Как сдать помещение в аренду сети «Фасоль»: требования, этапы и рекомендации для арендодателей

Введение

Сеть продуктовых магазинов «Фасоль» — франчайзинговый проект компании «Метро Кэш энд Керри» (METRO): магазины «у дома» открывают и ведут партнёры. На странице франшизы METRO пишет о более чем 1 000 магазинах в России (сентябрь 2026), а партнёрами сети сама компания называет индивидуальных предпринимателей и малый бизнес («Коммерсантъ», 10.09.2025). Поэтому договор аренды вы, скорее всего, будете заключать не с METRO, а с предпринимателем, который открывает магазин под вывеской «Фасоль».

Предложить помещение можно через форму для арендодателей на той же странице. METRO принимает помещения под два формата: «У дома» — от 50 кв. м, «Экспресс» — от 15 кв. м; в форме спрашивают мощность и трёхфазное питание, высоту потолков, воду, отопление, канализацию и расход воды — не меньше 0,25 куб. м в месяц на 1 кв. м общей площади. Ниже — требования по данным страницы франшизы «Фасоль» на сайте METRO, сентябрь 2026, как проверить будущего арендатора и какие условия записать в договор.

Обзор сети «Фасоль»

«Фасоль» — сеть продуктовых магазинов формата «у дома», франчайзинговый проект «Метро Кэш энд Керри». Партнёр работает под брендом сети, закупает товары у METRO с отсрочкой платежа и следует стандартам выкладки; METRO со своей стороны обещает анализ локации, открытие «под ключ» и персонального менеджера (страница франшизы, сентябрь 2026).

Сколько магазинов в сети

На странице франшизы METRO указывает «1 000+ магазинов в России» (сентябрь 2026). По оценке INFOLine, в июле 2025 года в сети было около 1,3 тыс. торговых точек — на 8,7% меньше, чем годом раньше («Коммерсантъ», 10.09.2025). Это чистое изменение: открытия минус закрытия. Для собственника это значит: магазины сети не только открываются, но и закрываются, поэтому условия досрочного выхода арендатора стоит продумать до подписания.

Указом Президента РФ от 28.09.2026 № 689 все доли ООО «МЕТРО Кэш энд Керри» (54,45% и 45,55%, принадлежащие двум компаниям группы METRO) включены в перечень имущества, в отношении которого вводится временное управление (Указ от 25.04.2023 № 302); временный управляющий — АО «УК Торг РУС». Если договор аренды вы заключаете с партнёром-предпринимателем, указ его напрямую не затрагивает. Но условия поддержки партнёров могут измениться — сверяйте их на странице франшизы на дату переговоров.

Форматы магазинов «Фасоль»

На странице франшизы сейчас два формата:

• «У дома» — площадь от 50 кв. м; спальные районы, микрорайоны и жилые кварталы с постоянными покупателями.
• «Экспресс» — площадь от 15 кв. м; АЗС, вокзалы и остановки, бизнес-центры — места с большим потоком, где покупают быстро.

Форматов «Киоск» и «Без продавцов» на странице франшизы сейчас нет.

Что METRO обещает партнёрам и что это значит для собственника

• Инвестиции от METRO — до 1 млн ₽.
• Отсрочка платежа за товар — до 30 дней; роялти нет, кешбэк — до 5%.
• Открытие под ключ — анализ локации и персональный менеджер.

Эти условия помогают партнёру открыть магазин, но арендную плату он платит сам, из выручки магазина. Поэтому оценивайте не бренд, а конкретного предпринимателя — как это сделать, ниже в разделе о переговорах.

Требования к арендуемым помещениям сети «Фасоль»

Требования к помещению METRO публикует в форме для арендодателей на странице франшизы. Что в ней указано:

Чего на странице нет, но что стоит проверить до подачи:

• Мощность по документам. Цифру для формы берите из акта о технологическом присоединении или договора энергоснабжения: у продуктового магазина много холодильного оборудования, поэтому мощность проверяют в первую очередь.
• Расход воды. Для помещения 100 кв. м ориентир формы — не меньше 25 куб. м в месяц (100 × 0,25). Если вода подключена через соседей или по временной схеме, скажите об этом сразу.
• Назначение помещения. Магазин нельзя открыть в жилом помещении — сначала его переводят в нежилое (ст. 22–23 ЖК РФ).
• Вход, разгрузка и вывеска. METRO их не оговаривает. Продуктовому магазину нужно, чтобы товар можно было занести, не перекрывая вход покупателям, а вывеску было видно с улицы. Если помещение в многоквартирном доме, фасад — общее имущество собственников (ст. 36 ЖК РФ), поэтому правила размещения вывески выясните заранее.

