Как получить ипотеку: пошагово от расчёта бюджета до регистрации сделки

Введение

Шансы на ипотеку выше не у того, кто первым подал заявку, а у того, кто заранее посчитал платёж и проверил свою кредитную историю. Важно и выбрать программу, под которую семья подходит, и принести банку понятный пакет документов и проверенный объект. Решение о кредите принимает банк по своим правилам, и обещать его заранее не может никто. Но почти всё, что на это решение влияет, можно подготовить до подачи заявки.

Ниже — путь от расчёта бюджета до регистрации сделки и того, что стоит знать после неё. Статья для тех, кто берёт ипотеку впервые или давно не брал: за последние два года изменились правила семейной ипотеки, лимиты Банка России и порядок ипотечных каникул.

Шаг 1. Посчитайте бюджет и долговую нагрузку

Банк смотрит не на цену квартиры, а на то, какая доля дохода уйдёт на платежи. Этот показатель называется ПДН — показатель долговой нагрузки. Это отношение среднемесячных платежей по всем кредитам и займам, включая новый, к среднемесячному доходу (ч. 3 ст. 5.1 Федерального закона № 353-ФЗ). Кредитные карты тоже считаются, даже если вы гасите их без процентов.

Если ПДН выше 50 %, банк обязан письменно предупредить заёмщика о риске, и для ипотеки это правило тоже действует (ч. 5 и 8 ст. 5.1). Кроме того, Банк России ограничивает долю кредитов с высоким ПДН и маленьким первоначальным взносом в выдачах каждого банка. Поэтому заявку с нагрузкой выше половины дохода одобряют реже, даже если формально она допустима.

Практический порядок:

• сложите ежемесячные платежи по всем действующим кредитам и лимитам карт;
• прикиньте платёж по ипотеке в калькуляторе для нескольких сумм и сроков;
• оставьте запас на страхование, коммунальные платежи и ремонт.

Шаг 2. Выберите программу: рыночная или льготная

Большая часть ипотеки в России сейчас выдаётся по госпрограммам. Поэтому до выбора банка проверьте, под какую программу вы подходите. От этого зависят ставка, лимит кредита, взнос и даже то, какое жильё можно купить.

• Семейная ипотека — для семей с ребёнком младше 7 лет или с ребёнком-инвалидом. С 1 октября 2026 года ставка и лимит зависят от числа детей и региона. Подробно — в разборе семейной ипотеки с 1 октября 2026 года.
• Другие госпрограммы — дальневосточная и арктическая, сельская, военная. Их сравнение — в обзоре ипотеки в 2026 году.
• Рыночная ипотека — ставку банк назначает сам, она зависит от ключевой ставки Банка России. Чем больше взнос и чем ниже нагрузка, тем больше у банка вариантов.

Материнский капитал можно внести как первоначальный взнос или направить на погашение долга сразу после рождения ребёнка — как это работает, разобрано в статье о материнском капитале. Если своих денег на взнос нет, законные варианты собраны в статье об ипотеке без первоначального взноса.

Шаг 3. Подготовьте документы и кредитную историю

Базовый набор у большинства банков одинаковый: паспорт, СНИЛС, документы о доходе и занятости. Подойдёт справка о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) или справка по форме банка. Вместо трудовой книжки — сведения о трудовой деятельности из Социального фонда. Многие банки с вашего согласия получают сведения о доходе сами через Госуслуги. Полный список по заёмщику и объекту — в статье «Документы для ипотеки», а где взять справку о доходах — в статье о справке 2-НДФЛ. Предпринимателям и самозанятым доход подтверждают иначе — это разобрано в статье об ипотеке для ИП и самозанятых.

Кредитную историю банк запросит в любом случае, поэтому посмотрите её раньше банка. В каждом бюро кредитных историй её можно бесплатно получить дважды в год (ч. 2 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ). Список бюро, где хранится ваша история, выдают на Госуслугах. Ищите просрочки, которых не было, чужие кредиты и незакрытые карты — ошибки оспариваются через бюро. Если просрочки настоящие, как к ним относятся банки и что реально после банкротства — в статье об ипотеке после просрочек и банкротства.

Шаг 4. Заявка и одобрение: от чего зависит решение банка

Банк оценивает три вещи: сможете ли вы платить, как вы платили раньше и чего стоит залог. Шансы на одобрение повышают не «связи», а понятные факторы:

• нагрузка — ПДН с новым платежом ниже 50 %; перед заявкой закройте мелкие кредиты и ненужные кредитные карты;
• подтверждённый доход — официальный и стабильный, без резких скачков в последние месяцы;
• первоначальный взнос — чем он больше, тем меньше риск банка;
• созаёмщик — супруг или родственник с доходом снижает нагрузку на каждого; по семейной ипотеке супруг, как правило, становится созаёмщиком обязательно (исключения есть, например если у супруга нет гражданства России);
• честная анкета — расхождения между анкетой и документами частая причина отказа.

