Как сдать помещение сети "Самокат": требования, этапы и рекомендации арендодателю

Введение

По данным INFOLine, «Самокат» — лидер рынка онлайн-продаж продуктов по числу доставленных заказов: во II квартале 2026 года его оборот составил 80,5 млрд ₽, в среднем за день сервис выполнял 797,7 тыс. заказов. Заказы собирают в дарксторах — складах без покупателей в жилых районах; 2000-й даркстор компания открыла в мае 2024 года.

Требований к помещениям для арендодателей «Самокат» в открытом доступе не публикует: сайт samokat.ru закрыт для автоматической проверки, отдельной страницы для арендодателей мы не нашли (проверка 30.09.2026). Цифры, которые ходят по каталогам сетевых арендаторов, в статью не переносим — их нужно сверять с сетью. Ниже — что известно достоверно, какие параметры обычно проверяют операторы дарксторов (для ориентира — опубликованные требования «Яндекс Лавки»), что проверить в доме до переговоров и что записать в договор аренды.

Обзор сети «Самокат»

1. Как работает даркстор «Самоката»

Клиент заказывает продукты и товары для дома в приложении, сотрудники даркстора собирают заказ, курьер привозит его. Покупателей в даркстор не пускают, поэтому витрина ему не нужна. Важнее подъезд для машин с товаром, место для курьеров, холодильное оборудование и доступ в помещение днём и ночью. История сервиса началась в Санкт-Петербурге; в правилах акции 2022 года на сайте terms.samokat.ru организатором указано ООО «Умный ритейл» (ИНН 7811657720).

С 9 сентября 2026 года, по сообщению компании, самовывоз из дарксторов доступен во всех городах присутствия сервиса: клиент подходит ко входу в даркстор, нажимает в приложении «Вынести заказ», и сотрудник выносит ему заказ. Поэтому у входа будут ждать не только курьеры, но и покупатели — это стоит учесть, если вход со двора жилого дома.

2. Масштаб сети

• Оборот: 80,5 млрд ₽ во II квартале 2026 года, на 3,9% больше, чем в I квартале; в среднем 797,7 тыс. заказов в день, средний чек — 1 109 ₽ (INFOLine, август 2026 года). По числу доставленных заказов «Самокат» — лидер рынка онлайн-продаж продуктов.
• Дарксторы: 2000-й даркстор открыт в мае 2024 года в Санкт-Петербурге, сервис тогда работал в 127 городах (пресс-релиз «Самоката»). Более свежего числа дарксторов в открытых источниках мы не нашли.
• География: в августе 2026 года доставка охватывала больше 1 500 населённых пунктов, включая пригороды, коттеджные и дачные посёлки 13 регионов (сообщение компании).

3. Кто арендатор

Франчайзинговой программы у «Самоката», в отличие от «Яндекс Лавки», в открытых источниках нет (сентябрь 2026 года). Помещения ищет сама компания — в ней есть департамент недвижимости и аренды. Какая компания подписывает договор с вами, проверьте по проекту договора и выписке ЕГРЮЛ.

Требования к арендуемым помещениям компании «Самокат»

Официальных требований «Самоката» к помещению в открытом доступе нет, поэтому точные цифры — площадь, мощность, высоту потолка — уточняйте у сети. Но набор параметров, которые оценивают операторы дарксторов, похож. Для ориентира в таблице — требования «Яндекс Лавки», которые та публикует на своём сайте.

Что проверить в доме до того, как отправлять предложение

Дарксторы часто стоят на первых этажах и в цоколях жилых домов. Здесь требования сети упираются в правила дома.

