Инвестиции в складскую недвижимость: стоит ли рассматривать?

В условиях стремительного роста интернет-торговли и глобализации логистических процессов, складская недвижимость становится всё более привлекательным объектом для инвестиций. Склады и распределительные центры играют ключевую роль в обеспечении бесперебойных поставок товаров, что создает высокую востребованность на рынке. В данной статье мы рассмотрим, почему складская недвижимость заслуживает внимания инвесторов, какие её перспективы, риски и возможности связаны с этим видом инвестиций.

1. Рост спроса на складскую недвижимость

Складская недвижимость стала одним из наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Это объясняется рядом факторов, которые способствуют увеличению интереса к таким объектам со стороны инвесторов и арендаторов:

1.1. Рост интернет-торговли

Один из ключевых драйверов спроса на склады – это бурное развитие интернет-торговли. С развитием e-commerce компании нуждаются в создании масштабных логистических и распределительных центров для хранения товаров и обеспечения быстрой доставки клиентам. Этот тренд особенно усилился после пандемии, когда онлайн-покупки стали нормой для большинства людей. Компании, такие как Ozon, Wildberries и другие маркетплейсы, активно расширяют свои логистические мощности, что приводит к увеличению спроса на складские помещения.

1.2. Логистическая инфраструктура и распределительные центры

Помимо интернет-торговли, растет спрос на складскую недвижимость со стороны логистических компаний, которые занимаются транспортировкой и распределением товаров. Складские помещения становятся ключевыми элементами цепочек поставок. Особенно это важно для компаний, работающих в FMCG (быстрооборачиваемые потребительские товары) и производственной сфере, где своевременная доставка продукции играет важнейшую роль.

1.3. Рост потребления и торговые сети

Крупные торговые сети также способствуют увеличению спроса на складские помещения. Магазины и супермаркеты, стремясь оптимизировать процессы и снизить издержки, арендуют или покупают склады для централизованного хранения товаров. Это позволяет им контролировать запасы, а также гарантировать своевременную доставку продукции в магазины и клиентам.

1.4. Увеличение доли аренды

Компании предпочитают арендовать складские помещения вместо их покупки, что объясняется высоким уровнем гибкости. Это позволяет бизнесу адаптироваться к изменениям на рынке, увеличивать или уменьшать площади по мере необходимости. Такой подход также снижает капитальные затраты для компаний, что способствует увеличению спроса на качественные складские площади.

1.5. Дефицит качественных объектов

На фоне растущего спроса, на рынке наблюдается дефицит складских помещений класса "А" и "B+", которые отвечают современным требованиям бизнеса. Это заставляет арендодателей и девелоперов инвестировать в создание новых объектов, чтобы удовлетворить потребности арендаторов.

2. Перспективы доходности инвестиций

Инвестиции в складскую недвижимость показывают стабильный рост и обладают высоким потенциалом доходности, ориентировочно от 11 до 18% годовых. Этот сегмент коммерческой недвижимости стал привлекать все больше внимания инвесторов благодаря сочетанию надежности, долгосрочной перспективы и высокой доходности. Рассмотрим ключевые факторы, влияющие на доходность инвестиций в складские помещения.

2.1. Долгосрочные арендные договоры

Одной из главных причин привлекательности складской недвижимости является возможность заключения долгосрочных арендных договоров. Арендаторы складских помещений, такие как логистические компании, производственные предприятия или крупные ритейлеры, предпочитают заключать договоры аренды на срок от 5 до 15 лет. Это гарантирует стабильный денежный поток для владельцев недвижимости, снижает риск временной неплатежеспособности арендаторов и минимизирует периоды простоя объектов.

2.1. Долгосрочные арендные договоры

Одной из главных причин привлекательности складской недвижимости является возможность заключения долгосрочных арендных договоров. Арендаторы складских помещений, такие как логистические компании, производственные предприятия или крупные ритейлеры, предпочитают заключать договоры аренды на срок от 5 до 15 лет. Это гарантирует стабильный денежный поток для владельцев недвижимости, снижает риск временной неплатежеспособности арендаторов и минимизирует периоды простоя объектов.

