Введение
Продажа жилой недвижимости — это важный шаг, особенно если объект находится в собственности менее минимального срока владения. В этой статье мы подробно рассмотрим нюансы налогообложения, возможные налоговые вычеты и исключения для таких случаев. Важно понимать, на основании чего происходит владение недвижимостью и как правильно рассчитать налогооблагаемую базу. Также обсудим, какие особенности существуют для нерезидентов.
Минимальный срок владения недвижимостью
Для большинства объектов недвижимости минимальный срок владения составляет 5 лет. Однако, существуют исключения, когда этот срок сокращается до 3 лет. К таким случаям относятся:
- Приватизация
- Наследство
- Рента
- Дарение от близких родственников
- Если на день продажи квартира является единственным жильем
Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года и не подпадает под вышеуказанные исключения, минимальный срок владения составляет 5 лет.
Налогообложение при продаже недвижимости
Продажа жилой недвижимости до истечения минимального срока владения облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ):
- 13% для резидентов РФ
- 30% для нерезидентов РФ
Для резидентов размер НДФЛ определяется разницей между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. Нерезиденты оплачивают НДФЛ со стоимости продажи без права применения вычетов.
Налоговые вычеты при продаже недвижимости для резидентов
Продажа до истечения минимального срока владения
Если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока, владелец обязан уплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если есть подтверждающие расходы на покупку, они вычитаются из доходов. Если подтверждающих расходов нет, можно воспользоваться стандартным налоговым вычетом в размере 1 миллиона рублей.
Пример 1: Существование подтверждающих расходов
- Цена покупки: 5 000 000 руб.
- Цена продажи: 7 000 000 руб.
- Налогооблагаемая база: 7 000 000 руб. - 5 000 000 руб. = 2 000 000 руб.
- НДФЛ (13%): 2 000 000 руб. x 13% = 260 000 руб.
Пример 2: Отсутствие подтверждающих расходов (наследство)
- Цена продажи: 6 000 000 руб.
- Налоговый вычет: 1 000 000 руб.
- Налогооблагаемая база: 6 000 000 руб. - 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб.
- НДФЛ (13%): 5 000 000 руб. x 13% = 650 000 руб.
- Цена покупки: 10 000 000 руб.
- Цена продажи: 15 000 000 руб.
- Налоговый вычет: Нерезиденты не могут использовать налоговый вычет или учитывать расходы на приобретение недвижимости.
- Налоговая база: 15 000 000 руб.
- НДФЛ (30%): 15 000 000 руб. x 30% = 4 500 000 руб.
Сумма доходов для налогооблагаемой базы рассчитывается как наибольшая из двух величин: 70% кадастровой стоимости или цена в договоре.
Исключения для многодетных родителей
Доходы от продажи жилого помещения без учета срока владения освобождаются от НДФЛ, если:
- Собственник — многодетный родитель
- Соблюдены определенные условия закона (п. 2.1 ст. 217 НК РФ)
Проданное жилье также считается единственным в следующих случаях:
- Продавец приобрел новую квартиру максимум за 90 дней до регистрации перехода права собственности на старую к покупателю.
- Проданная квартира куплена в браке, а другая, что в собственности на день продажи, приобретена вторым супругом до свадьбы.
Особенности для нерезидентов
Налогообложение нерезидентов
Нерезиденты РФ обязаны уплачивать НДФЛ по ставке 30%, если недвижимость находилась в собственности менее минимального срока владения. После завершения минимального срока владения собственник-нерезидент может продать недвижимость в РФ без уплаты НДФЛ и сдачи декларации.
Так же с 2021 года, согласно № 382-ФЗ, некоторые нерезиденты могут быть освобождены от налога до истечения минимального срока владения, если соблюдаются следующие условия:
- В семье двое и более родных или усыновленных детей младше 18 лет (или 24 лет, если ребенок — студент очного отделения).
- В том же году или до 30 апреля следующего года семья покупает другое жилье.
- Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
- Площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного.
- На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежит более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
Также нерезиденты могут сократить срок владения до трех лет, если недвижимость была:
- Унаследована
- Получена в подарок от члена семьи или близкого родственника
- Перешла по договору пожизненного содержания с иждивением
- Приватизирована
- Является единственным жильем
- Находится в льготных регионах (например, в Севастополе, ХМАО и других)
Налоговый резидент и нерезидент
Налоговый резидент — это человек, который пробыл на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, следующих подряд. Статус налогового резидента фиксируется 31 декабря текущего года.
Заключение
Продажа жилой недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, требует внимательного подхода к налогообложению и учету всех возможных вычетов. Понимание особенностей законодательства и правильный расчет налогооблагаемой базы помогут избежать лишних налоговых расходов. Нерезиденты должны быть особенно внимательны к статусу резидентства и учитывать более высокие налоговые ставки.
