Как сдать помещение под аптеку: требования аптечных сетей и рекомендации для арендодателей

Сдача помещения под аптеку — перспективный способ получения стабильного и долгосрочного дохода. Однако для успешного сотрудничества с аптечными сетями необходимо учитывать их специфические требования к арендуемым площадям. В данной статье мы рассмотрим общие и индивидуальные требования различных аптечных сетей к помещениям, а также предоставим рекомендации для собственников, желающих подготовить своё предложение и заключить выгодный договор аренды.

Общие требования к помещениям под аптеку

При сдаче помещения под аптеку собственнику важно обеспечить соответствие базовым требованиям, которые позволят потенциальному арендатору — аптечной сети — организовать свою деятельность в соответствии с нормативами. Обычно сети самостоятельно выполняют специализированный ремонт и планировку, однако базовое помещение должно соответствовать следующим обязательным требованиям:

1. Площадь и планировка

• Минимальная площадь: Рекомендуется, чтобы помещение имело площадь не менее 75 м², что позволит арендатору эффективно организовать необходимые зоны.
• Свободная планировка: Предоставление открытого пространства без капитальных перегородок позволит арендатору самостоятельно зонировать помещение в соответствии с функциональными потребностями.

2. Инженерные коммуникации

• Водоснабжение и канализация: Наличие подключений к системам холодного и горячего водоснабжения, а также канализации.
• Отопление и вентиляция: Действующие системы отопления и вентиляции, обеспечивающие базовый уровень комфорта.
• Электроснабжение: Достаточная мощность электросети и наличие электрических точек для подключения оборудования.

3. Расположение и доступность

• Этажность: Предпочтительно размещение на первом этаже зданий с отдельным входом, обеспечивающим удобный доступ для клиентов.
• Доступность: Обеспечение возможности организации безбарьерного доступа для маломобильных граждан (например, возможность установки пандуса).
• Парковка: Наличие или возможность организации парковочных мест в непосредственной близости от помещения.

4. Соответствие санитарным нормам

• Отделка помещений: Стены, полы и потолки должны быть выполнены из материалов, допускающих регулярную влажную уборку и дезинфекцию.
• Санузлы: Наличие или возможность организации санузла для персонала.
• Высота потолков: Рекомендуется высота не менее 2,5 метров для обеспечения комфортных условий работы.

Обеспечив соответствие помещения этим базовым требованиям, собственник повысит его привлекательность для аптечных сетей, которые смогут адаптировать пространство под свои стандарты и требования.

Требования аптечных сетей к арендуемым помещениям

Для успешной сдачи помещения под аптеку важно учитывать требования различных аптечных сетей. Ниже представлены основные сети, их краткое описание и предпочтения к арендуемым помещениям:

1. Ригла

• Описание: Крупная федеральная аптечная сеть, представленная в различных регионах России, предлагающая широкий ассортимент лекарственных препаратов и товаров для здоровья.
• Площадь: от 100 до 150 м².
• Расположение: первые этажи жилых домов или торговых центров с высокой проходимостью.

• Дополнительные требования:

  - Наличие витринных окон.

  - Возможность размещения наружной рекламы.

2. Горздрав

• Описание: Сеть аптек, ориентированная на предоставление доступных лекарственных средств и медицинских товаров, активно развивающаяся в Москве и Московской области.
• Площадь: от 80 до 120 м².
• Расположение: спальные районы с плотной жилой застройкой, близость к остановкам общественного транспорта.

• Дополнительные требования:

  - Наличие парковочных мест для клиентов.

3. 36.6 (Аптека 36,6)

• Описание: Одна из крупнейших аптечных сетей России, предлагающая широкий ассортимент лекарственных препаратов, косметики и товаров для здоровья.
• Площадь: от 90 до 130 м².
• Расположение: центральные улицы, торговые центры, места с высокой проходимостью.

• Дополнительные требования:

  - Возможность круглосуточного режима работы.

  - Наличие складских помещений.

