Как сдать помещение под аптеку: требования аптечных сетей и рекомендации для арендодателей

Введение

Аптека может работать только в помещении, которое принадлежит ей на праве собственности или на ином законном основании, — для собственника это договор аренды. Так записано в лицензионных требованиях к фармацевтической деятельности (Положение, утв. постановлением Правительства РФ от 31.03.2022 № 547). Лицензирующий орган сам запрашивает в Росреестре сведения о праве аптеки на помещение и решает вопрос о предоставлении лицензии не дольше 10 рабочих дней, а если у сети лицензия уже есть и она добавляет ваш адрес — не дольше 5 рабочих дней (пп. 11, 14 Положения). Поэтому для аптечной сети договор аренды с вами — первый документ в цепочке открытия, а его регистрация и точное описание помещения прямо влияют на то, когда аптека заработает.

Ниже — какие требования к помещению аптеки установлены правилами на сентябрь 2026 года (они обновились: с 1 сентября 2025 года действуют новые Правила надлежащей аптечной практики, с 1 сентября 2026 года — новые санитарные правила), что сами аптечные сети пишут на своих страницах для арендодателей и что записать в договор аренды.

Общие требования к помещениям под аптеку

Ремонт и зонирование под свои стандарты аптечная сеть обычно делает сама. От собственника нужно помещение, в котором эти стандарты можно выполнить. Федеральные требования к помещению аптеки собраны в трёх документах: Положении о лицензировании фармацевтической деятельности (постановление Правительства РФ от 31.03.2022 № 547), Правилах надлежащей аптечной практики (приказ Минздрава России от 29.04.2025 № 259н, действуют с 01.09.2025) и санитарных правилах СП 2.1.4284-26 (постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 02.06.2026 № 20, действуют с 01.09.2026 вместо СП 2.1.3678-20). В апреле 2026 года Росздравнадзор свёл требования к помещениям в одно письмо — по нему аптеки готовятся к выездной оценке при лицензировании.

По письму Росздравнадзора от 22.04.2026 аптеке также нужно холодильное оборудование на два режима хранения — от +2 до +8 °C и от +8 до +15 °C, сейфы или металлические шкафы для препаратов предметно-количественного учёта, закрытые шкафы для рецептурных препаратов и приборы для контроля температуры и влажности. Это оборудование покупает сеть, но от помещения зависит, где оно встанет и хватит ли мощности.

Отдельного пандуса, парковки или витрин правила для лицензии не требуют — это требования конкретных сетей (см. ниже). Правила пожарной безопасности и требования доступности для маломобильных граждан действуют для любого коммерческого помещения, в том числе для аптеки; для лицензии отдельного требования к пандусу Правила № 259н не содержат.

Требования аптечных сетей к арендуемым помещениям

По данным DSM Group, на конец июня 2026 года в России работали 85 787 аптек. Крупнейшие сети по обороту за первое полугодие 2026 года — «Ригла-Здравсити» (7 357 точек), «Апрель» (11 232), «Планета здоровья» (3 188), «Нео-Фарм» (2 193), «36,6» (2 855), объединённая сеть «Эркафарм» и «Мелодия здоровья» (2 694). Требования к помещению на своих сайтах публикуют не все из них.

В таблице — только то, что сети сами пишут на страницах для арендодателей, открытых 30 сентября 2026 года. Страница «Апреля» с нашего адреса не открылась, поэтому его требования — по копии страницы в веб-архиве от 7 октября 2025 года; перед отправкой предложения сверьте их на сайте сети. Прежний список из 13 сетей с площадями был без источников и с официальными страницами во многом не совпал, поэтому мы его заменили.

Сети, которые не публикуют требования

• «Ригла»: на сайте есть анкета «Предложите нам площади в аренду» — площадь, регион, адрес, контакты — без требований к помещению. Прежние «100–150 м²» ничем не подтверждаются.
• «Планета здоровья»: на странице для партнёров сеть пишет, что рассматривает предложения во всех регионах России; цифр по площади нет.
• «Самсон-Фарма», «Озерки»: своих страниц для арендодателей у них нет; обе сети входят в группу «Эркафарм», которая принимает предложения по аренде через раздел «Партнёрам» на сайте erkapharm.com — отдельно по Москве, МО и Туле и по Санкт-Петербургу, Ленинградской области и ряду городов Северо-Запада.
• «Диалог»: по данным DSM Group, в 2026 году «36,6» купила сеть «Диалог» (83 аптеки), поэтому новые помещения разумнее предлагать сразу «36,6».

