Офисный рынок Москвы 2025: Тройка гигантов, долгострои и битва за ESG

15 февраля 2025

Марта Октябрьская

Раздел: Аналитика коммерческой недвижимости

Офисный рынок Москвы 2025: между монополией, стратегиями и новыми вызовами

В статье:

Как финансовое плечо ВТБ и стратегия «двух стульев» делают лидеров неуязвимыми.
Почему продажа 200 тыс. кв.м в нарезку — это не панацея, а ловушка для дилетантов.
ESG, AI и госкомпании — кто диктует правила игры в 2026?
«Офисное свинство» или новая реальность: что ждет рынок, когда деньги стали «золотыми».

Не пропустите анализ, где цифры говорят громче слов, а тренды — жёстче рекламных слоганов.

**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**

ФРИДОМ - Недвижимость

Подписывайтесь на наш телеграмм канал

Перейти в канал

Тройка лидеров и их доминирование

Офисный рынок Москвы действительно концентрируется вокруг ключевых игроков:

Галс-Девелопмент — лидер в арендном сегменте, опирающийся на финансовую поддержку ВТБ. Их стратегия строительства премиальных объектов (например, проект Dubinin Sky) позволяет удерживать высокие арендные ставки.
MR Group — мастер-девелопер, фокусирующийся на продажах. Их проекты, такие как iCITY (реализован на 80%), сочетают крупные лоты и мелкую нарезку, что привлекает как корпоративных покупателей, так и розничных инвесторов.
STONE — игрок, делающий ставку на офисы класса А и корпоративные штаб-квартиры. Их подход к проектам с «цифровой средой» и энергоэффективностью соответствует трендам спроса.

Почему это работает?

Финансовая устойчивость: Крупные игроки имеют доступ к льготному финансированию (например, через программы МПТ) и могут диверсифицировать риски за счет портфеля проектов.
Стратегия «два стула»: MR Group, например, совмещает продажу целых этажей инвесторам и нарезку под малый бизнес, что обеспечивает стабильный cash flow.

Наши услуги

Продажа земельного участка

Покупка земельного участка

Срочный выкуп земельного участка

Раскол рынка: аренда vs. продажа

Аренда:

Доля вакантных площадей класса А упала до 5.3% в 2025 году, а ставки аренды выросли на 6.7%.
Гибкие форматы (коворкинги, built-to-suit) становятся драйвером: компании экономят до 30% на площади за счет гибридной работы.

Продажа:

Объем сделок купли-продажи в 2024 году достиг 855 тыс. кв. м, почти сравнявшись с арендой.
Розничные инвесторы покупают лоты по 100–300 кв. м, формируя портфели из 5–7 объектов. Доходность таких вложений — 8-11% годовых.

Проблема:

Новые девелоперы, пытающиеся копировать стратегии лидеров, сталкиваются с:

Высокой ключевой ставкой (21% по кредитам), что удорожает строительство.
Дефицитом качественных площадок — 58% свободных земель Москвы сосредоточены в Троицком и Новомосковском округах, но спрос там пока слаб.

«Золотая жила» мелких продаж: миф или реальность?

Стратегия нарезки офисов на мелкие лоты (до 200 тыс. кв. м в год) кажется прибыльной, но имеет подводные камни:

Риск долгостроя: Без диверсификации стадий проектов (от pre-sale до ввода) девелоперы теряют ликвидность. Пример — перенос 30% объектов 2024 года на 2026 год.
Маркетинговые иллюзии: Заявления о «классе А» для периферийных объектов не работают — арендаторы требуют локации у метро, кафе и фитнес-зон.
Давление жилых ТЭО: Девелоперы жилья вынуждены строить коммерческие объекты (МПТ) в рамках проектов, что создает избыток низкокачественных «коробок».

Будущее рынка: что изменится к 2026?

Рост ставок аренды на 5-7% для класса А (до 28 тыс. руб./кв. м в год) и 4-6% для класса B . Рост ставок аренды на 5-7% для класса А (до 28 тыс. руб./кв. м в год) и 4-6% для класса B.
Усиление роли госсектора: В 2024 году госкомпании обеспечили 64% продаж. В 2025 ожидается их активность в покупке офисов под штаб-квартиры.
Технологии и ESG: Офисы без «умных» систем управления (IoT, AI) и экологической сертификации теряют конкурентоспособность.

Вывод: Почему «свинство» продолжится?

Рынок остается привлекательным для крупных игроков, но для новичков он превращается в ловушку:

Финансовый разрыв: Только 5% сделок используют заемные средства — остальные финансируются из собственных ресурсов.
Концентрация спроса: 85% арендаторов вернулись к офисному формату, но требуют премиальных условий, которые могут обеспечить лишь лидеры.

Заключение

В 2025–2026 годах тройка MR, Галс и STONE сохранит контроль, а новые игроки либо найдут ниши (например, Light Industrial склады), либо уйдут с рынка.

«Офисное свинство» — это не временный хаос, а новая норма эпохи дорогих денег и ESG-требований.

Дисклеймер:

**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**

Офисный рынок Москвы 2025: между монополией, стратегиями и новыми вызовами

В статье:

ФРИДОМ - Недвижимость