• Блоки кондиционеров и холодильного оборудования на фасаде. Крыша и наружные стены многоквартирного дома — общее имущество собственников (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Пользоваться им другим лицам разрешает общее собрание (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) — не меньше чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Минстрой в письме от 21.01.2026 № 2300-ДН/04 указал: наружный блок кондиционера, который крепят к несущей стене, откосам или отливам, ставят только по решению собрания (письмо — позиция министерства, а не норма закона, но оно опирается на ст. 36, 44, 46 ЖК РФ). Узнайте в управляющей компании, есть ли такое решение, или договоритесь с арендатором, кто и в какой срок его получает.
• Разгрузка. Санитарные правила запрещают загружать товары со стороны двора многоквартирного дома, где расположены входы в жилые помещения; разгружать нужно с торца дома, из подземного тоннеля или закрытого дебаркадера либо со стороны автомобильной дороги (пп. 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21). Это требование к работе помещения, а не только к проекту дома. Свод правил для жилых домов добавляет: со двора, где окна жилых комнат и входы в жилую часть, загрузка не допускается, а со стороны улицы — при наличии загрузочных помещений (п. 4.18 СП 54.13330.2022).
• Ночной режим и склад в доме. Тот же свод правил не допускает во встроенных помещениях жилых домов склады любого назначения и магазины, работающие после 23 часов (п. 4.15 СП 54.13330.2022). Это нормы проектирования, понятия «даркстор» в федеральном законе на сентябрь 2026 года нет, а запрет дарксторов в многоквартирных домах пока только предлагался (инициатива сенатора, ноябрь 2025 года). Но ночная разгрузка — частый повод для жалоб жильцов (шум от неё называют и авторы инициативы о запрете), и её лучше продумать до переговоров.
• Холодильное оборудование под квартирами. Санитарные правила не допускают размещать над жилыми комнатами, под ними и рядом с ними промышленное холодильное оборудование; исключение — холодильные витрины и лари в магазинах и кафе (п. 137 СанПиН 2.1.3684-21). Если помещение в цоколе или на первом этаже под квартирами, заранее выясните у арендатора, какие холодильные камеры и агрегаты он поставит и где.
• Назначение и пожарная безопасность. По выписке ЕГРН помещение должно быть нежилым. Что проверить по пожарной безопасности, — в статье о правилах пожарной безопасности для коммерческой недвижимости.

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение сети «Самокат»

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Интересы инвесторов: цели приобретения помещений

Помещение с даркстором покупают как арендный бизнес. Что в таком объекте оценивает покупатель:

1. Условия договора. Срок, право арендатора на досрочный отказ и плата за него, индексация, регистрация в ЕГРН.
2. Сохранность договора при продаже. Смена собственника не прекращает аренду (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ); незарегистрированный связывает стороны, но для третьих лиц, в том числе покупателя, считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
3. Зависимость от формата. Помещение, подготовленное под даркстор, после ухода арендатора не всегда подходит магазину с покупателями — это закладывают в цену.
4. Отношения с домом. Решение собрания о блоках кондиционеров на фасаде и отсутствие конфликтов с жильцами из-за разгрузки — часть ликвидности объекта.

Доходность такого объекта зависит от ставки и условий конкретного договора — заранее её не обещает ни сеть, ни брокер. Из нашей практики: помещение около 128 кв. м на первом этаже в спальном районе Москвы с действующим сетевым арендатором мы продали как готовый арендный бизнес за 52,4 млн ₽ — за 49 дней экспозиции и без отклонения от целевой цены: мы заранее проверили договор аренды, платежи и индексацию и собрали для покупателей инвест-пакет с подтверждением платежей.

Подготовка предложения для сети «Самокат»

Предложение отправляют в отдел, который ищет помещения для «Самоката». Официального адреса или формы для арендодателей на открытых страницах сети мы не нашли, поэтому контакт уточните у сети или поручите выход на неё брокеру. Чтобы предложение не отложили, соберите заранее:

1. Данные о помещении

• Площадь по выписке ЕГРН, этаж, число входов и ширина проёмов, ступени у входа.
• Высота потолка и разрешённая мощность по документам (акт о технологическом присоединении) — и можно ли её увеличить.
• Вентиляция, вода, отопление, канализация; где встанут наружные блоки кондиционеров и холодильного оборудования.

2. Логистика

• Как подъезжает грузовик и где он встанет — со стороны улицы или жилых подъездов.
• Где будут ждать заказы курьеры и где поставить их транспорт.
• Можно ли попасть в помещение ночью: шлагбаум, охрана, закрытый двор.

3. Документы и фото

• Выписка ЕГРН (нежилое помещение), поэтажный план или технический план.
• Фото фасада, входов, помещения изнутри, места разгрузки и подъезда.

4. Условия

• Ставка за кв. м в месяц, НДС, как оплачиваются коммунальные услуги, с какой даты начинаются платежи, минимальный срок договора. Ставку сверьте с рынком заранее — как определить рыночную стоимость аренды.

5. Переговоры и договор

• Будьте готовы к запросам дополнительных документов и к осмотру; проект договора до подписания проверьте с юристом.