Если в магазине будут продавать алкоголь

METRO предлагает партнёрам оптовую доставку алкоголя, но кто и что сможет продавать в вашем помещении, решает закон, а не сеть:

• Кто продаёт. Розничную продажу алкоголя ведут только организации; индивидуальный предприниматель может продавать пиво, пивные напитки, сидр, пуаре и медовуху (п. 1 ст. 16 171-ФЗ; отдельное исключение — вино и игристое вино, произведённые крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и ИП — сельскохозяйственными товаропроизводителями). Если арендатор — обычный ИП, крепкого алкоголя и вина в магазине не будет.
• Формат «Экспресс». Если магазин находится на автозаправочной станции, на вокзале, в аэропорту или на остановочном пункте общественного транспорта (в том числе на станции метро), продавать там алкоголь, включая пиво, закон запрещает (пп. 4 и 6 п. 2 ст. 16 171-ФЗ) — независимо от того, кто арендатор и какая у него лицензия.
• Площадь и срок аренды. В городе алкоголь (кроме пива, пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи) можно продавать только в стационарном торговом объекте общей площадью не меньше 50 кв. м, который находится у организации в собственности или в аренде на срок от одного года; в сельском населённом пункте — не меньше 25 кв. м (п. 10 ст. 16 171-ФЗ). Договор на год и больше нужно не только подписать, но и зарегистрировать до подачи документов на лицензию: лицензирующий орган сам запрашивает в Росреестре сведения об аренде (п. 13 ст. 19 171-ФЗ).
• Адрес. Закон запрещает розничную продажу алкоголя на территориях, прилегающих к образовательным организациям (кроме организаций дополнительного образования), организациям, которые обучают несовершеннолетних, медицинским организациям (кроме отдельных видов медицинской деятельности по перечню Правительства), спортивным сооружениям, а также к вокзалам, аэропортам, военным объектам и местам нахождения источников повышенной опасности (пп. 5–7 и 10 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ). Единого федерального расстояния нет: границы прилегающих территорий устанавливает муниципалитет своим актом (п. 8 ст. 16) по Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ от 10.04.2026 № 394, — прежнее постановление № 2220 утратило силу. Акты, принятые раньше, действуют, пока муниципалитет не установит новые границы (п. 9 Правил).
• Москва. По справке КонсультантПлюс, в Москве для розничной продажи — 100 м от детских и образовательных организаций и 25 м от медицинских организаций, спортивных объектов, вокзалов и станций метро (постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1069-ПП); действующие границы для своего адреса уточняйте в органе местного самоуправления (в Москве — внутригородского муниципального образования).
• Лицензия. Лицензию на розничную продажу алкоголя выдаёт исполнительный орган региона (п. 10 ст. 18 171-ФЗ; регион может передать эти полномочия органам местного самоуправления), в Москве — Департамент торговли и услуг. Решение принимают за 15 рабочих дней со дня регистрации документов; продлить срок можно не больше чем на 25 рабочих дней и только в случаях из закона (п. 19.1 ст. 19 171-ФЗ, введён Федеральным законом от 28.12.2025 № 509-ФЗ).

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина «Фасоль»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Предложение для «Фасоли» подают через форму «Арендодатель» на странице франшизы METRO. Чтобы его не отложили из-за пустых полей, соберите данные заранее.

1. Оценка соответствия помещения требованиям

Сверьте помещение с таблицей выше: формат («У дома» или «Экспресс»), площадь, трёхфазное питание, вода, отопление и канализация. Если чего-то нет, укажите в комментарии, можно ли это подключить и в какой срок.

2. Подготовка необходимой информации

• План помещения — поэтажный план и экспликация из техпаспорта или технический план.
• Фотографии — фасад, вход, зал, подъезд к входу; вид на помещение с улицы.
• Технические характеристики — разрешённая мощность по документам, высота потолков, отопление, вода и канализация.
• Правоустанавливающие документы — выписка из ЕГРН: назначение «нежилое», кто собственник, есть ли обременения.

3. Подача предложения

В форме «Арендодатель» обязательны: имя, телефон, e-mail, город, адрес помещения, тип помещения (встроенное, встроенно-пристроенное, отдельно стоящее, в торговом центре), формат («Экспресс» или «Магазин у дома»), площадь, электрическая мощность, высота потолков и ставка аренды за 1 кв. м в месяц. Отдельно отмечают трёхфазное питание, водопровод, ХВС/ГВС, отопление, канализацию и объём потребления воды.

4. Связь с региональным менеджером

На странице франшизы опубликованы контакты региональных менеджеров по франчайзингу — по макрорегионам: Москва и область, Северо-Запад, Урал, Волга, Юг, Сибирь, Центр. Если после заявки долго нет ответа, напишите менеджеру своего региона и назовите адрес помещения. Для бизнеса у METRO есть и общая линия: 8 800 700-10-22.