Кто подпишет договор: сеть или франчайзи

Обычно договор подписывает юрлицо сети. Но у части сетей есть франшиза, и тогда арендатором будет франчайзи. Например, «Ригла» на странице франшизы пишет, что партнёр регистрирует новое юрлицо или ИП, помещение ему нужно площадью 30–100 м², в собственности или в долгосрочной аренде от 3 лет, только на первом этаже (возможен высокий цоколь), с потоком не меньше 400 человек в час (rigla.ru, сентябрь 2026). Если вам предлагают договор «под Риглу» или другую сеть, проверьте, какое юрлицо указано арендатором и есть ли у него своя лицензия или он её только получает.

Как пользоваться этими требованиями

Большинство сетей в таблице ищут небольшие помещения — от 37 до 100–200 м² на первом этаже с отдельным входом или входом с фасада, санузлом и мощностью от 10–15 кВт. Помещение 40–80 м² на первом этаже жилого дома с витриной подходит сразу нескольким сетям, и это стоит использовать: отправьте предложение в 3–5 сетей одновременно и сравните условия. В нашем кейсе ниже после тендера между тремя аптечными сетями ставка выросла на 14%.

Требования сети — это её критерии отбора, а не закон. Если помещение немного не дотягивает, например по мощности, это часто решается в переговорах: кто и за чей счёт её увеличит. Обязательные требования к самой аптеке обойти нельзя. Изоляцию помещений, отопление, кондиционирование и вентиляцию проверяют при лицензировании: это Правила надлежащей аптечной практики, а их соблюдение — лицензионное требование (пп. «в» п. 4 Положения № 547; пп. 18, 23 Правил № 259н). Вход в жилом доме и разгрузку не со двора требуют санитарные правила (пп. 52, 53 СП 2.1.4284-26), их соблюдение контролирует Роспотребнадзор. Для зданий, введённых в эксплуатацию до 1 сентября 2026 года, постановление о введении этих правил оговаривает, что их эксплуатируют по проектной документации, по которой они построены (п. 3 постановления № 20), — спросите сеть, как она оценит ваш адрес.

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение сетевой аптеки

*принимаем заявки только для следующих регионов: г. Москва, Московская область и Санкт-Петербург; заявки из г. Ростов-на-Дону — по решению менеджера.*

Интересы инвесторов: цели приобретения помещений

Помещение с действующей аптекой покупают как готовый арендный бизнес: покупатель оценивает не только стены, но и договор — срок, ставку, индексацию, кто делает ремонт. В наших сделках такие объекты покупали клиенты, которые хотели уйти от частой смены жильцов в квартире или от посуточной сдачи загородного дома:

• Квартира → помещение с сетевой аптекой. Клиент продал двухкомнатную квартиру, которую сдавал за 75 000 ₽ в месяц, и купил помещение стрит-ритейла в спальном районе с уже работающей сетевой аптекой. До сделки провели финансовую и юридическую проверку арендатора. Договор аренды с аптекой — на 7 лет, ремонтом и эксплуатацией занимается аптека; доход клиента вырос в 2,5 раза, срок сделки — 1,5 месяца.
• Коттедж → стрит-ритейл с аптечной сетью. Инвестор продал коттедж 350 м², который сдавал посуточно с доходностью около 4% годовых до вычета ремонта, и купил помещение в новом жилом комплексе с подписанным договором аренды на 5 лет с федеральной аптечной сетью и ежегодной индексацией. Доходность по кейсу — 11% годовых, срок сделки — 2,5 месяца.

Эти цифры — результат конкретных сделок, а не обещание: доход от помещения зависит от ставки, срока договора и того, останется ли арендатор. Перед покупкой помещения с аптекой проверьте, на какой срок заключён и зарегистрирован договор, есть ли у арендатора право досрочного отказа и чем он обусловлен, как индексируется ставка. Подробнее о покупке и продаже помещений с арендатором — на странице услуги «Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами».