2.3. Высокий потенциал арендных ставок

Арендные ставки на складскую недвижимость продолжают расти, особенно в стратегически важных локациях, таких как крупные города и транспортные узлы. Недостаток качественных складских помещений и высокий спрос на логистические мощности приводят к увеличению арендной платы. В некоторых регионах арендные ставки могут увеличиваться на 5–10% ежегодно, что создает дополнительные возможности для инвесторов по увеличению доходности своих активов.

2.4. Низкий уровень затрат на управление

По сравнению с другими видами коммерческой недвижимости, складские помещения требуют меньше затрат на управление. В отличие от офисных или торговых центров, где необходимо организовывать услуги для арендаторов, в складской недвижимости затраты на управление минимальны. Основные расходы связаны с обслуживанием инфраструктуры (например, освещение, отопление) и поддержанием безопасности объектов. Это позволяет инвесторам значительно снижать операционные издержки и увеличивать рентабельность.

2.5. Высокая ликвидность объектов

Складская недвижимость, особенно высокого качества, отличается высокой ликвидностью на рынке. Это связано с постоянным спросом на качественные объекты со стороны крупных арендаторов и инвестиционных фондов. В результате инвесторы могут рассчитывать на быструю продажу своих объектов по выгодной цене, если решат выйти из проекта. Более того, в условиях дефицита складской недвижимости на рынке такие объекты могут продаваться с премией к рыночной стоимости.

2.6. Потенциал для роста стоимости

Складская недвижимость часто располагается в стратегически важных местах, таких как транспортные узлы, магистрали или промышленные зоны. С развитием инфраструктуры, такими как строительство новых дорог, мостов или модернизация логистических маршрутов, стоимость складских объектов может значительно увеличиться. Инвесторы, которые вложились в такие объекты на ранних этапах, могут рассчитывать на прирост капитала в будущем за счет роста рыночной стоимости объектов.

2.7. Возможность модернизации и перепрофилирования

Складские помещения, особенно те, которые были построены несколько лет назад, могут модернизироваться для повышения их рыночной стоимости и арендных ставок. Например, можно внедрить современные системы автоматизации, IoT-технологии, улучшить энергосбережение или перепрофилировать часть площадей под новые цели (например, коворкинг или мини-офисы). Эти изменения могут повысить привлекательность объекта для арендаторов и увеличить доходы от аренды.

2.8. Налоговые льготы и преференции

В некоторых регионах инвесторы в складскую недвижимость могут рассчитывать на налоговые льготы и преференции, особенно если объект используется для логистических или производственных нужд. Эти льготы могут включать снижение налогов на имущество, освобождение от части налогообложения или субсидии на развитие инфраструктуры. Это способствует увеличению рентабельности инвестиций.

2.9. Стабильность даже в кризисные периоды

В кризисные периоды спрос на складскую недвижимость сохраняется на стабильном уровне или даже увеличивается. Например, во время пандемии COVID-19 объем онлайн-торговли значительно вырос, что привело к увеличению потребности в складских помещениях для хранения и распределения товаров. Это делает инвестиции в складскую недвижимость более устойчивыми к экономическим спадам по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости.

2.10. Перспективы роста рынка

В ближайшие годы рынок складской недвижимости продолжит расти. Рост электронной коммерции, развитие логистической инфраструктуры и увеличение объемов международной торговли будут способствовать дальнейшему увеличению спроса на складские помещения. Это открывает широкие возможности для инвесторов, которые стремятся вложить средства в перспективный и стабильный сегмент рынка коммерческой недвижимости.

3. Преимущества инвестиций в складские объекты

1. Стабильный спрос. Логистические и складские компании имеют долгосрочные контракты с крупными ритейлерами, что обеспечивает постоянный спрос на складские площади.
2. Долгосрочные арендаторы. Крупные компании часто заключают долгосрочные договоры аренды, что снижает риски смены арендаторов и временной пустоты.
3. Простота управления. В отличие от офисных или торговых объектов, управление складской недвижимостью менее ресурсоёмко. Складские помещения требуют меньшего количества персонала и инфраструктуры для поддержания в рабочем состоянии.
4. Гибкость назначения. Складская недвижимость может быть использована не только для хранения товаров, но и для других целей, таких как производство или переоборудование под другие нужды (например, дата-центры).