4. Апрель

• Описание: Динамично развивающаяся аптечная сеть, присутствующая в различных регионах России, включая Москву, предлагающая широкий ассортимент товаров для здоровья.
• Площадь: от 70 до 100 м².
• Расположение: жилые массивы, близость к медицинским учреждениям.

• Дополнительные требования:

  - Возможность размещения вывески.

  - Наличие пандуса для маломобильных граждан.

5. Планета здоровья

• Описание: Федеральная сеть аптек, представленная в Москве и других регионах России, предлагающая широкий ассортимент лекарственных препаратов и товаров для здоровья.
• Площадь: от 80 до 150 м².
• Расположение: первые этажи зданий в жилых кварталах или вблизи крупных транспортных узлов.

• Дополнительные требования:

  - Возможность размещения вывески.

  - Хорошая видимость объекта с улицы.

6. Самсон-Фарма

• Описание: Московская аптечная сеть с более чем 40 аптеками, предлагающая широкий ассортимент медикаментов и товаров для здоровья.
• Площадь: от 90 до 200 м².
• Расположение: центральные и спальные районы Москвы, высокая проходимость, близость к торговым центрам или остановкам транспорта.

• Дополнительные требования:

  - Отдельный вход.

  - Парковочные места для клиентов.

7. Эвалар

• Описание: Сеть аптек, специализирующаяся на продаже продукции собственного производства, включая биологически активные добавки и лекарственные средства.
• Площадь: от 70 до 100 м².
• Расположение: оживлённые районы с доступом для пеших и автомобильных потоков.

• Дополнительные требования:

  - Возможность организации витрин и выкладки собственной продукции.

  - Наличие зоны для консультаций клиентов.

8. Живика

• Описание: Аптечная сеть, работающая в Москве и Московской области, предлагающая доступные цены и широкий ассортимент товаров.
• Площадь: от 75 до 120 м².
• Расположение: первые этажи жилых домов, вблизи медицинских учреждений и густонаселённых районов.

• Дополнительные требования:

  - Входная группа с пандусом.

  - Возможность размещения наружной рекламы.

9. Озерки

• Описание: Сеть аптек, изначально основанная в Санкт-Петербурге, но имеющая представительства и в Москве, предлагающая широкий ассортимент лекарственных препаратов.
• Площадь: от 80 до 150 м².
• Расположение: спальные районы с плотной жилой застройкой, места с высоким потоком клиентов.

• Дополнительные требования:

  - Парковка рядом с помещением.

  - Возможность круглосуточной работы.

10. Вита

• Описание: Федеральная аптечная сеть, представленная в Москве и других регионах, предлагающая широкий ассортимент лекарственных средств и товаров для здоровья.
• Площадь: от 100 до 200 м².
• Расположение: оживлённые районы, торговые центры, первые этажи домов.

• Дополнительные требования:

  - Наличие отдельного входа.

  - Место для размещения складских помещений.

11. Диалог

• Описание: Сеть аптек, предоставляющая возможность заказа лекарств и товаров для здоровья с доставкой на дом или в аптеку сети.
• Площадь: от 80 до 150 м².
• Расположение: жилые районы и центральные улицы, вблизи метро или крупных транспортных развязок.

• Дополнительные требования:

  - Зона для выдачи заказов и самовывоза.

  - Удобный подъезд для курьерской доставки.

12. Ваша №1

• Описание: Аптечная сеть, охватывающая Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург, предлагающая бронирование и покупку лекарств через интернет-сервис.
• Площадь: от 90 до 130 м².
• Расположение: крупные жилые массивы, места с интенсивным потоком людей.

• Дополнительные требования:

  - Витринные окна с хорошей видимостью.

  - Возможность подключения интернет-торговли и выдачи заказов.

13. Магнит (аптечные подразделения)

• Описание: Крупная розничная сеть, включающая в себя и аптечные подразделения, представленные в Москве и других регионах России.
• Площадь: от 80 до 150 м².
• Расположение: торговые площади магазинов «Магнит», густонаселённые районы.

• Дополнительные требования:

  - Интеграция аптечных зон с продуктовыми магазинами.

  - Возможность гибкой перепланировки.