6. Почему предложения отклоняют

Типичные стоп-факторы для даркстора:

• мощность мала, и увеличить её нельзя;
• негде разместить блоки кондиционеров и холодильного оборудования или нет решения собрания собственников;
• разгрузка возможна только со двора с подъездами, ночью в помещение не попасть;
• помещение не изолировано или стоит в нескольких уровнях с перепадами;
• неполное описание и нет фото — сеть не может оценить помещение без выезда.

Точные пороги «Самокат» называет при контакте с отделом развития; до отправки сверьте помещение хотя бы с ориентиром из таблицы выше.

Процесс рассмотрения и переговоры

Порядок рассмотрения «Самокат» публично не описывает. В нашей практике с сетевыми арендаторами он проходит такие этапы, и на каждом от собственника что-то нужно.

1. Первичная проверка

Сеть сравнивает помещение со своими требованиями и спросом в районе. Будьте готовы быстро ответить про мощность, место под блоки кондиционеров, разгрузку и ночной доступ.

2. Осмотр

Представители сети делают замеры, смотрят инженерные системы, подъезд и место разгрузки. Обеспечьте доступ в щитовую и к счётчикам, покажите, где встанет грузовик.

3. Переговоры

Кроме ставки и срока, обсудите: с какой даты начинаются платежи и нужны ли каникулы на ремонт; кто и за чей счёт увеличивает мощность; кто получает решение собрания о блоках кондиционеров; порядок индексации и условия досрочного выхода.

4. Договор и регистрация

Договор на год и больше регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Незарегистрированный договор связывает стороны, но для третьих лиц считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13).

5. Передача помещения и ремонт

Помещение передают по акту приёма-передачи: запишите в него состояние помещения, показания счётчиков, переданные ключи и приложите фото. Дальше арендатор делает ремонт и ставит оборудование. Перечень работ, которые он вправе делать без отдельного согласия, и состояние, в котором вернёт помещение, запишите в договоре.

Важные аспекты договора аренды с сетью «Самокат»

Типовой договор «Самокат» публично не размещает — проект вы получите от сети. Вот пункты, которые собственнику стоит прочитать в первую очередь.

1. Арендная плата и коммунальные расходы

• Ставка: сумма в месяц, включён ли НДС, сроки и способ оплаты. Ставку сеть публично не называет — ориентир даёт рынок рядом с вашим адресом.
• Коммунальные услуги: кто заключает договоры с поставщиками и как считаются платежи — по счётчикам или долей по площади. Для даркстора с холодильным оборудованием электричество — заметная статья расходов, её лучше выделить отдельно от ставки.

2. Начало платежей и каникулы

Закон не обязывает арендодателя давать каникулы: дату начала платежей и льготный период стороны определяют в договоре (ст. 614 ГК РФ). Запишите календарную дату, с которой платится аренда, а не «с открытия даркстора», — иначе срок будет зависеть от арендатора. Как оформить каникулы, — в статье об арендных каникулах в коммерческой недвижимости.

3. Срок и продление

Срок договора сеть публично не называет. У добросовестного арендатора есть преимущественное право на новый договор (п. 1 ст. 621 ГК РФ); если после окончания срока он продолжает пользоваться помещением без ваших возражений, договор считается продлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621). Решите заранее, на каких условиях готовы продлевать.

4. Индексация арендной ставки

По соглашению сторон ставку можно изменить в любой момент. В одностороннем порядке арендодатель меняет её, только если договор даёт ему такое право (ст. 310 ГК РФ), и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Поэтому механизм — фиксированный процент, привязку к инфляции или пересмотр до рынка — записывают в договор сразу.

5. Ремонт и оборудование

• Капитальный и текущий ремонт: если договор не говорит иное, капитальный ремонт делает арендодатель, текущий — арендатор (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Перечислите, что относится к капитальному ремонту.
• Мощность: кто и за чей счёт увеличивает разрешённую мощность, если её не хватает, и кому она остаётся после выезда арендатора.
• Блоки кондиционеров и холодильное оборудование: где их ставят, кто получает согласования и кто демонтирует при выезде.

6. Эксплуатация помещения

• Доступ и разгрузка: круглосуточный доступ курьеров, место и часы разгрузки, стоянка грузовика. Если в доме ночью закрыт двор, запишите, как решается этот вопрос.
• Курьеры, вывеска, уборка: где ждут и оставляют транспорт курьеры, кто убирает прилегающую территорию и снег, где и в каком размере вывеска.
• Электроснабжение: разрешённая мощность и ответственность за перебои. Если отключение произошло не по вашей вине, это стоит оговорить отдельно.