Подготовка предложения для аптечной сети

Аптечная сеть решает по помещению быстрее, если в первом же письме есть всё, что её специалист по развитию проверит по своему чек-листу. Подготовьте:

1. Описание объекта

• Адрес и окружение: точный адрес, кадастровый номер, что рядом — поликлиника, остановка, продуктовый магазин, жилые дома, другие аптеки.
• Площадь и планировка: общая площадь и площадь по зонам, этаж, высота потолков, поэтажный план и экспликация БТИ или технический план.
• Вход и разгрузка: отдельный ли вход с улицы, для жилого дома — изолирован ли он от жилых помещений, откуда можно разгружать товар.
• Инженерия: электрическая мощность, отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, есть ли санузел.

2. Соответствие требованиям аптечных сетей

• Документы: выписка из ЕГРН о праве собственности и назначении помещения (нежилое), отсутствие обременений, которые мешают аренде.
• Вывеска и витрины: где можно разместить вывеску, есть ли витринные окна.
• Параметры конкретной сети: сверьте площадь, этаж и мощность с требованиями сети, которой отправляете предложение (таблица выше).

3. Условия аренды

• Арендная ставка: в месяц и за квадратный метр, что в неё входит — коммунальные и эксплуатационные расходы или они отдельно.
• Срок аренды и каникулы: какой срок вы готовы предложить и сколько времени даёте на ремонт и лицензирование.
• Дополнительные условия: ремонт за счёт арендатора, вывеска, круглосуточный режим работы, если здание это позволяет.

4. Контактная информация

• Контактное лицо: кто ведёт переговоры и может показать помещение.
• Дополнительные материалы: фото фасада, входа и зала, план помещения.

Процесс рассмотрения и переговоры с сетевой аптекой

После отправки предложения сеть проходит несколько шагов, и на каждом от собственника что-то понадобится:

1. Оценка предложения аптечной сетью

• Анализ соответствия требованиям: площадь, этаж, вход, окружение и поток покупателей, конкуренты рядом.
• Проверка юридической чистоты: сеть проверит выписку из ЕГРН, назначение помещения, обременения и полномочия того, кто подписывает договор.

2. Организация осмотра помещения

• Назначение встречи: откройте доступ к электрощиту, вентиляции, водопроводу и санузлу — их посмотрят в первую очередь.
• Проведение осмотра: сеть сверяет фактическое помещение с планом БТИ и описанием. Несогласованная перепланировка обычно всплывает именно здесь.

3. Переговоры об условиях аренды

• Обсуждение арендной ставки: фиксированная плата, процент от оборота или их сочетание; индексация.
• Срок аренды: в нашей сделке с аптечной сетью договор заключили на 5 лет (кейс ниже); в помещениях с аптеками, которые покупали наши клиенты, действовали договоры на 5 и 7 лет.
• Дополнительные условия: каникулы на ремонт и лицензирование, вывеска, график работы, право сети на досрочный отказ.

4. Подготовка и подписание договора аренды

• Составление договора: крупные сети, как правило, приходят со своим шаблоном. Сверьте его с вашими условиями — особенно о досрочном отказе, ремонте и возврате помещения.
• Подписание и регистрация: договор на год и больше регистрируют в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Зарегистрированный договор лицензирующий орган увидит сам по запросу в Росреестр.

5. Лицензия по вашему адресу

После подписания сеть подаёт через Госуслуги заявление: новая аптечная организация — о предоставлении лицензии, действующая — о внесении в реестр лицензий нового адреса (п. 8 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ). Лицензирующий орган — для аптечных сетей это исполнительный орган региона — проводит выездную оценку помещения, для аптек её можно провести по видеосвязи (пп. 3, 18 Положения № 547). Решение о предоставлении лицензии принимают не дольше 10 рабочих дней со дня подачи заявления (п. 11 Положения), а о внесении нового адреса в реестр лицензий — не дольше 5 рабочих дней (п. 14). Пока лицензии по адресу нет, продавать лекарства там нельзя (ст. 55 Федерального закона от 12.04.2010 № 61-ФЗ), поэтому сеть почти всегда просит каникулы на ремонт и лицензирование.

Важные аспекты договора аренды с аптечной сетью

Договор с аптечной сетью — обычный договор аренды нежилого помещения, но с несколькими условиями, которые связаны с лицензией и хранением лекарств. Основные правила сдачи коммерческой недвижимости — в статье как юридически правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость; ниже — то, что важно именно для аптеки.

1. Предмет договора

Опишите помещение так, чтобы его можно было определить: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, план с отметкой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Если сдаёте часть помещения, договор аренды части на год и больше тоже регистрируют: с техническим планом часть ставят на кадастровый учёт одновременно с регистрацией договора, без него аренду регистрируют как обременение всего помещения (ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). Целевое назначение — аптека; это пригодится, если арендатор захочет сменить профиль.