Учитывая эти требования, собственники помещений могут подготовить свои объекты для сдачи в аренду под аптеку, обеспечив соответствие ожиданиям различных аптечных сетей.

Вы можете заполнить квиз и узнать: подходит ли ваше помещение под размещение магазина сетевой аптеки

«Старт»

Интересы инвесторов: цели приобретения помещений

Инвесторы, рассматривающие приобретение коммерческой недвижимости для сдачи в аренду сети аптек, преследуют несколько ключевых целей:

1. Стабильный доход от аренды – Заключение долгосрочного договора аренды с крупной розничной аптечной сетью, такой как «Ригла», «Горздрав», «36,6» обеспечивает регулярные арендные платежи, что способствует стабильному денежному потоку и снижает риски, связанные с простоем помещения.
2. Повышение стоимости актива – Наличие надежного арендатора повышает рыночную стоимость объекта недвижимости. Инвесторы могут рассчитывать на рост капитала, особенно если объект расположен в перспективном районе с развивающейся инфраструктурой.
3. Диверсификация инвестиционного портфеля – Включение коммерческой недвижимости с долгосрочным арендатором в инвестиционный портфель позволяет снизить общие риски и повысить доходность за счет распределения инвестиций по различным активам.
4. Налоговые преимущества – Владение коммерческой недвижимостью может предоставить определенные налоговые льготы, такие как амортизационные отчисления и вычеты на расходы по содержанию объекта, что способствует оптимизации налоговой нагрузки.
5. Устойчивость к экономическим колебаниям – Объекты, арендованные крупными аптечными сетями, демонстрируют большую устойчивость к экономическим спадам, поскольку такие арендаторы обладают значительными ресурсами и стабильным спросом на их продукцию.

Таким образом, приобретение помещений для сдачи в аренду сетевой аптеки представляет собой привлекательную инвестиционную стратегию, сочетающую стабильный доход, потенциал роста капитала и снижение рисков.

Подготовка предложения для аптечной сети

Для успешной сдачи помещения под аптеку необходимо подготовить коммерческое предложение, которое привлечет внимание аптечных сетей и продемонстрирует соответствие вашего объекта их требованиям. Ниже представлены ключевые аспекты, которые следует учесть при составлении такого предложения.

1. Описание объекта

• Адрес и расположение: Укажите точный адрес помещения, опишите его окружение, транспортную доступность и близость к медицинским учреждениям или жилым массивам.
• Площадь и планировка: Предоставьте информацию о общей площади, высоте потолков, наличии отдельных входов и возможности зонирования пространства.
• Техническое состояние: Опишите состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, канализация, вентиляция), а также наличие систем безопасности.

2. Соответствие требованиям аптечных сетей

• Санитарные нормы: Укажите, что помещение соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к аптечным организациям.
• Доступность: Опишите наличие пандусов, лифтов или других приспособлений для маломобильных граждан.
• Парковка: Сообщите о наличии или возможности организации парковочных мест для клиентов.

3. Условия аренды

• Арендная ставка: Укажите предлагаемую стоимость аренды, возможные скидки или льготные условия.
• Срок аренды: Предложите оптимальный срок аренды, учитывая предпочтения аптечных сетей в долгосрочных договорах.
• Дополнительные условия: Обозначьте возможность проведения арендатором ремонтных работ, установки вывесок и рекламных конструкций.

4. Контактная информация

• Контактное лицо: Укажите имя, должность и контактные данные (телефон, электронная почта) ответственного за переговоры.
• Дополнительные материалы: Приложите фотографии помещения, планы этажей и другие документы, которые могут быть полезны для оценки объекта.

Составляя коммерческое предложение, акцентируйте внимание на преимуществах вашего помещения и его соответствие специфическим требованиям аптечных сетей. Четкая и структурированная информация повысит шансы на успешное заключение договора аренды.

