Ипотечный стандарт ЦБ 2025: Запрет субсидий, рост цен и новые схемы

16 февраля 2025

Марта Октябрьская

Ипотечный стандарт ЦБ: Битва за прозрачность или удар по рынку?

С 1 января 2025 года девелоперы и банки лишились главного инструмента «оживления» спроса — субсидирования ставок. ЦБ запрещает схемы, где застройщики маскировали наценки в цене квартир, а банки выдавали кредиты, превышающие стоимость залога. Регулятор борется с пузырями, но рынок уже отвечает ростом цен на 5–10% и переходом на «рассрочки». Кто выиграет: заемщики, получившие прозрачные условия, или банки, сохранившие маржу? И почему девелоперы называют это «дивным новым миром» с теми же рисками, но другими названиями? Разбираемся, как новый стандарт изменит правила игры и кому придется туже затянуть пояса.

В статье:

Почему квартира за 10 млн превращается в 14.5 млн, а банки выдают кредиты «в никуда».
Как «рассрочка» заменит субсидии и почему это больно ударит по девелоперам.
Кому выгоден новый стандарт: ЦБ спасает банки или заемщиков?
Прогноз цен-2025: +10% к квадратному метру и 30% клиентов без шанса на ипотеку.

Читайте, чтобы понять, как не остаться с долгами вместо квартиры и куда движется рынок в эпоху «золотых» ставок.

**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**

ФРИДОМ - Недвижимость

Подписывайтесь на наш телеграмм канал

Перейти в канал

Зачем ЦБ вводит ипотечный стандарт?

Цель регулятора — ликвидировать риски, которые угрожают стабильности банковской системы и перекладывают финансовую нагрузку на заемщиков. Основные проблемы, на которые реагирует ЦБ:

Пузыри цен на недвижимость: Субсидирование ставок застройщиками маскирует реальную стоимость кредитов, искусственно завышая цены квартир на 8–20%.
Риск дефолтов: Заемщики, привлеченные низкими платежами, часто неспособны обслуживать кредиты после окончания льготного периода. Например, при субсидировании первых 5 лет платеж снижается с 140 тыс. до 60–70 тыс. руб., но затем резко возрастает.
Скрытые схемы банков: Комиссии за снижение ставок стали инструментом компенсации узкого спреда между госсубсидиями (+2% к ключевой ставке) и рыночным фондированием (до 22% по вкладам). Это повышает маржинальность банков, но ухудшает условия для заемщиков .

Реакция рынка: Девелоперы уже адаптировались, «зашивая» наценки за субсидирование в стоимость квартир. Это может привести к росту цен на 5–10%, как весной 2022 года.

Наши услуги

Сдать помещение торговым сетям

Что запрещает новый стандарт?

С 1 января 2025 года под запрет попали:

1. Субсидирование ставок застройщиками

Застройщики больше не могут компенсировать банкам часть процентов. Например, Сбербанк и ВТБ ранее предлагали ставки 8% при условии субсидий от партнеров-девелоперов.

2. Кешбэк в составе первоначального взноса

Запрещено учитывать возвращаемые суммы (например, от застройщика) как часть ПВ. Ранее до 30% клиентов использовали такие схемы.

3. Аккредитивы вместо эскроу

Средства дольщиков теперь можно размещать только на защищенных эскроу-счетах, а не на аккредитивах, которые не страхуются государством.

4. Комиссии за пониженную ставку

Банки не могут взимать плату за временное снижение ставки, если это повышает общую стоимость кредита.

Ирония регулятора: ЦБ критикует схемы, но признает, что банки и девелоперы уже нашли обходные пути — например, «рассрочку», где наценки маскируются как «беспроцентные» условия.

Почему ЦБ «спасает банки»?

Критика в адрес регулятора не лишена оснований:

Проблема залоговой стоимости: Банки выдавали кредиты на сумму, превышающую рыночную цену квартир (например, 14.5 млн руб. вместо 10 млн). В случае дефолта залог не покрывал долг, создавая угрозу для банков.
Финансовая алчность: Комиссии стали для банков способом компенсировать убытки из-за высокой ключевой ставки (18–22%). ЦБ, запрещая эти схемы, формально защищает заемщиков, но лишает девелоперов гибкости.

Пример:

Клиент с 3 млн руб. ПВ берет ипотеку на квартиру за 10 млн. После субсидирования цена раздувается до 14.5 млн, а кредит — до 11.5 млн. При дефолте продажа квартиры покроет лишь 10 млн, оставив заемщика с долгом.

Последствия для рынка: К чему готовиться?

Рост цен на новостройки

Девелоперы компенсируют потери через повышение стоимости квадратного метра. Прогнозируется рост на 5–10% в первом квартале 2025 года.

Снижение доступности ипотеки

До 30% заемщиков, использовавших кешбэк или субсидии, могут потерять возможность получить кредит. Это приведет к падению спроса на 20–30%.

Уход в «серые» схемы

Рассрочка, траншевая ипотека, комбо-программы (часть кредита — по субсидированной ставке, часть — по рыночной) станут новыми инструментами.

Региональные различия: В Москве 50% сделок проходят через ипотеку, в регионах — до 70% через рассрочку.

Кто выиграет, а кто проиграет?

Банки

Сохранят прибыль за счет сокращения рискованных кредитов, но потеряют часть клиентов.

Девелоперы

Столкнутся с ростом финансовой нагрузки: доля рассрочки выросла с 10% до 40–75%.

Заемщики

Выиграют от прозрачности условий, но
Проиграют из-за роста цен и ужесточения требований к ПВ.

Прогноз: К 2026 году рынок ждет:

Усиление роли госпрограмм (семейная, IT-ипотека);
Рост доли вторичного жилья;
Давление на банки снижать ставки вслед за ключевой.

Заключение: «Схемотехника» vs прозрачность

Ипотечный стандарт — это попытка ЦБ сбалансировать интересы банков, заемщиков и девелоперов. Однако регулятору придется бороться с двумя главными вызовами:

Адаптивность рынка: Банки и застройщики уже нашли лазейки (рассрочка, траншевая ипотека), которые могут создать новые риски.
Экономическая реальность: При ключевой ставке 18% ипотека остается недоступной для большинства. Как отметил Алексей Попов из «Циан», «альтернативы кредитам под 20% будут сохраняться».

Итог: ЦБ закрывает одну лазейку, но открывает другую. Пока ставки остаются высокими, рынок будет искать обходные пути — хоть с субсидиями, хоть с рассрочкой. Как сказала Эльвира Набиуллина: «Если рискованные практики будут плодиться, мы ужесточим стандарт».

Дисклеймер:

**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**

Ипотечный стандарт ЦБ: Битва за прозрачность или удар по рынку?

В статье:

ФРИДОМ - Недвижимость

Зачем ЦБ вводит ипотечный стандарт?