4. Виды складской недвижимости

Складская недвижимость — это не только единичный тип объекта, предназначенный для хранения товаров. В зависимости от назначения, географии и характеристик, склады можно классифицировать на несколько основных видов. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, которые могут существенно повлиять на инвестиционную стратегию. Рассмотрим основные виды складской недвижимости и их ключевые характеристики.

4.1. Складские комплексы класса A

Складские комплексы класса A представляют собой высококачественные современные объекты, которые соответствуют самым строгим требованиям по организации хранения, логистике и безопасности. Это новые здания, построенные с применением передовых технологий, которые имеют следующие характеристики:

• Высокие потолки (от 10 метров), позволяющие эффективно использовать вертикальное пространство.
• Современные системы автоматизации складских процессов (WMS — Warehouse Management System).
• Системы климат-контроля для поддержания температуры и влажности.
• Прочные полы, выдерживающие большие нагрузки, что важно для хранения тяжелых товаров.
• Просторные зоны для погрузки и разгрузки товаров, удобные для использования крупногабаритных транспортных средств.
• Современные системы пожаротушения и безопасности, а также качественное освещение.

Инвестиции в складские комплексы класса A часто привлекают крупных международных арендаторов, таких как логистические и производственные компании, что обеспечивает стабильный и долгосрочный доход для владельцев.

4.2. Складские комплексы класса B

Складские комплексы класса B — это объекты, которые не соответствуют самым высоким стандартам, характерным для класса A, но все же предлагают хорошую инфраструктуру и возможности для бизнеса. Обычно это здания, построенные 10-20 лет назад, которые могут иметь немного устаревшие инженерные системы или менее удобную планировку.

Основные характеристики складов класса B:

• Потолки средней высоты (около 8 метров).
• Ограниченные системы автоматизации и управления складом.
• Умеренные требования к температуре и влажности, в некоторых объектах отсутствуют системы климат-контроля.
• Более низкие затраты на аренду по сравнению с объектами класса A.

Склады класса B часто используются для хранения менее требовательных товаров или в качестве временных складских помещений. Инвестиции в этот тип недвижимости могут быть выгодными за счет более низких изначальных затрат и наличия стабильного спроса со стороны арендаторов, которым не требуются современные условия хранения.

4.3. Холодильные склады

Холодильные склады (или склады с регулируемым микроклиматом) предназначены для хранения товаров, требующих поддержания определенной температуры. Это может быть продукция пищевой промышленности, фармацевтические товары, химические вещества и другие товары, чувствительные к изменениям температуры и влажности.

Основные характеристики холодильных складов:

• Системы поддержания температуры от минусовых значений до +8 градусов по Цельсию (для разных типов товаров).
• Высокие требования к герметичности помещений и изоляции.
• Современные системы мониторинга состояния товаров в режиме реального времени.

Инвестиции в холодильные склады привлекательны для тех, кто ищет специализацию на нишевых рынках (пищевое производство, логистика продуктов питания и фармацевтики). Стоимость аренды таких объектов выше, что способствует росту доходности.

4.4. Многофункциональные склады

Многофункциональные складские комплексы сочетают в себе несколько различных типов складских объектов или функций. Это могут быть склады для хранения, производственные помещения, офисные площади и даже небольшие торговые зоны.

Основные характеристики многофункциональных складов:

• Наличие нескольких зон с разным назначением (зоны для хранения, производства, офисы и т.д.).
• Гибкость в использовании, возможность адаптировать помещения под различные задачи арендатора.
• Присутствие необходимой инфраструктуры для всех типов деятельности (погрузочные зоны, парковки, системы безопасности и т.д.).

Многофункциональные комплексы популярны среди предприятий малого и среднего бизнеса, которым требуется гибкость в использовании недвижимости. Они часто используются как центры распределения товаров, где товары не только хранятся, но и обрабатываются, упаковываются и доставляются клиентам. Инвестиции в такие объекты позволяют быстро реагировать на изменение спроса на рынке.

4.5. Open storage (открытые площадки)

Open storage — это открытые складские площадки, которые не имеют крытых помещений. Такие объекты часто используются для хранения крупногабаритных товаров, строительных материалов, техники или автомобилей. Важная особенность открытых складов — они требуют минимальных затрат на строительство и эксплуатацию.