Процесс рассмотрения и переговоры с сетевой аптекой

После отправки коммерческого предложения в аптечную сеть начинается этап рассмотрения и переговоров, который включает несколько ключевых шагов:

1. Оценка предложения аптечной сетью

• Анализ соответствия требованиям: Специалисты сети проверяют, соответствует ли помещение их стандартам по площади, расположению, техническому состоянию и другим критериям.
• Проверка юридической чистоты: Оценивается правовой статус объекта, наличие необходимых документов и отсутствие обременений.

2. Организация осмотра помещения

• Назначение встречи: При положительной предварительной оценке представители сети связываются с собственником для согласования времени осмотра.
• Проведение осмотра: Во время визита оценивается фактическое состояние помещения, его соответствие заявленным характеристикам и возможность адаптации под нужды аптеки.

3. Переговоры об условиях аренды

• Обсуждение арендной ставки: Стороны договариваются о размере ежемесячной платы, возможных скидках или льготных условиях.
• Срок аренды: Определяется продолжительность договора, с учетом предпочтений сети в долгосрочных отношениях.
• Дополнительные условия: Обсуждаются вопросы проведения ремонтных работ, установки вывесок, графика работы и других аспектов эксплуатации помещения.

4. Подготовка и подписание договора аренды

• Составление договора: Юридические отделы сторон разрабатывают текст соглашения, учитывая все достигнутые договоренности.
• Юридическая экспертиза: Проводится проверка документа на соответствие законодательству и интересам обеих сторон.
• Подписание договора: После согласования всех условий договор подписывается, и стороны приступают к его исполнению.

Эффективная коммуникация и готовность к конструктивному диалогу на каждом этапе процесса способствуют успешному заключению сделки и долгосрочному сотрудничеству между собственником помещения и аптечной сетью.

Важные аспекты договора аренды с аптечной сетью

При заключении договора аренды помещения под аптеку важно учитывать ключевые аспекты, которые обеспечат прозрачность взаимоотношений и минимизацию рисков для обеих сторон. Ниже рассмотрены основные разделы, которые должны быть отражены в договоре.

1. Предмет договора

В этом разделе подробно описывается объект аренды: адрес, площадь, планировка, техническое состояние и целевое назначение помещения. Важно указать, что помещение предоставляется для размещения аптеки, что определяет специфические требования к его эксплуатации.

2. Арендная плата

• Размер платежей — укажите размер ежемесячной арендной платы (МАП) и годового арендного платежа (ГАП). Подробней читайте в нашей статье: Что такое МАП и ГАП в арендном бизнесе.
• Порядок оплаты — опишите способ оплаты (на расчетный счет) и сроки платежей.
• Компенсация коммунальных и эксплуатационных расходов - это затраты на содержание и обслуживание помещения, включая оплату коммунальных услуг, электроэнергию, ГВС, ХВС, отопление и прочие услуги. Коммунальные платежи оплачиваются арендатором отдельно от арендной платы. Читайте подробно в нашей статье: Эксплуатационные расходы при аренде коммерческой недвижимости.

2. Порядок оплаты и начало арендных платежей

Арендные платежи обычно начинаются после подписания акта приёма-передачи помещения. В некоторых случаях арендодатель будет обязан предоставить арендные каникулы на период подготовки помещения к эксплуатации. Арендные каникулы предоставляются обычно на период подготовки помещения (1–2 месяца). Что такое арендные каникулы, читайте в нашей статье: Арендные каникулы в коммерческой недвижимости.

3. Долгосрочный срок аренды и возможности пролонгации

Стандартный срок, на который заключается договор аренды, составляет 5-7 лет с возможностью продления по соглашению сторон. Это выгодно как арендатору, так и собственнику, поскольку длительный срок позволяет обеим сторонам планировать доходы и расходы на будущее, обеспечивает стабильность и сокращает риски простоя помещения.

При согласовании условий договора стоит также обсудить условия пролонгации, так как при успешной работе аптеки арендатор будет заинтересован в продлении сотрудничества. Это особенно важно для собственников, планирующих долгосрочные отношения с крупными аптечными сетями. О том как правильно заключать долгосрочные договора аренды читайте в нашей статье: Аренда коммерческой недвижимости на долгий срок.

