв. м с узким входом, от которого отказывались ритейлеры из-за плохой видимости и отсутствия витрин. Мы предложили его сетям форматов «алкомаркет» и «магазин у дома», которым важнее место, и согласовали навигацию и яркую вывеску на фасаде. Заехала федеральная сеть, ставку получили на уровне первого этажа за счёт трафика района — с повышением на 10%, до 480 тыс. ₽; цикл сделки — полтора месяца. Требования других сетей собраны в статье о сдаче помещений сетям.

5. Считайте договор на весь срок

Сравнивайте предложения не по стартовой ставке, а по деньгам за весь срок: сколько месяцев без оплаты в начале, как растёт ставка, что вы получите, если сеть уйдёт досрочно.

Заключение

ВкусВилл ищет под магазины помещения 100–250 кв. м на первом этаже с мощностью от 40 кВт и потолком от 3 м, под дарксторы — 600–1 000 кв. м в один уровень от 150 кВт (по данным сайта сети на сентябрь 2026 года). Подвал и второй этаж под магазин сеть не рассматривает, помещения меньше 100 кв. м — тоже; в 2025 году сеть сокращала число магазинов, в основном маленьких.

Если помещение проходит по требованиям, отправьте заявку через форму на vkusvill.ru/tradearea/ с планами, фото, мощностью и ставкой. До подписания договора проверьте дату начала оплаты, механизм индексации, условия досрочного выхода сети и регистрацию договора. Если нужно, чтобы помещение проверили по требованиям, а переговоры и договор вели за вас, — услуга «Сдать помещение торговым сетям».