Эволюция новостроек в России

21.01.2013 Теперь граждане могут заглянуть в документ и спросить у застройщика: а где все, что полагается для этого класса?

Единая классификация проектов многоквартирных жилых домов по качеству опубликована на сайте фонда РЖС, портале Российской гильдии риелторов — профессионального СРО в области услуг в сфере недвижимости. Готовилась классификация почти два года, в итоге все новостройки разделены на четыре класса — эконом, комфорт, бизнес и элит.

Надо отметить, что аналитики отказались от учета местоположения, но учли множество других факторов — от архитектуры до «Внешнего окружение и наличия социальной инфраструктуры в районе». Параметры паркинга, к примеру, названы отсекающим критерием, и дом не может быть признан бизнес-классом, если в проекте запланировано меньше 1 машиноместа на квартиру. Элитой признаются только проекты, где запланировано полтора и более машиномест на одну квартиру.

Также разделяются проекты и по площади кухни. В эконом она до 8 кв. метров, в комфорт-классе обязана быть большей площади, в бизнес-классе — никак не меньше 12 кв. метров, и в элит положено не менее 20 «квадратов». Изучение таблицы с параметрами — довольно интересное дело даже для специалиста, а уж потребителям, то есть потенциальным покупателям жилья, и вовсе весьма полезное чтение.

Без истории не обошлось

Создание подобной классификации началось с разработки аналогичного документа для правительства Москвы еще в 2002 году, рассказал BFM.ru Геннадий Стерник, главный аналитик РГР, профессор кафедры Управление проектами и программами РЭУ им. Г.В.Плеханова, один из основных авторов классификации. В той классификации было три класса жилья, но она в целом прижилась на рынке, была воспринята компаниями, далее усовершенствована. В 2011 году фонд РЖС начал собирать закрытую базу новостроек по всей России. И тут оказалось, что элитным жильем в регионах называется такое, которое в столице едва бы посчитали комфорт-классом.

По прогнозам Министерства экономического развития (МЭР) России, объем ввода жилья в 2012 году составит 66,2 млн кв. метров. Около 33 млн кв. метров составит многоэтажное жилье.

Затем фонд провел тендер и заказал создание методики для унификации всех новостроек и класса их качества. Такую методику разработала аналитическая компания Геннадия Стерника. Аналитики из регионов к началу 2012 года сообщали в РЖС о проектах, классифицируя их уже по двум методикам — разработанной общефедеральной и локальной.

«В итоге получилось, что по новой классификации класс новостроек в ряде регионов понизился. Элитных объектов оказалось в два раза меньше, поубавилось и бизнес-класса, «комфорта» осталось почти столько же, а эконом-класса стало намного больше», — рассказал Геннадий Стерник. Далее методику вынесли на обсуждение профессионального сообщества — на утверждение РГР. «В декабре на национальном совете РГР после всех уточнений единая классификация была утверждена», — рассказал аналитик.

«Появление федеральной классификации должно повлиять на повышение качества объектов, и застройщики вряд ли смогут теперь завышать класс объекта в рекламе как раньше. Сейчас это придется делать с оглядкой на все критерии, которые положены этому классу. Документ будет обязателен для членов РГР, но и другие участники рынка потом подтянутся», — считает Геннадий Стерник.

Юрий Кочетков, член комитета по аналитике и консалтингу РГР, считает, что классификация заставит риелторов и потребителей говорить на одном языке. «Кроме того, была также идея, чтобы ряд федеральных ведомств, (Минрегион, фонд РЖС, Минобороны и т.д.) искали и закупали квартиры в новых домах на основании определенных требований», — пояснил аналитик.

Рынок не верит аналитикам

«Новая классификация вряд ли как-то повлияет на рынок недвижимости, на цены. Она имеет смысл для специалистов, аналитиков и профессиональных участников рынка недвижимости, но не для покупателей. В рекламе застройщики будут продолжать повышать класс объектов», — считает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. Он предполагает, что такая классификация будет работать только с учетом региональных особенностей.

Появление подобного документа, аналогичного тому, что работает на рынке коммерческой недвижимости, для жилья необходимо. Однако утверждать, что сегодня данный документ в силах серьезно повлиять на рынок — преждевременно. В первую очередь ее начнут применять в рекламе те девелоперы, объекты которых будут соответствовать определенному классу.

«Это далеко не первая и точно не последняя классификация: многие консультанты и другие игроки рынка составляли собственные схемы, однако рынок недвижимости продолжает развиваться в соответствии с рыночными законами и административным регулированием, а не разработанными теоретическими моделями. К сожалению, на сегодняшний день рынок пока не достиг такого этапа развития, чтобы все застройщики придерживались единой классификации», — уверен Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group. Он отмечает, что если следовать ей, то придется «низвести» до бизнес-класса все реконструированные и реставрированные исторические особняки, где технически невозможно оборудовать подземный паркинг, понизить статус элитных студий, метраж которых не превышает 60 метров. «Однако я не согласен с таким критерием: даже в Монако, где находится самая дорогая и престижная недвижимость в мире, есть элитные студии площадью 50-55 метров», — считает он.

«Надо отметить, что в Европе также не существует единой классификации жилья, там классификации также предлагают консультанты, — отмечает генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова. — На мой взгляд, достаточно сложно создать единую классификацию для разных регионов России: объект, который относится к комфорт-классу в Санкт-Петербурге, в небольшом городе может являться уже объектом бизнес-класса или даже элитным». Классифицировать рыночные характеристики едино для всей России — это утопия, уверена она.

Эконом, бизнес и элитка — так и остались. Ничего нового до сих пор не было придумано. Само название «комфорт-класс» появилось исключительно по воле маркетологов некоторых застройщиков для более успешного продвижения их объектов на рынке». Классификация не предлагает кардинальных различий, за исключением площади квартир. Только тогда, когда с подобными «новаторскими изысками» на эту тему будет согласно подавляющее число крупных и средних застройщиков, а не только риелтерское сообщество, можно будет говорить о серьезном продвижении вперед в этом вопросе.

Апеллировать же к классификации в своей рекламе будут девелоперы, чьи проекты действительно отвечают всем критериям своего класса. А те, чьи проекты на самом деле по каким-то признакам не дотягивают, постараются не акцентировать на это внимание, считает он.

Геннадий Стерник в интервью BFM.ru рассказал о том, что уже в конце прошлого года в Санкт-Петербурге один из крупных застройщиков после жарких дискуссий с консультантом все же поручил изменить проект таким образом, чтобы соответствовать всем критериям для элиты. «Влияние классификации на рынок будет происходить на уровне изменения проектов в сторону лучшего качества», — уверен аналитик. На цены же, считает он, влияния классификация не окажет.

Назад