4. Индексация арендной ставки

• Ежегодная индексация: договоры аренды с аптечными сетями обычно включают условия об индексации арендной платы. Как правило она составляет не более 5-7% ежегодно. Для долгосрочных договоров индексация может начинаться с 2–3 года аренды.
• Условия пересмотра: в случае значительных изменений на рынке стороны могут обсудить пересмотр арендной ставки, чтобы договор оставался актуальным и соответствовал экономическим условиям.

5. Обязанности по ремонту и содержанию объекта

• Ремонтные работы:

  - укажите, что косметический ремонт и перепланировка проводятся за счет арендатора.

• Содержание помещения:

  - за арендатором закрепляются обязанности по поддержанию санитарного состояния, оплате коммунальных услуг и текущему ремонту.

6. Дополнительные требования к эксплуатации помещения

• Размещение рекламы и вывесок:
  - Закрепите право арендатора на установку наружной рекламы, с учетом согласования с собственником и органами власти.
• График работы:
  - установите, что помещение может использоваться в круглосуточном режиме, если это необходимо для деятельности аптеки.
• Доступ для персонала:
  - укажите порядок предоставления доступа к объекту для сотрудников сети.

7. Условия расторжения и порядок уведомлений

• Основания для расторжения:
  - Опишите случаи, при которых договор может быть расторгнут досрочно (например, систематическая неуплата аренды, использование помещения не по назначению).
• Сроки уведомления:
  - Укажите минимальный срок, за который стороны обязаны уведомить друг друга о намерении расторгнуть договор (обычно 3–6 месяцев).

8. Дополнительные требования к содержанию и эксплуатации помещения

Договор аренды с сетевой аптекой должен включать специальные условия по эксплуатации и содержанию помещения, что критично для поддержания стандартов сети.

• Соблюдение противопожарных и санитарных норм: соблюдение противопожарных и санитарных норм обязательно. Арендатор обычно берёт на себя ответственность за соблюдение этих стандартов, но в некоторых случаях на собственника может быть возложена обязанность установки противопожарных систем или других мер безопасности, если это прописано в договоре. Подробно о пожарной безопастности читайте в нашей статье: Правила пожарной безопасности для коммерческой недвижимости.
• Ответственность за имущество: укажите, кто несет ответственность за сохранность оборудования и внутреннюю отделку.

Рекомендации для собственников помещений

Заключение договора аренды с крупными аптечными сетями требует от собственника недвижимости тщательной подготовки и внимательного подхода. Ниже представлены рекомендации, которые помогут успешно сдать помещение в аренду и обеспечить долгосрочное сотрудничество.

1. Предварительная юридическая проверка документов

• Убедитесь, что на помещение есть вся необходимая разрешительная документация, подтверждённое право собственности, план БТИ совпадает с данными Росреестра, а все перепланировки согласованы. Юридически чистый объект ускоряет процесс заключения сделки с крупным арендатором.

2. Проверьте соответствие техническим требованиям

• Обратите внимание на состояние основных коммуникаций (электричество, водоснабжение, вентиляция) и оцените возможность их адаптации под нужды арендатора. Если требуется увеличить мощность электроснабжения или установить системы кондиционирования и вентиляции, заранее определите расходы и сроки.

3. Оптимизируйте инфраструктуру для ускоренной адаптации

• Обеспечьте наличие базовой отделки стен, пола и потолка, соответствующей требования под размещение аптеки. Это позволит арендатору быстрее адаптировать пространство под свои нужды.

4. Работа с наружной и внутренней рекламой

• Заранее выясните возможность установки рекламных конструкций у местных органов власти. Если для аптеки потребуется наружная реклама, подготовка разрешений на установку вывесок.

5. Соблюдение норм безопасности и санитарии

• Санитарно-эпидемиологические требования: Убедитесь, что помещение соответствует требованиям Роспотребнадзора для размещения аптечных организаций.
• Пожарная безопасность: Обеспечьте наличие систем пожаротушения и эвакуационных выходов в соответствии с нормами.