2. Арендная плата

• Размер платежей — фиксированная ежемесячная плата (минимальный арендный платёж, МАП), процент от оборота или их сочетание. Подробнее — в статье Что такое МАП и ГАП в арендном бизнесе.
• Порядок оплаты — срок платежа в месяце, реквизиты, обеспечительный платёж.
• Коммунальные и эксплуатационные расходы — по счётчикам или в составе ставки; для аптеки с кондиционерами и холодильниками круглый год важно, кто платит за электроэнергию.

3. Порядок оплаты и начало арендных платежей

Платежи обычно начинаются после подписания акта приёма-передачи или после арендных каникул. Для аптеки каникулы покрывают ремонт и получение лицензии; их длительность — предмет переговоров. Запишите календарную дату начала платежей, а не «с даты получения лицензии»: если лицензирование затянется по вине арендатора, условие «после лицензии» может так и не наступить. Подробнее о каникулах — в статье Арендные каникулы в коммерческой недвижимости.

4. Долгосрочный срок аренды и возможности пролонгации

Аптечные сети вкладываются в ремонт, оборудование и лицензию по конкретному адресу, поэтому им нужен длинный договор. В нашей сделке с аптечной сетью договор заключили на 5 лет (кейс «Стрит-ритейл у метро»); в помещениях с аптеками, которые покупали наши клиенты, действовали договоры на 5 лет (кейс «Из простаивающего коттеджа в стрит-ритейл») и на 7 лет (кейс «Квартира → стрит-ритейл»). Договор на год и больше подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ); незарегистрированный договор связывает стороны, но для третьих лиц считается незаключённым (п. 3 ст. 433 ГК РФ) — например, для нового собственника помещения. У добросовестного арендатора есть преимущественное право на новый договор, если договор аренды не говорит иное (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

5. Индексация арендной ставки

• Ежегодная индексация: в нашей сделке с аптечной сетью в договор записали «жёсткую» индексацию; в договоре аптеки в помещении, которое купил наш клиент, была ежегодная индексация. Размер и первый год индексации — предмет переговоров.
• Условия пересмотра: по соглашению сторон ставку можно изменить в любой момент; в одностороннем порядке — только если договор даёт такое право (ст. 310 ГК РФ), и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ, п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в ред. от 25.01.2013 № 13). Если механизма в договоре нет, на весь срок остаётся согласованная ставка.

6. Обязанности по ремонту и содержанию объекта

• Ремонтные работы: если договор не говорит иное, капитальный ремонт — на арендодателе, текущий — на арендаторе (ст. 616 ГК РФ). Ремонт под свои стандарты сеть обычно делает за свой счёт; перепланировку — только с вашего письменного согласия и с документами.
• Содержание помещения: санитарное состояние, влажная уборка и климат — обязанность аптеки по санитарным правилам; в договоре закрепите, кто обслуживает кондиционеры и вентиляцию, установленные арендатором.
• Неотделимые улучшения: если арендатор сделал их с вашего согласия, после окончания договора он вправе требовать их стоимость, если договор не говорит иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Решите этот вопрос в договоре заранее.

7. Дополнительные требования к эксплуатации помещения

• Размещение рекламы и вывесок: закрепите право арендатора на вывеску, её место и размеры; вывеску согласуют с вами, управляющей компанией и по местным правилам размещения вывесок.
• График работы: если аптека будет работать круглосуточно, проверьте, позволяет ли это режим здания и договор с управляющей компанией.
• Разгрузка и доступ: откуда подъезжают машины с товаром (в жилом доме — не со двора, где входы в квартиры, п. 53 СП 2.1.4284-26) и порядок доступа сотрудников сети.

8. Условия расторжения и порядок уведомлений

• Основания для расторжения: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения через суд, например если арендатор больше двух раз подряд не внёс плату или ухудшает помещение (ст. 619 ГК РФ). Односторонний отказ во внесудебном порядке возможен, если его предусматривает договор (ст. 310, 450.1 ГК РФ).
• Право сети на досрочный отказ: крупные сети часто просят право выйти из договора досрочно — например, если лицензию по адресу не выдадут или точка не выйдет на план. Между предпринимателями такое право можно обусловить выплатой денежной суммы (п. 3 ст. 310 ГК РФ); запишите срок уведомления и размер платы за отказ.