Не подавайте заявки во все банки подряд «на всякий случай». Каждый запрос отражается в кредитной истории, и много запросов за короткий срок банки видят. Лучше сразу выбрать несколько банков, которые подходят под ваш доход, программу и объект. Решение банк сообщает с суммой и сроком действия одобрения: за это время нужно найти объект и выйти на сделку.

Разобраться с досье и подать заявку в несколько банков сразу можно с ипотечным брокером. Это помощь в получении ипотеки: мы работаем с 20+ банками, но решение по заявке всегда принимает банк. Что делает брокер и когда он нужен — в статье об ипотечном брокере.

Шаг 5. Объект: что банк возьмёт в залог

После одобрения заёмщика банк одобряет объект. Требования зависят от типа жилья:

• новостройка — договор участия в долевом строительстве с застройщиком и расчёты через счёт эскроу. Как работает эскроу, описано в статье про эскроу-счёт, весь путь покупки — в инструкции о покупке квартиры в новостройке;
• вторичное жильё — банк заказывает отчёт оценщика и проверяет документы, перепланировки и состояние дома. Как проверить квартиру и продавца — в инструкции о покупке на вторичном рынке;
• дом и участок — свои требования к дому, земле и подрядчику. Они разобраны в статье об ипотеке на дом и участок.

Оценку делает оценщик, которого принимает ваш банк. Если оценка ниже цены договора, сумма кредита считается от оценки, а разницу придётся доплатить.

Шаг 6. Сделка, страхование и регистрация

Кредитный договор. Перед подписанием банк выдаёт индивидуальные условия с полной стоимостью кредита (ПСК) — по ней и сравнивайте предложения, а не по рекламной ставке.

Страхование. По общему правилу закона обязательно страховать только сам залог — квартиру или дом от утраты и повреждения, если договор не говорит иное (ст. 31 Федерального закона № 102-ФЗ). Страхование жизни и титула добровольное, но без него банк вправе поставить более высокую ставку. От добровольной страховки, оформленной вместе с кредитом, можно отказаться в течение 30 календарных дней и вернуть деньги, если не было страхового случая (ст. 7 Федерального закона № 353-ФЗ). Ставка после этого может вырасти до уровня по договору без страхования. Какие полисы обязательны и как вернуть деньги за страховку — в статье о страховании при ипотеке.

Расчёты. В новостройке деньги идут на счёт эскроу. На вторичном рынке расчёт проводят через аккредитив или сейф. Как устроен аккредитив, когда продавец сам покупает другое жильё, — в статье об аккредитиве с трансферацией.

Регистрация. Право собственности и залог регистрируются в Росреестре одновременно. На вторичном рынке продавец, как правило, получает деньги после регистрации.

После сделки: вычет, досрочное погашение и каникулы

• Налоговый вычет. С покупки можно вернуть НДФЛ с расходов до 2 млн ₽, а с уплаченных процентов по ипотеке — с расходов до 3 млн ₽ (ст. 220 НК РФ). Порядок — в статье о налоговом вычете.
• Досрочное погашение. Согласия банка для него не нужно, проценты платятся только за фактический срок пользования кредитом. Банк нужно предупредить не позже чем за 30 календарных дней, а договор может сократить этот срок (ч. 4 и 6 ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ). Выбор — сокращать срок или платёж — за вами.
• Ипотечные каникулы. Отсрочку платежей до 6 месяцев можно получить при потере работы, болезни, резком падении дохода и в других случаях из закона. Кредит при этом должен быть не больше 15 млн ₽, а жильё — единственным. С 1 сентября 2026 года добавлено основание — рождение или усыновление второго и следующих детей: отсрочка до 18 месяцев, но не дольше, чем ребёнку исполнится полтора года; подтверждать падение дохода не нужно (ст. 6.1-1 Федерального закона № 353-ФЗ).
• Рефинансирование. Если ставки снизились, кредит можно перевести в другой банк. Когда это выгодно — в статье о рефинансировании ипотеки, посчитать и оформить поможет рефинансирование с брокером.

Вопросы о том, как получить ипотеку

Заключение

Чтобы получить ипотеку, нужна подготовка. Посчитайте нагрузку, проверьте право на госпрограммы, просмотрите кредитную историю и соберите документы до заявки, а не после отказа. Подавайте заявку в банки, которые подходят под ваш доход и объект, и сравнивайте предложения по полной стоимости кредита. После сделки не забудьте про вычет и право гасить долг досрочно без согласия банка.