6. Предусмотрите гибкость условий аренды

• Долгосрочные договоры: Аптечные сети предпочитают долгосрочные аренды (от 5 лет и более). Будьте готовы обсуждать такие условия.
• Арендные каникулы: Предоставьте арендатору льготный период для проведения необходимых ремонтных и адаптационных работ.

7. Подготовьте помещение к показу

• Перед осмотром потенциальным арендатором убедитесь, что помещение убрано, основные ремонтные работы завершены, а доступ к инженерным системам открыт для технического осмотра специалистами. Чистота и готовность объекта оставляют хорошее впечатление и способствуют быстрому одобрению помещения для аренды.

8. Взаимодействие с арендатором

• Оперативность: Быстро реагируйте на запросы и предложения арендатора, демонстрируя готовность к сотрудничеству.
• Гибкость: Будьте готовы к обсуждению и, при необходимости, пересмотру условий договора для достижения взаимовыгодных решений.
• Профессионализм: Поддерживайте деловой стиль общения и соблюдайте договорённости, что укрепит доверие и поспособствует долгосрочному партнёрству.

9. Консультации с профессионалами

• Юридическая поддержка: Привлеките опытного юриста для проверки и составления договора аренды, чтобы защитить свои интересы.
• Оценка недвижимости: Обратитесь к профессиональному оценщику для определения рыночной стоимости аренды вашего объекта.
• Налоговые консультации: Проконсультируйтесь с налоговым специалистом по вопросам налогообложения доходов от аренды и возможных льгот.

Эти шаги не только упрощают процесс аренды, но и повышают шансы на долгосрочное сотрудничество с сетью аптек, что обеспечивает стабильный доход и минимизирует риски.

Заключение

Сдача помещения под аптеку требует тщательной подготовки и учета множества факторов. Соблюдение санитарных норм, обеспечение юридической чистоты объекта и гибкость в условиях аренды значительно повышают привлекательность вашего предложения для аптечных сетей. Понимание специфических требований каждой сети и готовность к конструктивному диалогу способствуют установлению долгосрочных и взаимовыгодных отношений. Следуя представленным рекомендациям, вы увеличите шансы на успешное сотрудничество и стабильный доход от аренды.

FAQ:

1. Какие минимальные требования к площади помещения для аптеки?

• Минимальная площадь помещения для аптеки зависит от ее типа и ассортимента. Обычно она составляет от 50 до 100 квадратных метров, однако точные требования могут варьироваться в зависимости от специфики деятельности и региональных норм.

2. Нужно ли собственнику помещения проводить ремонт перед сдачей под аптеку?

• Как правило, аптечные сети предпочитают самостоятельно проводить ремонт и адаптацию помещения под свои стандарты. Однако собственнику рекомендуется обеспечить базовую отделку и исправность инженерных коммуникаций.

3. Какие санитарные требования предъявляются к помещениям под аптеку?

• Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, включая наличие систем вентиляции, водоснабжения, канализации и пожарной безопасности. Также важно обеспечить возможность проведения регулярной дезинфекции и поддержания чистоты.

4. Какие документы необходимы для сдачи помещения в аренду под аптеку?

• Собственнику потребуется предоставить правоустанавливающие документы на помещение, технический паспорт, заключения о соответствии санитарным и пожарным нормам, а также договор аренды, учитывающий специфику аптечной деятельности.

5. Какой срок аренды предпочитают аптечные сети?

• Аптечные сети обычно заинтересованы в долгосрочной аренде, начиная от 5 лет и более, что позволяет им эффективно планировать свою деятельность и окупить вложения в обустройство помещения.

6. Какие дополнительные условия могут быть включены в договор аренды?

• В договоре аренды могут быть оговорены условия проведения ремонтных работ, установки наружной рекламы, графика работы аптеки, а также порядок индексации арендной платы и возможности пролонгации договора.

7. Как обеспечить соответствие помещения требованиям конкретной аптечной сети?

• Рекомендуется заранее ознакомиться с требованиями выбранной аптечной сети к помещениям, которые могут включать определенные параметры площади, расположения, технического состояния и других характеристик. Это позволит подготовить помещение в соответствии с их стандартами и повысить вероятность успешного заключения договора аренды.