9. Дополнительные требования к содержанию и эксплуатации помещения

• Противопожарные и санитарные нормы: за их соблюдение в своей деятельности отвечает аптека; на собственника можно возложить, например, исправность пожарной сигнализации здания — если это прописано в договоре.
• Ответственность за имущество: кто отвечает за сохранность оборудования и отделки и кто их страхует.

Налоги с арендной платы, в том числе НДС на УСН, — в статье налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

Рекомендации для собственников помещений

1. Предварительная юридическая проверка документов

• Помещение должно быть нежилым, право собственности — зарегистрировано в ЕГРН, план БТИ — совпадать с фактической планировкой, перепланировки — узаконены. Если помещение в жилом фонде, его сначала переводят в нежилое. Расхождения сеть найдёт на осмотре, а лицензирующий орган — при выездной оценке.

2. Проверьте соответствие техническим требованиям

• Сверьте помещение с таблицей норм выше: изоляция от других организаций, вход (в жилом доме — отдельный от жилых помещений), разгрузка не со двора, вентиляция, санузел, электрическая мощность под кондиционеры и холодильники. Если мощности не хватает, заранее узнайте, сколько стоит и сколько займёт её увеличение.

3. Оптимизируйте инфраструктуру для ускоренной адаптации

• Свободная планировка без лишних перегородок и исправные инженерные сети сокращают ремонт арендатора. Чистовую отделку под себя сеть обычно делает сама — вкладываться в неё до переговоров не нужно.

4. Работа с наружной и внутренней рекламой

• Узнайте у управляющей компании, где на фасаде можно разместить вывеску, и какие правила размещения вывесок действуют в вашем городе. Место под вывеску — частый вопрос сети на первом звонке.

5. Соблюдение норм безопасности и санитарии

• Санитарные требования к аптекам с 1 сентября 2026 года — в СП 2.1.4284-26; прежние СП 2.1.3678-20 утратили силу. Если в договорах или в предложении для сети вы ссылаетесь на старые правила, обновите ссылки.

6. Предусмотрите гибкость условий аренды

• Долгосрочные договоры: аптечные сети рассчитывают на длинный срок; в наших кейсах — 5 и 7 лет.
• Арендные каникулы: на ремонт и лицензирование, с календарной датой начала платежей.

7. Подготовьте помещение к показу

• Помещение убрано, доступ к щитовой, вентиляции и водопроводу открыт, документы — под рукой.

8. Взаимодействие с арендатором

• Отвечайте на запросы сети быстро: у специалиста по развитию несколько адресов в работе, и выбирают тот, по которому быстрее получили документы.

9. Консультации с профессионалами

• Проверьте шаблон договора сети с юристом до подписания — особенно условия о досрочном отказе, каникулах, неотделимых улучшениях и возврате помещения. Рыночную ставку для своего адреса узнайте до переговоров.

Кейс ФРИДОМ: тендер среди трёх аптечных сетей

Что сделали: проанализировали поток людей у помещения и увидели много пенсионеров и семей с детьми, поэтому сделали ставку на аптечные сети; провели тендер среди трёх крупных аптечных сетей и выбрали лучшее предложение по ставке.

Результат: договор на 5 лет с жёсткой индексацией; арендная ставка выросла на 14%, до 350 тыс. ₽; цикл сделки — 3 недели; уже 2 года помещение приносит доход без простоев.

Заключение

Помещение под аптеку сеть выбирает не только по месту и потоку людей, но и по тому, получит ли она по этому адресу лицензию. Правила требуют изолированный блок помещений, в жилом доме — вход, изолированный от жилых помещений, разгрузку не со двора, отопление, кондиционирование и вентиляцию, санузел и место для хранения; площадь, этаж и мощность задают сами сети — в статье они приведены по страницам сетей на сентябрь 2026 года, у «Апреля» — по копии страницы 2025 года, поэтому перед отправкой предложения сверьте их с сайтом сети. Подготовьте выписку из ЕГРН, план БТИ и описание инженерии, сверьте помещение с требованиями нужной сети и запишите в договор регистрацию, каникулы с календарной датой начала платежей и условия досрочного отказа.

Если нужно, чтобы помещение предложили нескольким сетям и выбрали лучшее предложение, — это услуга «Сдать помещение торговым сетям».