5. Подготовка к переговорам

Решите заранее три вещи: минимальную ставку, на которую согласны; срок, на который готовы сдать; и какие гарантии попросите у предпринимателя — обеспечительный платёж, поручительство, отказ от права выйти из договора в первый год. Сроков рассмотрения заявок METRO не публикует; на странице сказано только, что с вами свяжутся после получения заявки.

Процесс рассмотрения и переговоры

Порядок рассмотрения заявок METRO не публикует. Ниже — обычный порядок сделки с небольшим арендатором и что на каждом шаге сделать собственнику.

1. Рассмотрение предложения

Локацию оценивают по потоку людей, окружению и соседним магазинам, помещение — по площади, мощности и коммуникациям. На этом этапе обычно просят дополнительные фото, план и документы — отвечайте быстро и одним файлом.

2. Связь с потенциальным партнёром

Дальше с вами разговаривает будущий арендатор — предприниматель, который откроет магазин. Проверьте его до переговоров о ставке:

• Кто это — выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ: ИП или ООО, дата регистрации, основной вид деятельности, кто подписывает.
• Опыт — есть ли у него уже работающие магазины «Фасоль» или другие продуктовые точки; попросите адреса.
• Надёжность — нет ли долгов в банке данных исполнительных производств ФССП и признаков банкротства в картотеке арбитражных дел.

3. Переговоры

Условия аренды METRO на сайте не публикует — их определяет ваш договор с партнёром. Обсуждают:

• Арендную ставку — фиксированная сумма, НДС, коммунальные платежи сверху или внутри ставки, дата начала оплаты.
• Срок — на сколько лет, на каких условиях продление и можно ли выйти досрочно.
• Гарантии — обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) и поручительство учредителя или самого предпринимателя-физлица (ст. 361 ГК РФ).
• Обязанности сторон — ремонт, обслуживание инженерных сетей, уборка прилегающей территории.

4. Заключение договора

Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор связывает стороны, но для третьих лиц считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Подписывает договор тот, кто указан в выписке ЕГРИП или ЕГРЮЛ, или его представитель по доверенности.

5. Подготовка к открытию магазина

После передачи помещения по акту партнёр делает ремонт и оформление по стандартам «Фасоли», ставит оборудование и вывеску. Зафиксируйте в акте состояние помещения, показания счётчиков и переданные ключи, а в договоре — какие работы требуют вашего согласия.

Важные аспекты договора аренды с сетью «Фасоль»

Типового договора аренды у «Фасоли» в открытом доступе нет: проект готовите вы или партнёр. Поэтому условия ниже — не «стандарт сети», а то, что нужно записать самому.

1. Арендная плата

• Размер и состав. Укажите сумму в месяц, облагается ли она НДС и что в неё входит.
• Коммунальные и эксплуатационные расходы — отдельной строкой: по счётчикам или по доле площади, кто заключает договоры с поставщиками. Подробно — в статье «Эксплуатационные расходы при аренде коммерческой недвижимости».

2. Порядок оплаты и начало арендных платежей

Когда начинает начисляться плата — с передачи помещения по акту или с открытия магазина, — решает договор (ст. 614 ГК РФ); обязанности давать арендные каникулы закон не устанавливает. Если партнёр просит не платить на время ремонта, запишите предельный срок открытия и что происходит, если его пропустили. Как оформить каникулы — в статье «Арендные каникулы в коммерческой недвижимости».

3. Долгосрочный срок аренды и возможности пролонгации

Сколько лет обычно длится договор с партнёром «Фасоли», METRO не публикует. Договор на год и больше нужно зарегистрировать в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). У добросовестного арендатора есть преимущественное право на новый договор (п. 1 ст. 621 ГК РФ); если после окончания срока магазин продолжает работать без ваших возражений, договор считается продлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621). Заранее решите, по какой ставке готовы продлевать.

4. Индексация арендной ставки

Процент индексации сеть не публикует — его вы согласуете с партнёром. По соглашению сторон ставку можно изменить в любой момент. В одностороннем порядке арендодатель меняет её, только если договор даёт ему такое право (ст. 310 ГК РФ), и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Поэтому механизм — фиксированный процент, привязку к инфляции, пересмотр до рынка — записывают в договор сразу.

5. Обязанности по ремонту и содержанию объекта

Если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий ремонт и содержание помещения — арендатор (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Перечислите в договоре, что вы относите к капитальному ремонту: кровля, стояки, ввод электричества, фасад. Отдельно решите, кто возмещает неотделимые улучшения: если они сделаны с вашего согласия, арендатор вправе требовать их стоимость, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

6. Дополнительные требования к эксплуатации помещения

• Уборка прилегающей территории — кто убирает вход и тротуар, в том числе снег зимой. Если территория не ваша, а управляющей компании, не берите на себя то, что не сможете выполнить.
• Вывеска и фасад — где и какого размера вывеска, кто её согласует и кто снимает после окончания аренды.