7. Условия расторжения

• Основания: в каких случаях каждая сторона вправе отказаться от договора (ст. 450.1 ГК РФ) и за сколько дней предупреждает. Если договор перешёл на неопределённый срок, любая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
• Плата за отказ: между предпринимателями право на односторонний отказ можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Это способ получить компенсацию, если сеть закроет даркстор раньше срока.
• Субаренда и передача договора: сдать помещение в субаренду или передать договор другой компании арендатор может только с вашего согласия (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

8. Пожарная безопасность и санитария

Распределите в договоре, кто отвечает за пожарную сигнализацию, огнетушители и эвакуационные выходы, а кто — за санитарные требования к хранению продуктов (обычно это забота арендатора как оператора склада).

9. Если сдаёте часть помещения

Даркстору нужно отдельное помещение, поэтому часть большого помещения придётся отгородить. Договор аренды части на год и больше регистрируют в ЕГРН. Если к заявлению приложен технический план части, её ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией договора; если техплана нет, аренду регистрируют как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). В любом случае в договоре часть должна быть описана так, чтобы её можно было определить, — обычно прикладывают план с отметкой (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Рекомендации для собственников помещений

• Уточните требования у сети — площадь, мощность, потолок, этаж; до этого сверьтесь с ориентиром из таблицы.
• Решите вопрос с домом заранее — место под блоки кондиционеров и решение собрания собственников, разгрузка со стороны улицы.
• Проверьте арендатора — какая компания подписывает договор; выписка ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел, исполнительные производства.
• Зафиксируйте дату начала платежей календарной датой и срок каникул, если они нужны на ремонт.
• Запишите индексацию, плату за досрочный отказ и запрет субаренды без согласия — после подписания изменить их можно только по соглашению.
• Зарегистрируйте договор на год и больше — это защищает вас и при продаже помещения.

Сдавать нежилое помещение можно как физлицо, ИП или компания; самозанятость (налог на профессиональный доход) для сдачи нежилых помещений не применяется (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Налоги с арендной платы, в том числе НДС на УСН, — в разборе налогов при сдаче коммерческой недвижимости; как оформить и зарегистрировать договор — в руководстве по юридически правильной сдаче в аренду. Опубликованные требования другого сервиса быстрой доставки — в статье о сдаче помещения «Яндекс Лавке».

Кейс ФРИДОМ: мощность и разгрузка у жилого дома

Помещение 450 кв. м на первом этаже новостройки простаивало 8 месяцев: собственник хотел сдать его под супермаркет, но получал отказы — было 30 кВт, а сети нужно 80 кВт. Мы помогли быстро докупить мощность через управляющую компанию, через свои контакты вышли на лицо, принимающее решения в федеральной продуктовой сети, и согласовали зону разгрузки так, чтобы она не мешала жильцам. Итог: договор на 10 лет, капитальный ремонт и вентиляцию арендатор сделал за свой счёт, сделка заняла 2 месяца. Для даркстора те же узкие места — мощность и разгрузка у жилого дома.

Типовая ситуация: первый этаж в новом жилом комплексе

Условный пример, не история конкретного клиента. Собственник предлагает сервису доставки помещение на первом этаже нового жилого комплекса. Площадь и вход подходят, но двор закрыт шлагбаумом, а подъезд для грузовика возможен только к окнам квартир. До переговоров стоит выяснить, можно ли организовать разгрузку со стороны улицы и ночной доступ через управляющую компанию, и получить решение собрания о блоках кондиционеров. Без этого сеть вряд ли дойдёт до обсуждения ставки.

Заключение

«Самокат» — по данным INFOLine, лидер рынка онлайн-продаж продуктов по числу доставленных заказов, но требования к помещениям в открытом доступе не публикует (проверка 30.09.2026): точные цифры уточняйте у сети. До переговоров проверьте то, что важно любому даркстору: разрешённую мощность, изолированность помещения, подъезд и разгрузку со стороны улицы, ночной доступ и место под блоки кондиционеров с решением собрания собственников, если дом многоквартирный. В договор запишите дату начала платежей, индексацию, плату за досрочный отказ и запрет субаренды без вашего согласия.

Если нужно, чтобы помещение проверили и предложили сетям, а переговоры и договор вели за вас, — услуга «Сдать помещение торговым сетям».