Основные характеристики open storage:

• Отсутствие крытых помещений.
• Минимальные требования к инфраструктуре (наличие ограждений, систем безопасности).
• Низкая стоимость аренды.

Этот тип складской недвижимости востребован в строительной отрасли и в логистике крупногабаритных товаров. Инвесторы могут рассматривать такие объекты как менее затратную альтернативу для развития бизнеса в нишевых секторах.

5. Риски инвестирования в складскую недвижимость

Хотя складская недвижимость выглядит привлекательной для инвесторов, существуют определённые риски:

1. Конкуренция. Рынок складской недвижимости развивается стремительно, что может привести к избытку предложения в некоторых регионах.
2. Риски локального рынка. Экономическая нестабильность может повлиять на спрос на склады, особенно в определённых секторах (например, в торговле).
3. Зависимость от логистической инфраструктуры. Успешность инвестиций в склады часто зависит от близости к транспортным узлам и инфраструктуре (например, автомагистрали, железные дороги, порты).

6. Стратегии для инвесторов

Инвестирование в складскую недвижимость — это один из самых стабильных и перспективных видов вложений, особенно в условиях растущего спроса на логистические площади и складские помещения, вызванного развитием интернет-торговли и электронной коммерции. Тем не менее, как и любой другой вид инвестиций, данный сектор требует грамотного подхода и продуманной стратегии, чтобы обеспечить высокую доходность и минимизировать риски. Ниже рассмотрим основные стратегии, которые могут быть полезны инвесторам в складскую недвижимость.

6.1. Долгосрочная аренда и договоры с крупными компаниями

Одной из ключевых стратегий для инвесторов в складскую недвижимость является заключение долгосрочных договоров аренды с крупными компаниями, особенно сетевыми ритейлерами, логистическими операторами и компаниями, работающими в сфере электронной коммерции. Долгосрочная аренда позволяет инвестору:

• Обеспечить стабильный и предсказуемый доход. Заключение договора на несколько лет гарантирует, что объект будет занят, а доход — постоянным. Это снижает риск простоя помещений и позволяет планировать финансовые потоки на длительный период.
• Уменьшить риск потерь на смену арендаторов. Долгосрочные арендаторы, особенно крупные компании, как правило, меньше склонны к частым переездам. Это снижает затраты на поиск новых арендаторов и расходы на приведение помещения в порядок после их выезда.
• Заключать аренду с индексацией. В договорах долгосрочной аренды обычно предусматривается индексация арендной платы, что позволяет компенсировать инфляцию и поддерживать доход на актуальном уровне.

6.2. Инвестиции в логистические парки

Другой эффективной стратегией является покупка или строительство складской недвижимости в составе логистических парков — комплексных объектов, включающих множество складских помещений, а также развитую инфраструктуру для хранения и транспортировки товаров. Логистические парки становятся всё более востребованными в условиях увеличивающейся активности интернет-магазинов и ритейлеров, которые нуждаются в быстрой обработке и доставке товаров.

Преимущества инвестиций в логистические парки:

• Снижение операционных расходов. Логистические парки, как правило, предлагают централизованную инфраструктуру, включая системы охраны, обслуживание, услуги логистики и транспортировки, что помогает арендаторам сократить собственные затраты.
• Удобство для арендаторов. Расположение в логистическом парке даёт доступ к развитой инфраструктуре и соседству с другими бизнесами, что повышает привлекательность таких объектов для арендаторов.
• Высокий спрос. Логистические парки пользуются устойчивым спросом со стороны как крупных компаний, так и малого и среднего бизнеса, что снижает риск простоя помещений.

6.3. Ставка на современные технологии и автоматизацию

Инвесторы могут значительно увеличить доходность складской недвижимости, вкладываясь в модернизацию объектов с использованием современных технологий и систем автоматизации. Технологии, такие как автоматизация складов, внедрение систем "умного" управления складскими процессами и использование Big Data, позволяют:

• Увеличить операционную эффективность. Автоматизация процессов приёмки, сортировки и хранения товаров снижает временные затраты и ошибки при управлении складом, что делает такие объекты привлекательными для арендаторов.
• Сократить издержки на персонал. Современные технологии позволяют уменьшить количество работников, необходимых для управления складом, что снижает операционные затраты арендаторов, а значит, такие объекты более конкурентоспособны.
• Повысить арендную ставку. Складские объекты, оборудованные современными системами управления и автоматизации, могут сдавать в аренду по более высоким ставкам, чем традиционные склады.