7. Условия расторжения и порядок уведомлений

В договоре с небольшим предпринимателем этот раздел особенно важен: если магазин не выйдет на плановую выручку, арендатор может захотеть уйти.

Основания для расторжения:

• Срок уведомления — записывают в договоре. Если договор перешёл на неопределённый срок, любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Досрочный выход арендатора — право на односторонний отказ действует, только если оно есть в договоре или законе (ст. 310, 450.1 ГК РФ). Между предпринимателями его можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ) — это ваша компенсация за простой.
• Нарушения арендатора — по требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор в случаях из ст. 619 ГК РФ, например если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату в срок; договор может добавить свои основания.

8. Дополнительные требования к содержанию и эксплуатации помещения

• Пожарная безопасность и санитария — по общему правилу их соблюдает тот, кто пользуется помещением, но договор может возложить на вас установку систем пожарной безопасности. Проверьте, что именно записано. Подробно — в статье «Правила пожарной безопасности для коммерческой недвижимости».
• Инженерные системы — холодильникам магазина нужно электричество без перерывов. Запишите, кто отвечает за аварии на ваших сетях, за какой срок вы их устраняете и что платите, если магазин из-за вас простаивал.

Рекомендации для собственников помещений

1. Предварительная юридическая проверка документов

Выписка из ЕГРН, назначение «нежилое», перепланировки узаконены, план БТИ совпадает с тем, что в натуре. Если помещение в ипотеке, проверьте по договору ипотеки, нужно ли согласие банка на аренду (ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

2. Проверьте соответствие техническим требованиям

Мощность по документам, трёхфазный ввод, вода, отопление и канализация. Если мощности не хватает, узнайте у сетевой организации или управляющей компании, сколько стоит и сколько займёт её увеличение, — это вопрос, который задаст любой продуктовый арендатор.

3. Оптимизируйте инфраструктуру для ускоренной адаптации

Пустое помещение без перегородок проще приспособить под зал и склад. Отделку «под себя» не делайте: партнёр всё равно будет оформлять магазин по стандартам сети.

4. Работа с наружной и внутренней рекламой

Выясните местные правила размещения вывесок и, если дом многоквартирный, порядок использования фасада.

5. Соблюдение норм безопасности и санитарии

Проверьте исправность систем пожарной безопасности и вентиляции до показа, чтобы замечания на осмотре не стали поводом торговаться.

6. Предусмотрите гибкость условий аренды

Если готовы на пониженную ставку или отсрочку на время ремонта, ограничьте её сроком и привяжите к открытию магазина.

7. Согласуйте дополнительные услуги

Уборка территории, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей — запишите, кто за что платит, чтобы не спорить после открытия.

8. Подготовьте помещение к показу

Уберите помещение, откройте доступ к щитку, стоякам и счётчикам, подготовьте копии документов.

9. Взаимодействие с арендатором

Отвечайте на запросы быстро и письменно: переписка потом помогает, если стороны по-разному помнят договорённости.

10. Консультации с профессионалами

Налоги с арендной платы, в том числе НДС на УСН, — в разборе налогов при сдаче коммерческой недвижимости; как оформить и зарегистрировать договор — в руководстве по юридически правильной сдаче в аренду. Требования других сетей к помещению — в статье о сдаче помещений сетям.

Типовая ситуация (условный пример, не история клиента). Собственник помещения 70 кв. м на первом этаже жилого дома подаёт заявку через форму METRO, и ему звонит предприниматель, который хочет открыть «Фасоль». Предприниматель просит три месяца без оплаты на ремонт и право выйти из договора в любой момент. Разумный ответ собственника: пониженная ставка на время ремонта, но с предельной датой открытия; обеспечительный платёж; право выйти досрочно — с предупреждением и платой за отказ; регистрация договора, если он на год и больше.

Заключение

По данным страницы франшизы на сайте METRO (сентябрь 2026), «Фасоль» принимает помещения от 50 кв. м под магазин «У дома» и от 15 кв. м под «Экспресс»; в форме для арендодателей важны мощность с трёхфазным питанием, вода, отопление, канализация и ставка за метр. Арендатором будет не METRO, а партнёр-предприниматель, поэтому проверьте его по выпискам, попросите обеспечительный платёж и запишите в договор начало оплаты, индексацию и условия досрочного выхода. Договор на год и больше зарегистрируйте.

Если нужно, чтобы помещение проверили по требованиям сети, нашли арендатора и провели переговоры и договор за вас, — услуга «Сдать помещение торговым сетям».