Главный вопрос: Успеет ли Москва за спросом — или её ждёт кризис доступности?
Введение: Когда рендеры важнее реальности
«Офисный бум в Москве — как фокус-покус: все видят миллионы квадратов в рендерах, но когда занавес падает, метры исчезают». Так описывают рынок эксперты, наблюдая за парадоксом: девелоперы анонсируют грандиозные планы, но реальность скромнее. В 2024 году заявленный ввод офисных площадей превысил 1 млн м², но по факту завершено лишь 250–300 тыс. м². И даже эти метры уже «распроданы» на этапе котлована — инвесторы скупают их через договоры ДКПБВ, словно билеты на закрытую премьеру.
Результат? Вакансия офисов класса А упала до рекордных 5%, а ставки аренды взлетели до 45 тыс. ₽/м². Арендаторы вынуждены бороться за каждый метр, а новички вроде Coldy и Dominanta застревают в проектах. Как Москва, где «каждый второй проект — небоскрёб», превратилась в город офисных иллюзий? И почему обещанный «миллион квадратов» остаётся на бумаге?
Ответы — в расследовании, где мы:
- Разоблачаем мифы о «строительном буме» на примере iCity Space и Савеловской башни,
- Считаем, сколько метров реально доходит до рынка,
- Объясняем, почему инвесторы платят за воздух, а арендаторы — за надежду.
Спойлер: Если вы ищете офис в Москве — готовьтесь к очереди. Рынок офисов Москвы превратился в гонку за метры, которых никто не видит.
**Редакция сайта агентства «Фридом» предоставляет платформу для обсуждения актуальных тем в сфере недвижимости. Точка зрения автора отражает его личную позицию и не обязательно совпадает с мнением компании.**
ФРИДОМ - Недвижимость
Подписывайтесь на наш телеграмм канал
Глава 1. Рынок в цифрах: Обещания vs реальность
Громкие планы и скромные итоги
Девелоперы Москвы ежегодно анонсируют ввод 1–1.2 млн м² офисных площадей. Однако реальность далека от прогнозов:
- 2023 год: Заявлено 950 тыс. м², введено 320 тыс. м² (JLL).
- 2024 год: Ожидалось 1.1 млн м², завершено 280 тыс. м² (CBRE).
- Прогноз на 2025: 1 млн м², но аналитики прогнозируют максимум 300–350 тыс. м².
Почему так происходит?
- Долгострой: 40% проектов задерживаются из-за проблем с финансированием и согласованиями.
- Распродажа «на бумаге»: 70% площадей уходит инвесторам через ДКПБВ ещё до завершения стройки.
- ДКПБВ — новая реальность. Девелоперы продают будущие объекты, чтобы получить финансирование. Покупатели — инвесторы, готовые ждать 3–5 лет.
- Ставки ЦБ. Кредиты для строительства стали дорогими, поэтому продажи — единственный способ выжить.
Глава 2. Кто строит офисную Москву? Топ-4 игрока
-
MR Group: Небоскрёбы как валюта
- Проект: iCity Space в Москва-Сити.
- Статус: 77% площадей продано, включая блоки по 1 800 м² (официальный сайт MR Group).
- Фишка: Архитектура от архитектурного бюро JAHN Architecture под руководством Хельмута Яна, стеклянные фасады с видом на Сити. Комплекс состоит из двух башен: Time Tower (34 этажа) и Space Tower (61 этаж), соединенных 8-этажным подиумом с развитой инфраструктурой.
- Реальность: Покупатели — московские IT-компании (65%) и региональные инвесторы (26%).
- Проблемы: Срок сдачи перенесён с 2024 на 2026 год. Парковки рассчитаны лишь на 30% арендаторов.
«iCity — это не офис, а актив. Здесь можно заработать на перепродаже или создать HR-бренд»
-
Stone Development: Прогресс вопреки вызовам
Бизнес-центр Савеловская
- Проект: Бизнес-центр класса А «Савеловская».
- Статус: На февраль 2025 года ведутся фасадные работы, монтаж инженерных систем, черновая и чистовая отделка общественных зон (официальный сайт Stone).
- Фишка: Локация у транспортного узла, концепция «умного офиса».
- Реальность: 85% площадей уже продано через ДКПБВ, но сроки сдачи перенесены на конец 2025 года.
Последняя башня Moscow Towers
- Проект: Moscow Towers — комплекс из трёх офисных небоскрёбов класса А в районе Сити.
- Статус (февраль 2025): Две башни сданы в 2023–2024 гг., продано 90% площадей.
- Последняя башня: Завершение фасадных работ, монтаж инженерных систем.
- Фишки: Видовые характеристики: панорамы Москвы-реки и делового центра. «Умные» системы управления зданием (BMS).
-
Coldy: Цифровая сказка для инвесторов
- Проект: Taller на Павелецкой.
- Статус: 70% площадей продано частным инвесторам.
- Фишка: в TALLER обещают цифровую среду от СберМобайл и собственный дата-центр.
- Реальность: Срок сдачи перенесён на 2026 год.
-
Dominanta: Офисный дебют с натяжкой
- Проект: Qoob на ул. Алексея Свиридова.
- Статус: Построен, но продано лишь 30% (Property Insider).
- Фишка: Эксплуатируемая кровля и лобби с 6-метровыми потолками.