6.4. Аренда с последующим выкупом (leaseback)

Одной из интересных стратегий для инвесторов является схема аренды с последующим выкупом (leaseback). Эта стратегия подразумевает покупку склада у компании, которая остаётся в нём арендатором на долгосрочной основе, с возможностью выкупа здания в будущем.

Преимущества данной стратегии:

• Стабильный арендатор. В этом случае арендатором становится бывший собственник, который уже использовал склад для своих нужд. Это снижает риск поиска новых арендаторов и даёт гарантированный стабильный доход.
• Увеличение стоимости объекта. Если арендатор — крупная и финансово стабильная компания, это повышает привлекательность объекта для других инвесторов. После окончания аренды объект может быть продан с прибылью.

6.5. Диверсификация портфеля складской недвижимости

Диверсификация — одна из ключевых стратегий для снижения рисков в инвестициях. Инвесторам рекомендуется вкладывать в различные типы складской недвижимости, чтобы минимизировать возможные убытки.

• Региональная диверсификация. Инвестиции в склады в разных регионах позволяют снизить риск, связанный с экономическими колебаниями и спросом на конкретных рынках. Например, склады в Московской области могут приносить более стабильный доход, чем объекты в удалённых регионах, однако последние могут быть более выгодными по стоимости и перспективам роста.
• Диверсификация по типам объектов. Инвесторы могут распределять свои вложения между различными типами складской недвижимости: распределительные центры, склады временного хранения, логистические комплексы. Это позволяет охватить более широкий круг арендаторов и снизить риски, связанные с экономическими колебаниями в одной конкретной отрасли.
• Диверсификация по срокам аренды. Заключение как долгосрочных, так и краткосрочных договоров аренды помогает обеспечить более гибкое управление арендными потоками и позволяет использовать разные сценарии в зависимости от рыночной ситуации.

6.6. Упор на специализированные объекты

Инвестиции в специализированные складские объекты, такие как склады-холодильники или объекты для хранения опасных грузов, могут быть более рентабельными, чем вложения в универсальные склады. Такие объекты требуют более сложной инфраструктуры и оборудования, однако их можно сдавать в аренду по более высоким ставкам.

• Склады-холодильники. Такие объекты востребованы в пищевой промышленности и фармацевтике. В условиях роста интернет-торговли продуктами питания склады-холодильники становятся всё более актуальными и востребованными.
• Склады для хранения опасных грузов. Эти объекты нуждаются в строгом соблюдении норм безопасности, однако они могут приносить высокий доход за счёт специфики бизнеса и высокой арендной ставки.

6.7. Использование финансового рычага

Финансовый рычаг или левередж — это использование заёмных средств для увеличения доходности от инвестиций. Вклад в складскую недвижимость с использованием кредитных средств позволяет:

• Увеличить доходность на собственный капитал. При грамотном использовании заёмных средств можно значительно повысить доходность инвестиций за счёт роста арендных поступлений.
• Оптимизировать налоговые платежи. Проценты по кредитам часто могут быть учтены в качестве расходов, что снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

7. Налогообложение и инвестиции

Важным аспектом инвестиций в складскую недвижимость является налоговая оптимизация. В зависимости от формы собственности и типа арендаторов, можно получить налоговые льготы, например, при сдаче в аренду крупным компаниям с НДС. При покупке на ООО, возможен возврат НДС, что сделает инвестиции ещё более выгодными. Подробную информацию о налогообложении коммерческой недвижимости читайте в наших статьях: Налоговые льготы для владельцев коммерческой недвижимости, Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости, Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости.

Складская недвижимость становится всё более привлекательной для инвесторов благодаря росту интернет-торговли и спросу на логистические объекты. В статье мы рассмотрим ключевые преимущества инвестирования в склады и распределительные центры, разберём виды складской недвижимости, потенциальные риски и стратегии для получения максимальной выгоды. Узнайте, как такие вложения могут стать стабильным источником дохода и какие факторы учитывать при выборе объектов для инвестиций!