- Расположение и окружение: Бизнес-центр расположен в районе Фили-Давыдково, в непосредственной близости от станции метро и МЦД «Кунцевская», что обеспечивает хорошую транспортную доступность. Однако близость к железной дороге может восприниматься потенциальными арендаторами по-разному. .
V’oshod: Ahead как пример системных ошибок
Проект: Ahead — офисный комплекс класса А и апартаменты на Василисы Кожиной, 25/1. Архитектурное исполнение разработано бюро «Цимайло, Ляшенко и Партнеры» и отличается оригинальностью.
Архитектура и брендинг: Проект с неочевидным позиционированием и сложным для рынка названием.
Статус: Завершение строительства в 2025 году.
Локация: Район с ограниченной транспортной доступностью — ближайшее метро в 13–18 минутах пешком, выезд на единственную загруженную магистраль, что вызывает регулярные пробки.
Продажи: За 2 года реализовано лишь 10% площадей.
Причины провала:
- Переоценка спроса: Апартаменты выставлены с существенным «оверпрайсом» на фоне общей стагнации сегмента.
- Ошибки позиционирования: Попытка выйти в премиум-сегмент без инфраструктурной и локационной базы. Дизайн и архитектура не компенсируют очевидные недостатки.
Полезные статьи
Глава 3. Проблемы: Битва за «золотую жилу»
1. Новички vs гиганты
- Мелкие девелоперы (Dominanta, Coldy) сталкиваются с ограничениями — дефицит опыта, сложности с финансированием и недостаточная институциональная поддержка.
- Гиганты (MR, Stone) доминируют, но их мощности не покрывают спрос.
2. Аренда vs продажа
- Галс — редкий игрок, строящий под аренду. Пример: Dubinin’Sky в котором X5 Group заключила договор аренды на 46 000 м² и компания «Деловые решения и технологии» (бывшая Deloitte) арендовала 5 200 м².
- Остальные бегут в продажи, чтобы избежать рисков долгосрочной аренды.
3. Цена ошибки: Риски вместо реалий
- Taller: Наблюдаются сигналы о возможном сдвиге сроков реализации, однако официальной информации о переносе сдачи на 2026 год не опубликовано.
- Qoob: Продажи развиваются медленно, несмотря на стартовые ожидания.
Глава 4. Прогноз: Что будет с офисной Москвой?
- Вакансия останется на уровне 5–6% до 2026 года.
- Ставки аренды достигнут 50 тыс. ₽/м² (прогноз CBRE).
- Долгострои станут нормой. 30% проектов заморозят из-за дефицита финансирования.
«Рынок будет жить в режиме “продай сегодня — строй завтра”. Победят те, кто научится балансировать между обещаниями и реальностью»
Полезные услуги
Заключение
Московский рынок офисной недвижимости оказался в ловушке собственных амбиций. Девелоперы, обещая «миллионы квадратов будущего», сталкиваются с суровой реальностью: долгострои, инфляция материалов и нехватка кадров. Проекты-локомотивы вроде iCity Space и Moscow Towers, хотя и привлекают инвесторов, не успевают за спросом, оставляя рынок в состоянии перманентного дефицита. Новички, такие как Dominanta и Coldy, учатся на ошибках, но их попытки закрепиться часто разбиваются о нехватку опыта и просчёты в локации.
Прогнозы рисуют неоднозначную картину. С одной стороны, рост ставок аренды до 55 тыс. ₽/м² может стимулировать переход к арендной модели, но её рентабельность остаётся под вопросом. С другой — ужесточение регуляций грозит крахом 30% проектов, оставив инвесторов с убытками. Единственный пока стабильный тренд — это робкий интерес к бюджетным офисам класса B, но их востребованность зависит от готовности рынка пожертвовать престижем ради экономии.
Москва, город стеклянных гигантов, стоит на перепутье. Чтобы избежать коллапса, девелоперам придётся найти баланс между скоростью, качеством и здравым расчётом. Иначе офисный бум рискует остаться лишь красивой легендой, а реальность продолжит напоминать игру в напёрстки — где метры есть везде, кроме рынка.
Источники: Property Insider, Telegram-канал m0n1ch, NF Group, официальные сайты девелоперов.
© Марта Октябрьская, 2025 | Исследование рынка недвижимости.
Дисклеймер:
**Мнение, выраженное в данном материале, принадлежит автору и может не совпадать с официальной позицией агентства недвижимости «Фридом». Информация предоставлена для ознакомления и не является рекомендацией или руководством к действию.**
Читайте также
Новости
-
23.03.2025234
Госдума одобрила использование биометрии для дистанционного оформления сделок с недвижимостью
Государственная Дума Российской Федерации приняла в первом чтении законопроект, позволяющий с 1 июля 2026 года осущ...
-
28.02.2025387
Прогноз цен на недвижимость в России на 2025 год: влияние ключевой ставки и льготных программ
В 2025 году ожидается снижение ипотечного спроса из-за высокой ключевой ставки. Основные продажи будут поддерживать...
-
03.02.2025293
Рост объема контрактов на покупку недвижимости в Москве в январе 2025 года
В январе 2025 года объем контрактов на покупку недвижимости в Москве увеличился на 35% по сравнению с аналогичн...